探究新經濟形勢下的房地產成本管理

劉紅元

摘要：本文就新形勢下房地產企業成本構成因素進行了分析，具體內容包括：土地成本、前期成本、建安工程成本、公共基礎配套設施成本、施工單位管理成本、財務成本、營銷成本等。結合這些內容，對成本管理中的各項工作做出一定探討，根據筆者多年的實踐經驗認為，在日常成本管理過程中，應當將成本核算與成本管理相結合、提高全員參與成本管理的積極性、建立房地產企業成本管理體系，從而提高企業成本管理水平，提升企業經濟效益。

關鍵詞：房地產企業；成本管理；經濟效益

進年來，房地產行業得到迅猛發展，如今，房地產行業已經成為我國的一項基礎性支柱產業。房地產投資中，內容非常繁雜，包括土地、規劃、施工、材料等一系列成本。因此房地產成本控制直接關系到房地產企業的經濟效益，相關管理者要高度重視，并采用科學合理的方式進行成本管理。

1房地產項目成本的構成

1.1 土地成本

在房地產建設過程中，土地成本投入較大，同時，項目啟動資金的大小于其有著緊密聯系，其主要內容有土地使用權出讓金、拆遷補償費、出讓契稅等幾個方面構成[1]。

1.2 前期成本

其主要指的是施工設計費、可行性研究、前期工程費、地質勘察費等幾部分組成。

1.3 建安工程成本

建安工程成本主主要指的是，房地產在施工過程中所用的圖紙以及各性工程所產生的費用。因為在房地產建設前期對建筑就有了明確的規定，所以，這個部分的成本基本是固定的，這項成本的上下浮動不是很大。

1.4 公共基礎配套設施成本

公共基礎的內容主要包括：道路、安保、綠化、供電、供暖、供水、供氣、消防等。

1.5 施工單位管理成本

這項成本主要包含了施工現場辦公人員的工資報酬、員工福利、施工過程中使用的水電費、設備修理費以及其他行政辦公成本的費用。

1.6 財務成本

財務成本主要指的是，項目資金成本以及稅務成本兩個方面。其中的稅務成本是無法避免的，一定要按照國家的相關規定進行加納。但是資金成本是每個項目資金的構成所決定的，如果融資所產生的成本比銷售利潤低，就可以在較為安全的比例內進行融資。另外，企業應當結合自身的特點，對融資渠道進行合理選擇，從而保證企業資本結構。一般情況下，融資方式主要包括直接投資、銀行貸款、發行股票等方式。

1.7 營銷成本

營銷成本主要指的是營銷策劃所產生的成本、廣告費用、售樓處建筑成本以及銷售過程中所產生的運性成、人員成本等。

2.房地產企業成本管理的措施

2.1成本核算與成本管理相結合

因為會計法律制度等相關法律法規對其有著一定的限制，房地產企業可以對其成本進行及時核算。但是，進行核算時，不要為了核算而核算，導致成本核算脫離了現實。對成本進行核算的過程中，既不能過于繁瑣，同時也不能過于簡單，要和成本管理工作進行良好的結合，以便為成本管理提供一定幫助。

2.2提高全員參與成本管理的積極性

企業要提高全體工作人員的成本管理意識。在房地產企業中，成本管理工作不僅是財務部門的責任，在管理過程中，少不了各個部門的積極配合，企業內每個員工均要有一定的成本管理意識，在日常工作過程中，懂得開源節流，從而降低企業運行過程中的產生的成本[2]。

2.3建立房地產企業成本管理體系

房地產企業要建立成本預測、成本計劃、成本控制、成本考核、成本分析、成本核算、成本決策等為一體的成本管理體系。

2.3.1房地產企業成本預測

企業在對項目進行尋找的過程中，要對成本進行科學預測。在這一過程中，要更多的關注可能開發的成本，進行市場調研充分了解市場。對項目所在地理位置、市場價值、配套設施、交通情況、建材供應等各個方面相關內容進行調查和分析，然后做出合理評估；企業要組建專業成本預測團隊，團隊內成員應當包括：建筑師、資產評估師、項目管理人、營銷公司等。這樣才能充分保證項目預測的可行性。企業在營銷過程中，避免盲目，成本管理要具備一定的預見性和科學性。

2.3.2房地產企業成本決策

房地產企業在成本預測的基礎上進行成本決策，成本管理人員根據完成項目的需要，判斷出工程建設過程中會耗費的建材、施工設備、人員工資、應繳納稅費等進行判斷，從而為決策者的真確決策提供一定的理論依據并且為成本計劃工作提供有力信息。例如，成本管理人員根據建材的市場價格，根據建筑面積等對所需建材進行計算，得出相對的結果，并將這一結果提交到上級部門；在建筑施工過程中，對施工費用要進行嚴格控制，積極挖掘可以降低成本的方式，從而實現節約成本以及提高企業工經濟效益的目的。

2.3.3房地產企業成本控制

房地產企業對成本進行控制主要是在成本計劃基之上的，企業進行成本計劃的過程中，相關人員要對成本計劃過程中的各項工作進行監督，從而保證成本計劃得以實施。房地產企對成本進行控制，從而保證工程完工后所用的成本是在預算范圍內的，防止項目建設過程中出現浪費[3]。保證企業人力、物理得到有效利用，節省階段的費用，降低房地產建設成本，從而有效提升房地產企業經濟效益。因此房地產在建設過程中，要將成本控制作為項目施工高的出發點。在房地產整個建設過程中，制定相應成本控制方案，不論是招標階段、施工階段還是結算階段，都要落實成本控制工作，防止因為主管判斷出現錯誤，產生不必要的損失。

2.3.4成本核算

房地產企業在進行成本核算時，主要是根據自身所產生的成本進行核算。在核算過程中，采用科學合理的方式，按照企業已經確定了的成本項目，對建設過程中每個部分的費用進行嚴格劃分，同時，還要做出整合和分類。在成本核算的過程中，要對建設過程中實際消耗的費用做出適當的歸納和分配，同時還將勞動耗費做出反饋并控制，通過對成本的核算、考核、檢查、監督、預算、成本計劃等的執行情況，最終核算出項目成本。對成本控制的績效做出相應的檢查和管理，對成本管理體系的有效性進行相應的評價，從而研究出如何更好的降低成本，做出改善。

2.3.5房地產企業成本分析

房地產企業的成本主要由材料成本、人工成本、設備成本以及其他成本構成。財會部門對成本進行分析的過程中，應當采用專門的分析方式[4]。根據成本核算資料以及成本計劃資料、去年同期使用成本、企業歷來優質成本案例、國內外相似項目成本管理的先進例子等進行比較，從中找出存在的差異，并對存在差異的原因進行分析，從而得出改進措施，進而提高企業經濟效益。例如，某房地差企業在成本管理過程中采用成果管理方式，將項目中的整體目標分為若干小目標，項目建設過程中，參建單位以及工作人員被細化管理，采用這樣的方式是每個部分的目標順利實現，從而推動了整體目標的實現。因此房地產企業應當將這一企業的實際情況與自身進行比較，分析本企業是否適合這樣的方式。

結束語：

房地產成本控制管理是一項非常復雜的工作，管理人員要懂得將成本核算與成本管理相結合、提高全員參與成本管理的積極性、建立房地產企業成本管理體系。成本管理者提升成本意識，在房地產項目建設的整個過程中，均要進行成本控制，開源節流，保證工程質量的基礎上，盡量降低成本，從而提高企業經濟效益。

參考文獻：

[1]田林永.房地產企業財務成本管理存在的問題及對策[J].中國房地產金融，2011，02：21-23.

[2]徐薇華.房地產企業的目標成本管理--以龍信房產公司為例[J].會計之友，2011，13：32-36.

[3]金瑜.探究及實現房地產成本管理的解決方案[J].中華民居（下旬刊），2013，12：414.

[4]任宏，寇勝彪，葉貴，何強.房地產企業責任成本管理研究[J].工程管理學報，2013，06：117-121.