基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產開發機制與對策研究

蔡飛等

【關鍵詞】休閑理論；溫泉旅游地產；影響機制；開發對策

旅游地產是旅游產業與地產產業結合發展的產物，對拉動我國國民經濟增長具有積極的作用。大廬山溫泉地處環境優美，愉悅了人們的身心，是旅游愛好者的極佳去處，地產開發商緊緊把握住了這一商機，大力投入休閑式旅游地產項目。但是，在此過程中開發商面臨著重重問題，有的是自身原因造成的，而有的則是外界環境造成的，給大廬山溫泉旅游地產開發地帶去了眾多困難。為了推動大廬山地區經濟的發展，作者重點就旅游地產開發進行了研究，并提出了相關建議。

1 國內外有關旅游地產的研究論述

旅游地產是我國特有的詞匯，在國外的研究文獻中很難找到直接關于此方面的字眼，多大以分時度假、產權酒店、度假地房地產、休閑不動產的詞義出現。其中，分時度假是國外研究文獻中出現最多的詞匯，也是我們研究旅游地產的主要參考文獻。國外的研究學者主要從市場、產品以及消費三個層次上對分時度假進行了研究。他們認為旅游地產符合了社會經濟發展和消費者的需求，為人們創造了休閑式的生活，旅游業與地產行業的結合必將迎來更廣闊的發展空間。另外，以分時度假產品為研究基點的學者認為，分時度假面臨著高風險、高投入的問題，應該重視娛樂設施建設，準確定位價格標準。另外，研究表明，地產開發企業必須要設計合理的營銷方式，注重品牌塑造、信譽博取以及服務提供等。而有關旅游地產的開發，我國部分學者也提出了相關論點和建議。例如，學者張雪晶就曾表示旅游地產開發主要分為依托自然資源的開發模式、新城舊城協同開發模式、模仿開發模式、行業嫁接模式以及文化主題模式等。相較于國外的研究，我國學者的研究更具針對性和代表性。我們可以借鑒國內學者的一些研究理論，結合國外的先進理念和經驗，構建符合大廬山地區特色的溫泉旅游地產開發模式，以休閑為主題，打造國內地產品牌，吸引消費。

2 大廬山溫泉旅游地產發展現狀與問題

隨著人均收入水平的提高，人們的精神追求層次和需求出現了相應的變化。在此環境背景的影響下，部分開發商開始投資休閑式旅游地產開發，大廬山溫泉旅游地產開發也由此邁入了飛速發展階段，并受到了業界的廣泛關注。但是，與國外的旅游地產開發或國內經濟發達地區的旅游地產開發相比，大廬山溫泉旅游地產開發還存有不小的差距，主要問題表現在以下幾個方面：一是，大廬山溫泉旅游地產開發沿襲了城市地產的運營模式，投資與投機并存。部分消費購買此類商品的目的是借此賺取經濟利益。而開發商則利用消費者的這一心理，任意標高房價，給消費者造成低投資、高回報的假象，這無疑損害了消費者的利益，與宣傳的休閑概念不符。另外，部分大廬山溫泉旅游地產開發商缺少對自然環境的考察環節，導致建設項目的設計風格與所處環境格格不入，影響了人們的美觀享受，最終引發地產積壓、空置等一系列問題。而有的地產開發商則對市場需求的考察不到位，忽視了對人們消費能力和消費理念的分析，所開發的地產不能滿足消費者的需求自然就得不到認可和消費。除了開發商自身存在的問題，該地政府部門有關大廬山溫泉旅游地產開發的支持也不到位，缺少對開發商必要的引導，使得大廬山旅游地產開發無法持久的進行下去。

3 基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產開發的影響機制

目前，大廬山溫泉旅游地產開發還不能滿足人們的休閑要求。總結下來，造成這種情況的主要原因是該地區的旅游開發機制還不夠健全。作者從休閑的視角出發，對影響大廬山溫泉旅游地產開發的因素進行了總結和分析，并提出了相應的旅游地產開發機制構建策略。

3.1 影響大廬山溫泉旅游地產開發的因素

大廬山溫泉旅游地產開發是一項浩大的工程，需要得到多方的支持才能持續進行下去，其影響因素主要包括區域環境、價格傳導、市場調節、風險管理、消費者認同以及品牌形成等。近年來，以休閑為主題的旅游地產開發項目不勝枚舉，逐漸得到了消費者的認可和青睞，地產企業迎來了新的商機。由于各地區的經濟環境、自然環境、技術環境以及文化環境有所不同，所以各因素對旅游地產開發的影響也不盡相同。以大廬山溫泉旅游地產開發為例，主要受到政策環境、消費環境、市場調節、品牌形成等因素的影響。目前，大廬山溫泉旅游地產開發還處于起步階段，各方面建設還存在不足之處。政府雖有制定一些支持政策，但是由于經驗匱乏而導致支持力度不強，相關基礎設施建設還有待完善。另外，部分地產企業缺少對市場的正確評估，投資方向不明確，價格定位偏高，忽視了消費者的能力和需求，致使企業經濟目標得不到實現，缺少資金和公眾支持的建設項目自然無法持續進行下去。同時，還有部分企業的風險管理做的不到位，項目開發之前沒有進行系統的風險評估，一旦面臨突發事件時不能及時做出正確的反應，使得企業遭受不必要的損失，嚴重時可能會造成企業停工。

3.2 構建完善的溫泉旅游地產開發機制

結合上述對大廬山溫泉旅游地產開發影響因素的分析，作者認為構建完善的溫泉旅游地產開發機制應該從以下幾個方面入手：一方面，地區政府完善相關機制建設。企業行為需要得到政府的認可和支持才得以實施。大廬山地區政府應該加大對旅游地產開發企業的支持力度，依據實際需要構建相應的政策機制、監管機制和引導機制，推動該項目的開發與實施。完善的政策體系應該包括財務政策、資源政策、基建政策以及融資政策等等，需要關聯到溫泉旅游地產開發的整個過程。而面對復雜的市場環境，政府則應該加強自身的職能發揮，正確引導地產企業開發行為，規范地產開發秩序，努力為企業創造良好的開發環境，這就需要政府構建完善的監管機制和引導機制；另一方面，地產開發企業完善相關機制建設。地產企業是整個項目開發的發起者、組織者和實施者，更應該加強保障機制建設。對于地產開發企業而言，完善的保障機制應該包括投資機制、考察機制、監管機制、風險管理機制、創新機制以及文化建設機制等。地產開發既是一個盈利項目，又是一個服務項目，因此，相關企業應該著重注意地產開發的這兩個特性，全面分析溫泉旅游地產開發的關聯因素，組織相關人員構建相應的保障機制，盡可能的消除不良因素對整個項目開發的影響。

4 基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產開發的對策

在上文大廬山溫泉旅游地產開發機制的指導下，以下結合對大廬山溫泉旅游地產開發現狀和問題的認識，提出了以下幾種基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產開發的對策，以供參考。

4.1 加強監督和管理

政府是大廬山溫泉旅游地產開發的參與者、引導者以及監管者，應該給予地產開發集團基礎的資源支持、政策支持和法制支持，促進本地區旅游經濟和地產經濟的協同發展。大廬山地區政府需要會同旅游地產開發集團，對大廬山地區的經濟、資源、設施以及市場等條件進行考察和分析，并以此為依據制定科學合理而且適于可持續發展的地產建設規劃。在此過程中，政府有關部門應該構建完善的準入機制，嚴格審查地產開發企業的資質和能力，加強監督和管理，避免企業間的惡性競爭現象，保證旅游地產開發的有序進行，促進地區經濟的和諧發展。自可持續發展戰略實施以來，人們越來越注重環境保護，主張“綠色”經濟增長模式。基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產開發更需要堅持可持續發展原則。為此，環境監管部門應該時刻關注旅游地產開發的動態變化，及時發現破壞環境的行為并予以制止，嚴重時可責令該企業停工整改，增強相關法制的約束力。另外，該地區政府還需要出臺一系列的政策支持旅游地產開發，營造良好的地產開發環境，積極引進外資，努力打造旅游與地產一體化經濟發展模式，建立完善的產業鏈條，促進旅游地產衍生產業的發展。

4.2 明確投資方向

休閑式旅游地產開發將會涉及到大量的資金流動，明確投資方向可以有效規避地產開發風險，保證地產開發的順利進行。基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產開發投資需要以市場為導向，把握好投資方向、規模以及時機，構建完善的投資風險管理機制。休閑式旅游地產開發項目投資決策面臨著最大風險，主要包括投資環境、地理位置、投資方式選擇以及開發可行性研究的精準度。其中，項目管理者應該重視經濟環境研究，了解當地的經濟體制、政策、消費水平、基建情況以及市場開發性等，全面考察項目所處的地理環境，協同相關技術人員和管理人員分析項目開發的可行性，總結其中可能潛藏的風險，并制定相應的預控措施和應急措施。休閑旅游地產開發不僅關系到自然景觀，還關系到人們的日常生活，所以項目應盡量選定在距離景觀近、交通便利、適宜居住的地方，結合本地的文化特色，開發滿足消費者綜合需求的地產項目。雖然企業是大廬山溫泉旅游地產開發的組織者、主導者，但是歸根結底地產開發還是服務于民眾，應以滿足消費者需求為基本目標，為此，項目開發企業需要做好消費者調查工作，了解他們的期望和綜合需求，發起民眾創意活動，集眾人之所長，在可行的范圍內，積極采納消費者的意見和建議，打造極富地區特色的地產項目。

4.3 塑造地產品牌

依托旅游資源的休閑式溫泉旅游地產開發是一個資源整合與開發的過程。隨著生活水平的提高，人們的消費理念發生了轉變，他們更偏好于個性消費。為了更好地適應當前的市場形勢，旅游地產開發企業應該樹立全新的服務理念，打造企業特色文化，塑造良好的地產品牌，從而刺激人們消費，推動該區域地產經濟的發展。具體而言，地產企業首先需要加強文化建設。企業文化賦予了企業靈魂和活力，影響了企業的長效發展。企業應該加強文化建設，樹立正確的服務理念，營造企業內良好的人文環境，讓廣大消費者感受到企業獨有的文化氛圍，最大限度地獲取消費者的認可和青睞；其次，地產企業應該加強人才培養。現代企業競爭的核心是人才競爭。地產企業要想在復雜的市場環境中脫穎而出，就必須要加大人才培養力度，以人才促動企業發展。地產企業可以定期組織開展人才培訓活動，更新他們的管理觀念、設計理念、專業知識等，樹立他們的服務意識、質量意識，促使其設計出符合項目需求的規劃圖，提高地產建設質量。如此一來，在強大人力資源的支撐下，地產開發不僅能夠滿足人們的基本使用需求，還能為人們帶去美的體驗，這也是休閑式旅游地產開發的根本目標；最后，地產企業應該極大宣傳。地產企業可以借助媒體，大力宣傳地產項目，提升消費者對此項目的熟知度，塑造企業品牌，刺激和引導公眾消費，實現企業的經濟目標。

5 小結

總之，基于休閑視角大廬山溫泉旅游地產開發是一個系統化實施的過程。作者主要針對當前大廬山溫泉旅游地產開發的情況進行了研究，隨著旅游地產開發進程的深入，我們應該持續給予關注和研究，加速旅游地產開發產業調整，為人們創造更加舒適的生活環境。

參考文獻

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