房地產企業 “營改增”的稅負情況分析

袁也

【摘要】房地產企業“營改增”后稅負情況對企業的財務成本管理、經營模式選擇和市場行為等將產生深遠影響。本文先后通過模擬計算以及對全國部分城市已完工項目測算分析得出：在假設房地產企業進項稅額抵扣能夠完全取得的情況下，稅改后稅負隨著開發成本占營業收入比例的提高而降低，甚至可低于稅改前稅負。房地產企業應合理規劃稅改后項目可控成本組成，盡可能提高可抵扣進項業務比重，在可接受的銷售利潤率范圍內合理確定房價從而減輕企業稅負。

【關鍵詞】營改增；房地產；稅負

國家稅務總局于2015年將全面啟動房地產業營業稅改增值稅的試點工作，作為我國結構性減稅和產業結構優化的重大舉措，房地產業“營改增”對房地產企業稅負的影響是值得研究的重大問題。房地產企業“營改增”后稅負情況對企業的財務成本管理、經營模式選擇和市場行為等將產生深遠影響。鑒于此，本文首先通過模擬計算，測算出“營改增”后房地產企業的稅負情況，經結果分析找出影響稅負的影響因素。然后，對部分城市已完工項目“營改增”后稅負情況進行計算分析，提出房地產企業欲在“營改增”后實現減稅目標應采取的對策。

一、文獻綜述

彭曉潔（2014）通過模型分析表明：當房地產企業的銷項稅率為11%，進項稅率為6%，可抵扣比例為100%，營業成本與營業收入之比小于81.83%時，房地產稅負會明顯增加。

張運賢（2014）通過對“營改增”后房地產企業開發成本、稅負影響進行分析得出：“營改增”后稅負不論絕對值還是相對值都有不同程度地降低。……