對房地產經濟泡沫問題探討

何云浩

【摘要】近些年，我國市場經濟一直都在持續發展著，而房地產經濟在國民經濟中的地位也日益重要，也造成了泡沫的產生。所謂的房地產經濟泡沫，就是房子價格在連續的上漲，使得許多人認為價格會進一步上漲，從而大量買進，推進房價進一步走高。不過，因為房價的非理性上漲，房產價格已經偏離了其內在的價值，由此而產生了泡沫。主要對房地產經濟泡沫問題進行研究與探討。

【關鍵詞】房地產；經濟泡沫；問題

在社會經濟活動中，房地產的重要性自不待言，但近幾年房地產的發展逐漸走向不良發展道路，危害了我國的政治和經濟，使社會貧富分化更明顯，激化了社會矛盾，也浪費了大量的土地資源，使社會公信力一落千丈。在當代中國，只要投資購買房產，便可以因為房價的上漲而獲取暴利，這不但讓社會大眾不滿，也引起了政府的重視。

一、房地產經濟泡沫的表現

1.地價上的泡沫

近年來，我過房地產市場迅猛發展，在很大的程度上推動了我國的經濟發展，為我過帶來了不少的經濟效益。但是，由于我過缺乏一個比較健全的房地產市場相關的法規，出現了一系列相關的問題。因為市場的大量需求，以及土地的稀缺，這使得土地的價格被人為炒作，拉高，從而引發虛漲。過度虛漲的這一部分就可以稱作泡沫。若土地價格漲到其原價的幾十倍以上，就會形成泡沫經濟。

2.房屋泡沫

在房地產市場，若商品房的供給已超過市場本身的需求，就會形成泡沫經濟。根據國際上一些通用的計算方式，若商品房的空置率在一定的范圍內，這種經濟泡沫是可以接受的；但若是太多的話，因為供給過多，形成較嚴重的泡沫經濟，最后的結果就是，房價不但不再上漲，反而暴跌，開發商損失慘重，最后不得不破產倒閉。

3.泡沫虛漲

房價是否上漲，很大程度上都取決于地價，所以地價的泡沫就會催生房價泡沫。另外，開發商追求過高的利潤，對房價進行人為的拉抬，也會產生經濟泡沫。若開發商為求暴利，推動房價飛漲，使購買房無力購買，也會產生房地產泡沫。

4.泡沫投資

若房地產投資和消費的增長相符合，那這種供求關系就是平衡的。在發展中國家，經濟建設階段，房地產投資增長若略高于需求，也是合理的，也能推動房地產和國家經濟的發展。但若是房地產增長過快，房產銷售不出去，無力償還銀行貸款，就會發生金融危機，從而使泡沫經濟走向破滅。

二、房地產經濟泡沫產生的原因

1.與銀行信貸過度擴張有關

房地產泡沫之所以過度膨脹，與銀行信貸的過度擴張有很大關系，若銀行持有大量的房地產資產，房價上漲將會給銀行帶來巨大的利潤，使銀行的資產和贏利狀況得到改善。所以，銀行往往會選擇加大對房地產信貸的支持，這使得房產價格進一步上漲，這種反復循環的方式，必會引發房地產泡沫繼續膨脹。

2.消費者的預期

消費者對某種商品價格的預期，會影響到當前的消費需求。而這種預期在很大程度上受到經濟環境的影響，當經濟環境發生變化時，也會引發資產價格大幅波動，當實際的經濟發展狀況和預期的相符時，市場價格就不會偏離預期值；然而，當經濟環境發生大的變化時，市場價格的變化就不一定符合人們的預期了，而一旦預期過高，和市場現況偏離過大，就會產生泡沫。房產不同于其它商品，當價格上升時，人們普遍預期將來還會繼續上漲，于是紛紛買入，導致需求量大增，而持有人也都不肯出售，引發房價進一步走高。

3.調控措施存在空白

沒有合理的房地產調控措施，是房地產泡沫膨脹的另一個重要原因。因為政府對土地控制比較嚴格，造成房地產用地價格不斷上漲，使建房成本上升，地價上漲的預期又帶動了房價上漲。因為我國房地產公司的資金普遍短缺，國家對信貸的控制也使得房企的活動受到很大的制約。而對于需求的增長又沒有好的解決方法，使投資增長過快，而需求減少慢，房子的供給滿足不了需求，房價自然會越漲越高。

三、房地產經濟泡沫的防范

1.對開發項目規劃加大審批力度

隨著經濟發展，未來中國將會出現新城和舊城共同開發的場面，這種大規模的工程對于重塑城市景觀，改變其形象來說是個大好的機會，也能有效地控制房地產泡沫。房地產項目在開發上，突出其個性和特色固然重要，也要注意整體協調，新樓盤要和周邊的環境相融洽，對城市景觀有美化作用。對于城區景觀的開發規劃，一定要及早制訂和完善，并確保其能順利地實施。

2.對房地產業市場結構進行調整

從整體上看，我國房地產市場格局還是以壟斷競爭為主。所以，需制訂合理的政策制度，有利于開發商的退出，同時推動重組和并購，提高房地產市場的整體實力和競爭力。鼓勵上市公司進入房地產市場，使開發商實力得到增強；對資本市場合理運用，通過收購和兼并等方式，讓房地產企業自行洗牌，提高大型房企的實力；通過有效的途徑讓本土的房企對外擴張，讓市場集中度得以提高；并推動房企改革，讓產權結構多元化；在資本、實力、經驗、操作方法方面對房企進行準入限制，延遲發放銷售證，加大土地和房產閑置稅的征收力度，從而迫使無實力的企業盡快退出房產市場，以控制房產泡沫的產生。

3. 精心打造房地產精品項目和工程

許多大城市，房地產銷售狀況受到市民認同，許多銷售項目火爆，房價暴漲。不過，真正保值，長期不被市場冷落的項目并不多，許多的樓盤缺乏文化價值，也不具備升值空間。甚至有的樓盤在賣完后，房價大幅下跌。導致開發商賺錢，買房者卻套牢的現象，沉重打擊了買房者。要防止房地產泡沫產生，就要讓開發商在建房時，懂得雙贏的理念，要有責任感，將為社會創造財富，為業主創造價值"作為主要信念，響應城市發展的需要，打造出精品房產項目。

4.完善土地產權制度

必須改革土地產權制度，盤活土地資產，讓土地批租市場得到發展和完善，降低劃撥土地使用權的準入門檻；提高不動產劃撥土地的使用時間，提高其年租金，使其和批租土地的使用成本保持平衡；放松劃撥土地使用權，使其能順利地進入市場，對它的轉讓、入股、出租、抵押等不采取限制。不過上敘權利應發生在它的使用期限內，不過，同時也要足量支付地租；在處理新增的經營性土地上，應在土地批租市場進行，以拍賣、掛牌交易等方式來進行買賣；對土地產權進行合理的配置，以促進二級交易市場的發展；在土地等不動產的處理上，應盡可能多地引入金融工具，讓金融機制來推動土地產權的流動。

5.對房地產市場管理機制進行改革。

房地產經濟泡沫與國內經濟的發展態勢密切相關。要適應市場經濟和房地產行業的發展，針對房地產行業制訂出合理可行的監管政策，以便對其進行有效的調控，防范可能發生的風險；在管理職能上，實現地政房政一體化，對它們實行價值化管理。對城市土地供應和規劃上要實行有計劃的管理，嚴格控制土地的投放量，對房地產市場的走勢進行合理控制；對房地產采取價格管理體制、金融機制、稅收杠桿機制等多種監管相結合的方式，從宏觀上對房地產市場進行有效的調控。

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