房地產開發項目中的質量問題及對策探究

李艷娜

【摘要】房地產開發建設項目的質量管理貫穿項目管理全過程。其質量管理主要體現在項目設計階段、項目實施階段和項目竣工驗收階段，本文探究了房地產開發項目中的質量問題及控制對策，以供參考。

【關鍵詞】房地產 項目 質量問題 對策

一、設計階段的質量問題及控制

1.1主要的設計階段

（1）方案設計階段

房地產項目中的規劃方案設計是以前期的開發項目的產品策劃定位、市場調查和可行性研究報告為依據的。房地產開發商應該請一個全程策劃的咨詢公司，因為房地開發商作為投資人，他對項目投資的根本目的是獲得一定的社會效益和經濟效益。開發商在對咨詢公司所給出項目開發產品定位比較滿意之后，應該積極參與后面的規劃方案設計。由于項目的規劃方案是設計單位進行設計的，因此開發商在進行項目規劃的前期需要對設計單位進行綜合性的考察，并在此基礎上選取合適的設計單位。通過對開發商選擇設計單位的研究分析，得出在進行項目整體方案設計前首先需要對需要設計規劃的工程進行科學的定位，在此基礎上選取實力較強的設計單位。在設計單位初步工程項目規劃完成后，組織建設方進行評選，并制定出初步的設計方案。此后，建筑方可與最優設計單位進行細節磋商并簽訂合同，鑒定并對初步規劃方案進行修改、完善和細化，得出最終的方案，進行上報。

（2）施工圖設計階段

工程設計按照不同的設計階段可分為：初步設計、施工圖設計。項目初步設計的進行是根據項目的規劃方案，項目的規劃方案審查通過后，才能進行項目的施工圖設計。對于規模較大的項目而言，技術較為復雜，故可分為三個階段，分別為初步設計、施工圖設計與技術設計。各個階段的成果包括圖紙文檔，經濟文檔以及設計說明，無論是兩階段設計還是三階段設計，目的都是通過控制不同階段設計的深度來達到設計質量的保證。

1. 2設計階段的質量問題及控制的實現

（1）設計階段開發項目的質量問題及控制方法

在項目質量設計方案與項目的規劃基礎上，參照歷史工程的設計文檔以及設計者自身的設計經驗，制定項目整體的開發任務書。此外，在工程的實際實施過程中按規定對文檔進行調整，實現設計方案的動態優化，從而實現對項目的整體的質量問題及控制。在開發單位對項目的設計過程中，各個部門要按照設計的合同要求，設計地區的環境因素（氣象、自然條件等）以及相關技術規劃等綜合進行分析，開發商項目設計的主管人員要仔細深入的審核設計文件。不足設計和過分設計是在審核的過程中需要特別注意的兩種極端情況。

（2）明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責

專業設計任務書是針對項目工程的特點的規劃，需要有經驗的工程師進行設計，從而確定在不同的設計階段的具體任務。建設方對設計質量的監控往往都是按專業監控，要求項目組和設計方工作人員與建筑方施工人員積極主動地相互協調配合。針對工程的質量，建筑方的相關人員都具有控制職責和管理職責，實行項目組和專業相結合的矩陣管理方式。建設方各專業工程師的職責還有采取一定的措施實施對專業的設計過程的有效控制；確定設計所涉及到的專業技術方案，并對各技術方案的合理性、可靠性和先進性負責；為確保項目的整體設計質量，建筑方可以提出自身對設計方的要求，設計方按照要求提供足夠白勺高素質設計人員保證項目設計的進行；參加或組織項目設計各階段設計輸出、輸入、成品的驗證或評審。

（3）建立設計經理質量責任制

項目的整體設計都需要設計的主管人員進行監管，保障設計的各個方面都能滿足質量標準與合同要求，同時主管人員還擔負對建筑方施工的監管的責任，控制建筑方的工程進展符合設計的要求；負責各專業之間的銜接：對設計過程根據設計計劃、項目質量計劃、項目計劃的規定進行控制；負責將所組織的設計策劃的結果編寫入設計規劃：通過對各個專業技術方案之間的綜合檢測與改進，確保整體技術方案的科學性；對各個階段的設計進行嚴格的檢驗；擔負檢測或組織設計關鍵控制點、設計文件及對設計質量有重大影響的活動；按規定按設計更改控制程序對設計變更進行控制。

二、項目投資的質量問題及控制

房地產建筑項目建設單位都把投資、工期和質量三大控制要素貫穿于項目建設的過程，把它們作為建設項目管理的主體，以達到投資的最大效益。對出現的透支現象的階段及時糾正，實現資源與資本的有效利用，完成預定的目標，并在各個分工程中獲得較好的投資效益，使竣工決算最終控制在審定的核算額之內，杜絕“三超”現象的發生。

主要需做好下面幾項工作，以實現工程投資的有效控制：

（1）決策階段工程投資的控制

房地產開發項目投資的控制與確定存在于項目建設全過程，但決策階段各項經濟技術決策，特別是設備選用、建設地的選址、工藝選取、標準的選取等方面，都直接決定著工程投資的成本，將會對項目的整體成本帶來很大的影響。

（2）設計階段工程投資的控制

工程設計工程建設的靈魂，也是整個建筑項目的全局規劃階段，在整個項目的投資成本的控制上占有較大比重，是提高經濟效益與技術處理的關鍵性階段。

1）對工程項目的設計采用限額優化的設計策略

2）有效控制工程造價。

（3）實施階段工程投資的控制

建筑物實體形成階段即是工程項目的實施階段，是人力、財力、物力消耗的主要階段，這一階段的主要特征是，施工周期長、工程量大、影響因素多、涉及面廣、以及材料設備價格、市場供求和政策性變化的波動大等等。只有加強在工程實施階段工程建設的監督和管理職能，增強對工程建設的全局資本的監控，才可能實現科學的控制投資，保障建設的質量，發揮投資效益。建設工程的影響因素多變、工程復雜性，所以在工程實施階段可能會出現許多計劃不到的費用。

三、項目施工階段的質量問題及控制

施工階段的質量問題及控制包含過程較多，各個過程相互禍合，從而導致影響質量的因素相當復雜。譬如：技術設備的微小變動將導致產品的質量與預定目標發生偏移，最終出現嚴重的質量事故；環境的波動、操作的不當也將對施工工業帶來質量的偏差。由于項目在建設完成時，將不能如其它工業流水線產品進行拆卸改進，也不能對產品進行更換，因此項目施工過程的質量問題及控制關乎全局質量問題。

四、竣工驗收階段的質量問題及控制

考核質量目標是否符合設計階段的質量要求，對項目施工階段的質量進行檢查評定、試車運轉，這就是項目的工程驗收階段。工程驗收階段是提高工程質量水平、保證合同任務全面完成的最后把關，是對工程質量進行檢驗的必要環節，工程項目由建設轉入投產或使用的標志。

結束語

目前，在我國房地產開發項目正處于一個繁榮上升的時期，行業特殊性從客觀上決定了工程項目、所涉及的建設開發、施工管理、及相關的臨近領域，其對技術的要求十分嚴格、涉及的范圍較廣、投資資金數額巨大、潛藏風險較大、質量要求十分苛刻。但分解開來看，它們又是普通的、平常的，只要我們重視它，按質量要求嚴格控制它，就能建造出高質量的工程。良好的質量問題及控制將會造就一個又一個的優質工程，從而造福于人類。

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