淺析我國商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題及對策

李向陽

摘 要：商業(yè)房地產(chǎn)評估，是專業(yè)的評估人員在綜合分析了商業(yè)房地產(chǎn)的幾個影響因素的基礎上，根據(jù)一定的評估目的以及估價經(jīng)驗選取合適的評估方法，對商業(yè)房地產(chǎn)的價值進行判斷和推測。它是一種通過實時價格來反映商業(yè)房產(chǎn)價值的技術(shù)經(jīng)濟活動。本文在根據(jù)國內(nèi)已有研究成果的基礎上，首先詳細分析了現(xiàn)階段我國商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的許多的問題，然后通過簡要分析產(chǎn)生這些問題的原因，在最后提出了一些針對現(xiàn)階段存在的問題的改進對策及建議。本文旨在通過對商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的分析，提出合理化的改進建議，以促進商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的優(yōu)化改進，完善體制建設，健全準入制度，進而從最基本上將問題解決好，使我國商業(yè)房地產(chǎn)評估能夠更加完善地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)評估；現(xiàn)存問題；對策

近些年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機會。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。

一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題

從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎，由《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評估師注冊兩項行政許可和房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)標準為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對房地產(chǎn)評估人員、評估機構(gòu)的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細則，同時，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標準等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結(jié)果。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責任

雖然評估機構(gòu)已經(jīng)實現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現(xiàn)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當競爭

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務中制約著評估人員或機構(gòu)的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補償過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價師回扣”的現(xiàn)象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構(gòu)準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進而導致眾多評估機構(gòu)之間的不正當競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風險增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評估風險成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因

我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間較短

改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實施細則進行完善地規(guī)定。同時，針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價的盲點隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺

主要表現(xiàn)為兩個方面。其一，機構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現(xiàn)實社會中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準入門檻較低

目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養(yǎng)、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學習和深造以提升業(yè)務水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策

在我國市場化經(jīng)濟的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時也迎來了許多機遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。

1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展，國家應根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價法》。該法除了應該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應該完善以下幾個方面：一是強化行業(yè)標準。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強制推行。二是規(guī)范收費標準。應該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調(diào)整其收費標準。三是制定職業(yè)道德標準。出臺《商業(yè)房地產(chǎn)估價師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結(jié)果與社會發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進行規(guī)范和完善。

2.加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度

由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機構(gòu)能夠成為真正獨立的中介機構(gòu)，今后應加快評估機構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評估機構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應當避免干涉，以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質(zhì)，制定評估的懲罰機制，追究違規(guī)人員的行政或法律責任。

3.加強商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應該結(jié)合我國的客觀實際，加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認證工作，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強弱、等實際情況來確定相應的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。同時，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規(guī)定報考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執(zhí)行注冊制度。加強對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務水平，以及及時地更新專業(yè)知識，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的重要任務。

四、結(jié)論

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會主義市場經(jīng)濟的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進程中的價值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評估會日趨成熟，將在推動社會經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

參考文獻：

[1]李磊.當前我國房地產(chǎn)評估中亟待解決的問題[J].中古外資，2013（23）：151-152.

[2]王燕.當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究[J].對外經(jīng)貿(mào)，2012（12）：72-73.

[3]劉薇.淺談房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與對策[J].黑龍江科技信息，2012（30）：125.

[4]卜曄蕾.房地產(chǎn)估價風險與防范措施[J].中外企業(yè)家，2013（29）： 24-27.

[5]萬乃源.房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究[J].中國外資，2013（7）：72.

[6]廖惠文.當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究[J].城市建設理論研究（電子版），2013，（18）.

[7]李玉.淺談我國房地產(chǎn)評估領(lǐng)域存在問題及對策[J].華章，2013（19）：63.