房地產開發項目全過程成本控制方法研究

沈梅紅

【摘要】本文主要對房地產開發項目全過程成本控制方法進行研究，闡述了成本控制的體系，然后從不同的實施階段，說明了控制方法的具體應用。

【關鍵詞】房地產；開發項目；全過程成本控制

目前我國的房地產開發項目逐漸向高層次、大規模方向發展，力求以較低的成本開發出滿足市場需求的房地產產品。這是房地產開發商重點關注的問題，也是房地產競爭的關鍵因素，相關人員應重視房地產項目的成本管理和控制，確保其在投資決策階段發揮重要的作用。現對房地產開發項目全過程成本控制方法進行研究，總結有效的控制方法，確保其能夠合理應用。

一、房地產開發項目成本控制體系

在房地產開發商控制開發項目的成本過程中，應建立有效、嚴格的成本控制體系，其中的主要內容有組織系統、信息系統、考核體系。

（一）組織系統

開發商為了更加有效的對成本及費用進行控制，需要應用分級分方向的管理責任制，從而明確各部門的責任。這種方法能夠形成成本費用組織系統，該系統具有一個管理權限，能夠行使不同類型的責任[1]。在成本控制中，責任中心主要有兩種：成本中心和費用中心。其中成本中心主要是指對成本和費用承擔控制、考核責任的中心，比如投資控制部；費用中心是指僅對費用發生額負責的責任中心，比如預決算部。在房地產公司，可以將成本中心設置在項目參與及管理部門，一般不直接參與和管理的部門為費用中心。在這個過程中，相關人員可以根據各自的工作內容，分析成本費用預算，各司其職，由上至下形成監督機制。完善的組織系統有利于成本的可控性。

（二）信息系統

房地產開發項目全過程成本控制中，含有多種信息，例如目標成本、實際成本、成本偏差、合同變更、市場價格變化等等。針對房地產開發項目的運行情況，全過程的成本控制非常復雜，擁有大量的成本信息，相關人員應對其進行篩選和整理，從而更好將有用的信息反饋出來，確保成本得到有效控制[2]。相關人員應根據實際情況制定成本報告，然后將預算和實際進行比較，明確兩者之間的差異，以及責任的歸屬，更好分析成本的改進方式。相關人員要根據例外情況報告制度，了解預算中沒有進行規范的事項和內容，要時刻保持信息流通，從而更好的做出決策。

（三）考核體系

開發商為了更好的實行考核體系，應明確成本目標的尺度，例如在設計部門中，要盡量減少因設計缺陷而出現的成本，控制其不超過額度范圍。對于工程部門，相關單位要控制其在管理上缺陷，從而降低成本增加的可能性，制定最高額度。在全過程的成本控制中，要明確責任體，從而避免人員在執行不同工作的過程中，出現推諉的現象。

二、全過程成本控制方法的應用

不同的房地產開發商的操作流程會有所差別，所以要根據開發項目的不同，選取不同的控制方法，一般來講，相關人員應抓住不同開發階段的特點，主動控制不同階段的成本變化，從而達到較好的成本績效。

（一）立項階段

在立項階段進行成本控制，主要是針對土地征用和拆遷補償費用。立項階段是以充分的市場調研為基礎，相關人員要掌握其可行性，然后通過動態觀點對市場進行觀察，分析市場的經營情況、政策的使用情況、資金的運轉情況等等[3]。通過這些方式，相關人員可以更加現實的視角去進行市場選擇，選取合適的實際，同時完整的估算項目成本投資的具體情況。相關人員要明確有關立項，例如土地或協作方的權利義務，根據這種情況，要明確立項條款與稅收條款以及政府其他收費之間的關系，從而保證立項決策更加科學與合理。

例如，對于征地費用，要控制費用減免和繳款時間；拆遷安置費用，要比較拆遷安置方式和費用的支付方式的經濟情況；紅線外市政費用，控制自建部分同紅線內的工程成本管理方式執行，并有效利用周邊項目的條件合作、分享收益；付款方式，要細化付款條件，爭取主動，并盡量爭取付款次數多，減少單次付款比例。

（二）規劃設計階段

基礎設施的費用、建筑安裝的費用、公共配套設施的費用都是規劃設計階段的成本控制內容。在這個過程中，要做好立項階段的項目功能，施工的工藝、支出的成本，通過這些技術經濟指標，更好的實施預先制定的方案。承包商要根據這些內容進行項目建設，所以該階段具有非常重要的意義，會影響整個過程的控制情況。規劃階段是項目開發的先行階段，只有明確定義項目的功能、質量以及預期銷售情況，才能更好的做好項目的成本控制。根據有關系資料分析，規劃設計階段是控制成本的關鍵階段，合理做好設計，能夠更好的減少事后變動出現的成本增加。

在可行性規劃設計中，相關人員要分析市政狀況的信息、確立規劃要點；方案設計中，要分析比較某些可變動的設計方案（ 如立面設計、電梯設計等）；擴初設計，先測算成本、對設計商提出合理的限額指標；施工圖設計，按照擴初評審的意見，完善圖紙。

（三）施工階段

在施工階段，其成本控制的要點主要是基礎設施費用、建筑安裝費用等，通過合理計算這些費用，能夠明確監理和承包商的實施主體，然后根據實際情況，選擇不同的合作對象。其結果的選擇，會影響到項目成本的高低。在施工中，材料及設備的選擇直接影響房屋的質量和成本，所以總承包商和材料供應商的選擇，是施工階段的成本控制要點。具體主要體現在以下幾個方面。

在投標單位的選擇中，要滿足項目前提要求，并保證其具有競爭性；招標文件編制中，要明確工程量清單，保證招標說明清晰，保持招標的公正公平；商務談判和定標，解釋投標中不可避免的歧義，爭取最好的交易價格；施工圖紙會審，采取的控制方法是力爭在開工前彌補圖紙的缺陷；設計變更，要盡量避免在施工中的重大設計調整，對可能有變更的地方有預見性；簽證和索賠，應在合同中約定設計缺陷、施工管理缺陷、客戶（或銷售）的要求或者為了加快工期， 或者供應商的供應能力不夠等造成的簽證和索賠的計價方式。

（四）銷售階段

管理、銷售、財務的費用，以及銷售稅金是銷售階段成本控制的主要內容。目前我國房地產不斷發展，在產品的推廣、銷售的途徑、媒介的購買以及客戶的聯系上，要分析不同銷售環節的成本變化，了解這種成本變化的趨勢。隨著銷售成本在整個房地產項目總承包的比例增大，可以采取合理的控制方法：

針對銷售道具（接待中心、樣板間、沙盤、燈箱、看板），要保證設計方案的選擇應滿足一次性投入少、建造進度快，避免盲目追求高檔豪華；對于廣告，確定主力媒體，重視媒體組合，切忌全面開花，重點銷售階段使用，切忌平均分配；相關人員要整合銷售環境，采用先定成本，后設計施工方式，可分段實施；銷售人員工資及傭金，要根據市場行價和項目情況進行精準測算，考慮好銷售計劃、銷售難度。

結束語：

通過上文對房地產開發項目全過程成本控制方法的研究，要從不同階段對成本進行控制。隨著經濟的發展，房地產逐漸進入成熟期，所以房地產企業要做好成本領先，做好全過程的成本控制，從而才能在市場競爭中立于不敗之地，提升自身的經濟效益。

參考文獻：

[1]汪冶冰，陳麗娟.基于活動的房地產開發項目全過程工程造價管理研究[J].才智，2012（31）：179-180.

[2]張忠斌.全壽命周期理論下房地產項目成本控制要點[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2012（11）：125-126.

[3]楊光.全壽命周期的房地產開發項目成本控制方法探析[J].中國城市經濟，2010（8）：119-120.