房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容及優(yōu)化策略分析

魏立艷

【摘 要】在我國經(jīng)濟飛速發(fā)展的情況下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展，但是在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)和管理工作也需要進一步的優(yōu)化和改進，只有這樣才能更好的符合當今時代的發(fā)展需要，從而也促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容及優(yōu)化策略，以供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)過程；管理內(nèi)容；優(yōu)化策略

在房地產(chǎn)開發(fā)管理當中，涉及到的內(nèi)容很多，這也在一定程度上增加了其復(fù)雜性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展的過程中一定要做好管理工作，因為這對我國房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展有著重要的意義，只有不斷采取有效的措施對管理工作進行完善和優(yōu)化，才能更好堵塞體現(xiàn)出企業(yè)自身的軟實力，也為企業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

在房地產(chǎn)開發(fā)中，規(guī)劃管理是一項十分重要的工作，因此就需要在對房地產(chǎn)開發(fā)施工之前就進行科學(xué)合理的規(guī)劃，同時還要根據(jù)工程實際的情況選擇一個更加合理的施工方案，這樣才能更好的保證工程的建設(shè)可以十分順利的進行，如果在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中沒有非常嚴格的管理措施會嚴重阻礙施工的正常進行，同時還有可能使得施工的成本大幅度增加，企業(yè)的經(jīng)濟利益也會在這一過程中遭受很大的負面影響，為了更好的保證開發(fā)企業(yè)自身的利益就必須要提高工程的售價，這樣也給很多消費者帶來了重大的負擔，從一定程度上而言，這種價格的上升也會使得企業(yè)損失很多的潛在顧客，因此也會給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟損失。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計管理

在房地產(chǎn)施工的過程中設(shè)計管理發(fā)揮著決定性的作用，它會對整個工程的開發(fā)成本造成直接的影響，同時為了更好的保證建筑工程建設(shè)的順利開展，設(shè)計人員一定要在建筑工程項目的方案確定初級階段就按照各個因素的要求對開發(fā)項目進行設(shè)計，在設(shè)計的過程中還英愛充分考慮到客戶的實際需要，最好市場調(diào)研工作，同時還要對戶型的需要進行調(diào)查，這樣才能更好的達到刺激消費的目的，這樣才能幫助企業(yè)更好的實現(xiàn)經(jīng)濟效益。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)管理

開發(fā)管理也發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到現(xiàn)場施工和工程的實際情況制定一個科學(xué)合理的開發(fā)方案，，施工單位的選擇和付款方式的選擇等都應(yīng)該劃歸到考慮的范圍之內(nèi)，同時還要根據(jù)當時建筑市場的實際情況來制定房屋的銷售價格，這樣業(yè)主就可以根據(jù)自身需求和經(jīng)濟實力來選擇合適的建筑產(chǎn)品，同時還要加強和潛在客戶的聯(lián)系和溝通，這樣也可以在最大的程度上保證開發(fā)方案的質(zhì)量。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的施工管理

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，施工管理是極其重要的一個環(huán)節(jié)，它和一般的工程項目是存在著一定差別的，同時涉及到的專業(yè)知識和技能也是比較多的，所以在工程施工管理的過程中難度也是顯而易見的，在這樣的情況下，開發(fā)商一定把要加強對項目的管理。在管理的過程中還要尤其重視質(zhì)量和進度這兩個因素的管理工作，施工單位之間、不同工種之間也應(yīng)該充分的做好協(xié)調(diào)工作，在國家相關(guān)制度和法律允許的情況下還要堅持公正和公平的原則，在保證施工質(zhì)量的前提下還要保證施工的安全，這對企業(yè)經(jīng)濟效益的實現(xiàn)也有著十分積極的意義。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的成本問題

任何企業(yè)存在都是在合法的情況下獲得正當利益的前提下，因而對房地產(chǎn)開發(fā)商更是如此。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其一，在保證相同品質(zhì)的前提下，加強管理，加強材料招投標控制，合理選用性價比高的材料，能減少投入，達到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業(yè)的資金投資回饋力度，減少開發(fā)過程的資金成本。開發(fā)商必須抓住時機，合理定價，這就需要開發(fā)商準確測算房屋的建安成本、財務(wù)成本、銷售成本等等，綜合測定合理的房屋銷售成本，并結(jié)合市場需求，確定合理市場定價。成本投入多少直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量和銷售資金回籠。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的進度問題

進度問題始終貫穿于整個工程項目開發(fā)之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴格的進度計劃，并在施工過程中嚴格執(zhí)行，對于出現(xiàn)的進度變更應(yīng)盡可能的分析進度問題，及時糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會增加企業(yè)的運行成本，還會影響企業(yè)的社會效益。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的安全問題

安全無小事，房地產(chǎn)開發(fā)本來就具有較高的危險性，企業(yè)要想獲得利益的最大化必須加強安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應(yīng)的預(yù)警和應(yīng)急措施，加強施工人員的安全教育與培訓(xùn)，加大安全管理和投入，始終確保工程項目安全高效的運行是目前遇到的最大問題。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略

首先，在工程建設(shè)的過程中，對成本的有效控制是十分重要的，工程成本控制的過程中一個十分關(guān)鍵的階段就是工程的設(shè)計階段，所以選擇一個優(yōu)良的工程探測單位是非常重要的，工程探測和工程設(shè)計是影響施工成本的兩個最為重要的因素，在房地產(chǎn)開發(fā)活動中對當?shù)氐牡刭|(zhì)情況有一個全面的了解，就可以合理的確定工程的具體造價，地下的物質(zhì)是人用肉眼無法看到的，所以這也決定了其復(fù)雜性，設(shè)計中通常都會重視安全性，但是又必須要考慮到施工成本的問題，所以選擇一個資質(zhì)好的設(shè)計公司是十分重要的設(shè)計方案一旦確定，就決定了其施工的成本的70%。

第二，監(jiān)理工作是提高工程質(zhì)量的一個重要保證，所以，在選擇監(jiān)理公司方面也要慎重，要選擇高效負責任的監(jiān)理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業(yè)監(jiān)理工程師，有針對性的對項目進行監(jiān)理。監(jiān)理的負責任程度直接影響了房地產(chǎn)公司的對外形象以及工程的管理成本，通過監(jiān)理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質(zhì)量以及公司的信譽。所以，在監(jiān)理公司的選擇上也是要格外注意的。

第三，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，人們的工程質(zhì)量意思也不斷增強，對房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，特別是其開發(fā)工程的質(zhì)量，市場信譽度和口碑，以及與客戶溝通時的服務(wù)態(tài)度。所以一個信譽好的施工企業(yè)、素質(zhì)高的項目經(jīng)理和有責任性的項目團隊對一個房地產(chǎn)施工來說是非常重要的，直接關(guān)系著工程的進度以及工程質(zhì)量。

第四，工程管理的主要內(nèi)容有很多，其中還包括與工程相關(guān)的資料、各個部門之間的關(guān)系協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)圖的確認和統(tǒng)一等等。由于其涉及到的內(nèi)容相對來說比較復(fù)雜，沒有一個合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進行，從而影響整個工程的開發(fā)周期。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)管理中有很多項內(nèi)容，這些內(nèi)容的管理水平和管理質(zhì)量會直接對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響，所以需要在開發(fā)的過程中選擇一些信譽相對較好的監(jiān)理企業(yè)，這對提高管理水平而言也有著非常積極的意義，與此同時也幫助開發(fā)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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