商住挑大梁

徐進(jìn)

北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)急速扭轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)“高端化”、“奢侈化”的傾向持續(xù)深化，適合剛需的房子越來(lái)越少了。一方面，自住房繼續(xù)分流剛需客源，將同區(qū)域同地段剛需商品房無(wú)情碾壓，商住公寓項(xiàng)目乘勢(shì)搶跑，成為市場(chǎng)供應(yīng)的擔(dān)當(dāng)，賺得盆滿缽滿；另一方面，地價(jià)不斷走高，純商住宅供應(yīng)量由6萬(wàn)-7萬(wàn)套/年銳減至1萬(wàn)套左右，成本抬升幾乎斷殺了低價(jià)剛需盤(pán)的前路。

在市場(chǎng)供應(yīng)的占比中，剛需商品房不斷地被稀釋。一兩年前還風(fēng)光無(wú)限、動(dòng)輒“日光”上千套房源成交的剛需區(qū)域，幾乎消失殆盡。以往作為樓市中堅(jiān)力量的剛需住宅市場(chǎng)，陷入了持續(xù)性的萎縮。

市場(chǎng)縮影六環(huán)外的格局

所謂窺一斑而知全豹，舉當(dāng)下大興區(qū)為例，雖然是個(gè)方圓不足5公里的六環(huán)外區(qū)域，但可以視作是北京新房剛需市場(chǎng)中各類商品房供應(yīng)格局的一個(gè)縮影：剛需商品房市場(chǎng)日漸萎縮，自住房沉淀下越來(lái)越多等候者，商住項(xiàng)目撐起了普宅商品房的供需大梁。

在北京9月普宅＼公寓的成交套數(shù)排行榜上，泰禾中央廣場(chǎng)是為數(shù)不多的一個(gè)非自住房項(xiàng)目的上榜者。這個(gè)位于大興區(qū)義和莊的商住項(xiàng)目，是今年“金九”的首發(fā)一槍，短短幾個(gè)小時(shí)，創(chuàng)下了銷售200套，總價(jià)接近5億元的成績(jī)。這一銷售業(yè)績(jī)，鼓舞了整個(gè)“金九”期間商住市場(chǎng)的信心。

泰禾中央廣場(chǎng)是義和莊區(qū)域內(nèi)第一個(gè)、也是唯一一個(gè)銷售的樓盤(pán)，大概是受其鼓舞，在不到一個(gè)月之后，與其比鄰而立的首開(kāi)萬(wàn)科中心項(xiàng)目，也是一個(gè)不限購(gòu)的商住項(xiàng)目，目前正在積極籌備著提前入市，定價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上。在距離不遠(yuǎn)的黃村鎮(zhèn)，泰禾旗下另一個(gè)商住項(xiàng)目欣悅中心也即將入市，報(bào)價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)元/平方米。

義和莊板塊內(nèi)日漸濃厚的商住市場(chǎng)氛圍，反襯著曾經(jīng)煊赫一時(shí)的剛需大區(qū)天宮院。義和莊往南約5公里的天宮院板塊，早已經(jīng)沉寂下來(lái)，一兩年前曾經(jīng)十余個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售的熱鬧景象早已不復(fù)存在，目前僅有保利春天里項(xiàng)目剩余少量大四居房源和一些商住房源。而悄然入住的多個(gè)鏈家地產(chǎn)的門(mén)店，顯示著這個(gè)曾經(jīng)放量巨大的新房剛需市場(chǎng)，已經(jīng)進(jìn)入了二手房銷售的階段。

天宮院區(qū)域最近的一次熱鬧，發(fā)生在兩個(gè)自住房項(xiàng)目上，金科·天籟城和住總正華·多彩嘉園，它們都是今年入市的自住型商品房項(xiàng)目，由于定價(jià)僅為1.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊二手房2.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，又是難得一見(jiàn)的地鐵房，毫無(wú)意外地出現(xiàn)了高達(dá)79：1的選房比例，成為近期北京選房比例最高的自住房項(xiàng)目。

然而，79：1，意味著大量的申請(qǐng)者無(wú)緣好運(yùn)，他們?nèi)绻瞧惹械膭傂瑁荒苓M(jìn)入同區(qū)域的二手房市場(chǎng)，或者是商住市場(chǎng)，或者向更遠(yuǎn)的外圍尋找寥寥無(wú)幾的剛需新盤(pán)。

商住項(xiàng)目乘勢(shì)搶跑、自住型商品房持續(xù)火爆、純住宅新房日漸沉寂——這是當(dāng)前北京新房剛需市場(chǎng)的三大特點(diǎn)，都集中體現(xiàn)在義和莊-天宮院板塊之內(nèi)。被稀釋的北京剛需市場(chǎng)，只能守著這最后出口。

剛需商品房成交量大幅銳減

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的播報(bào)和交易市場(chǎng)的實(shí)際感受，都顯示出一個(gè)趨勢(shì)：北京剛需商品房成交規(guī)模正在快速下滑。業(yè)內(nèi)人士大都將其歸因?yàn)樽宰》康姆至骱捅本┩恋貎r(jià)格的高企。不論深層次原因?yàn)楹危@個(gè)下滑的趨勢(shì)仍然在不斷深化之中。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅，北京近郊區(qū)縣大興、房山、順義和通州等地，原本都是剛需盤(pán)云集的區(qū)域，這些區(qū)域的剛需成交一直都是全北京的主力。然而，從2013年以來(lái)，這些曾經(jīng)剛需大區(qū)的純商品住宅成交量大幅度銳減，通州、順義純商住宅銷量甚至一度衰減至此前的三分之一。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2013年大興區(qū)的純商品住宅成交量1.1萬(wàn)套，2014年為9700余套，今年截至目前還不足6000套。從當(dāng)前區(qū)域內(nèi)在售的純商品住宅總體貨量來(lái)看，今年的情勢(shì)不容樂(lè)觀。

業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)是，當(dāng)一個(gè)區(qū)域內(nèi)有一兩個(gè)大宗自住房項(xiàng)目入市之后，就會(huì)在區(qū)域內(nèi)形成“絕殺”效應(yīng)，同區(qū)位同類型的純商品盤(pán)會(huì)陷入很長(zhǎng)時(shí)間的銷售低谷。曾經(jīng)是剛需最大供需地的通州區(qū)就是如此，截至目前，通州區(qū)域內(nèi)共有四個(gè)自住房項(xiàng)目入市，紫峰·九院城、中國(guó)鐵建·通瑞嘉苑、富力惠蘭美居、遠(yuǎn)洋·悅山水總計(jì)超過(guò)6700套的房源量，成為自住房供應(yīng)大區(qū)。另一方面，通州區(qū)的純商品住宅成交已經(jīng)從2013年的1.4萬(wàn)套下滑至今年截至目前的7100余套，下滑過(guò)半。

在最新供應(yīng)方面，通州區(qū)新入市的純商住項(xiàng)目更是寥寥無(wú)幾，只有報(bào)價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米的新地國(guó)際家園和盛達(dá)嘉園，這個(gè)價(jià)位基本上超出了剛需范圍。此外，位于通州臺(tái)湖鎮(zhèn)有公寓項(xiàng)目東亞鼎園入市，報(bào)價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米左右，主打50平方米一居，瞄準(zhǔn)剛需市場(chǎng)。

商住公寓從配角到主角

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，今年機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)的各類剛需市場(chǎng)數(shù)據(jù)中，幾乎不約而同地加入了商住房的指標(biāo)。中原地產(chǎn)的張大偉表示，今年以來(lái)北京商住公寓供需兩旺，除了中心城區(qū)的高級(jí)商務(wù)公寓之外，一般性價(jià)比較好的商住樓成為了剛需市場(chǎng)的銷售主力。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京公寓市場(chǎng)的成交自今年6月突破千套之后，已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月高位成交，一些區(qū)域內(nèi)商住樓價(jià)格低于普宅的價(jià)格慣例被打破，通州板塊的商住價(jià)格的市場(chǎng)熱度更是節(jié)節(jié)攀高。

比如位于通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰（玫瑰SOHO）項(xiàng)目，就進(jìn)入今年6月-9月北京普宅/公寓成交套數(shù)、成交金額TOP10榜單之中。此項(xiàng)目在三個(gè)月之內(nèi)實(shí)現(xiàn)679套、17.95億元的銷售成績(jī)，不僅是通州區(qū)的“銷冠”，更是秒殺絕大多數(shù)同類剛需商品住宅。

自今年6月以來(lái)，多個(gè)商住公寓項(xiàng)目銷售金額過(guò)億，撐起了市場(chǎng)的半邊天。除了玫瑰SOHO之外，通州區(qū)的朝北8080在6月就實(shí)現(xiàn)了1.83億元的銷售額，此外，東亞·印象臺(tái)湖的商住公寓東亞環(huán)球國(guó)際也突出市場(chǎng)重圍，以2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)實(shí)現(xiàn)了接近3億元的銷售總額。位于大興區(qū)的泰禾中央廣場(chǎng)憑借4.85億元的業(yè)績(jī)，成為區(qū)域銷冠。

今年商住公寓供應(yīng)旺盛，僅1-8月北京就供應(yīng)了2萬(wàn)余套商住公寓。此外，在今年8、9月取證入市的幾個(gè)商住項(xiàng)目中，已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格走高的現(xiàn)象。

最近入市的商住項(xiàng)目包括順義區(qū)的錦悅嘉苑、門(mén)頭溝區(qū)的遠(yuǎn)洋都會(huì)中心、通州區(qū)的東亞鼎園、大興區(qū)的泰禾欣悅中心、昌平區(qū)的雙悅大樓等，其中位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的泰禾欣悅中心開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到4.1萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于當(dāng)前黃村住宅銷售均價(jià)，出現(xiàn)了普宅和公寓價(jià)格的“倒掛”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在北京的土地成本走高，復(fù)合型地塊中可售住宅部分樓面價(jià)越來(lái)越高，大部分都只有做豪宅這一個(gè)選擇。開(kāi)發(fā)商只得依托于地塊中的可售商業(yè)公建部分來(lái)打造商住、公寓產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速銷售、回籠資金，因此未來(lái)北京商住公寓的市場(chǎng)供應(yīng)將持續(xù)高位。

自住房剛需最后的出口

自住型商品房源源不斷地入市，被視為是擠壓剛需商品房的最重要的因素。對(duì)于自住房帶來(lái)的沖擊，早在兩年前已被業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，然而當(dāng)一切真的到來(lái)的時(shí)候，當(dāng)剛需樓盤(pán)漸漸隱匿于市場(chǎng)的時(shí)候，也不免讓人唏噓感慨。

記者了解到，在過(guò)去16個(gè)月的時(shí)間里，北京已成交3.58萬(wàn)套自住房，相當(dāng)于同期純商住宅銷量的一半之多。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，自住商品房的大量入市對(duì)剛需和首置市場(chǎng)造成的沖擊，已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，如果自住房保持當(dāng)前的供應(yīng)速度和入市節(jié)奏，剛需市場(chǎng)中純商品房供應(yīng)或?qū)⑦M(jìn)一步萎縮。

今年8月以來(lái)最新取證的兩個(gè)自住房項(xiàng)目，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的文錦苑（開(kāi)盤(pán)均價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米）和通州區(qū)的通瑞嘉苑（開(kāi)盤(pán)均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米），依然基本保持著“7折”的價(jià)格差。自住房對(duì)純商品房市場(chǎng)的最大沖擊力不外乎“銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)的商品房低30%以上”的價(jià)格原則。自推出以來(lái)三年，這一價(jià)格原則一直在被嚴(yán)格地執(zhí)行。

從2013年第一批自住房的入市以來(lái)，大多數(shù)自住房項(xiàng)目的熱度依然不減。比如“十一黃金周”結(jié)束后第一個(gè)開(kāi)盤(pán)選房的當(dāng)代北辰·悅MOMA，不到6小時(shí)，693套房源售罄，再現(xiàn)自住房的“日光盤(pán)”。價(jià)格便宜、臨近地鐵、周邊規(guī)劃配套完善被認(rèn)為是此項(xiàng)目火爆的重要因素。據(jù)搜狐焦點(diǎn)血拼自住商品房頻道數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京目前共有60宗自住型商品房，涵蓋了朝陽(yáng)、順義、大興等區(qū)縣。目前24個(gè)項(xiàng)目售罄，等待搖號(hào)的有8個(gè)，即將開(kāi)盤(pán)的有2個(gè)，暫未申購(gòu)的有8個(gè)，有3個(gè)項(xiàng)目剛剛結(jié)束網(wǎng)上申購(gòu)，分別是門(mén)頭溝的保利首開(kāi)四季怡園和北京城建上悅居、大興的住總正華多彩嘉園。其中，住總正華多彩嘉園的申購(gòu)比例已經(jīng)達(dá)到79：1。即使試點(diǎn)啟動(dòng)了僅面向門(mén)頭溝區(qū)內(nèi)戶籍家庭申購(gòu)，門(mén)頭溝保利首開(kāi)四季怡園和城建上悅居自住型商品房依然吸引了近2萬(wàn)人報(bào)名。

毫無(wú)疑問(wèn)，自住房占據(jù)了大部分剛需釋放的通道，但是似乎這個(gè)通道在收窄。“今年以來(lái)，自住房供應(yīng)節(jié)奏明顯放慢，或許意味著自住房供應(yīng)高峰已經(jīng)過(guò)去”，張大偉認(rèn)為，今年截至目前自住房的累計(jì)供應(yīng)面積不足40萬(wàn)平米，相比去年同期大幅度下滑。自住型商品房供應(yīng)自從2013年以來(lái)，累計(jì)上市面積達(dá)到520萬(wàn)平米，其中2014年最高接近300萬(wàn)平米，2013年也達(dá)到187萬(wàn)平米。