小產權房法律問題研究及對策淺析

金曉筱

【摘要】近年來我國經濟文化和城鎮化進程的快速發展，房屋的購買需求和房價的持續攀升，小產權房隨之出現。小產權房的出現在解決人們住宿問題的同時也滋生了許多社會糾紛，本文關注的核心問題是小產權房的成因以及對策淺析。

【關鍵詞】小產權房；法律問題；農村集體土地制；改革路徑

中圖分類號：D92文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）11-096-01

小產權房的出現反映了我國法律法規的不完善以及諸多的社會問題，因此探析其形成原因，從法律的角度對其進行理論研究，并提出有效的解決途徑，對我國的社會經濟以及城鄉結構的調整都有舉一定義。

一、小產權房概念和特征

（一）小產權房概念

有學者將小產權房概括為宅基地房屋或在集體土地上建設的房屋非法對外銷售形成的一種權利狀態。也有學者認為小產權房是指在農村集體經濟土地上，有享有該土地所有權的鄉鎮政府或集體經濟組織單獨開發，或與房地產企業聯合開發建設，并由該鄉鎮政府或村委會制作權屬證書的房屋①。小產權房是在集體的土地上開發的商品房，這些在農民集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發。

（二）小產權房的特征

1.小產權房是在集體土地上建設的房屋，具有明顯的價格優勢。由于建設過程中沒有經過國家征收這一強制程序，未將集體土地變為國有土地，因此小產權房違反了我國現行法律法規的強制規定。由于小產權房沒有繳納國有土地出讓金和有關的各種稅費，因此其建設的土地成本極低，并且以自身低廉的價格優勢，具有強大的市場需求。

2.小產權房沒有辦理合法的規劃和報建手續，其產權不具備合法性。小產權房未進行國家項目審批，無法取得《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設施工許可證》《商品房銷售預售許可證》，因此無法取得國家頒發的房屋產權證，其產權性質不具有合法性，不能辦理土地使用證、房產證等合法手續。農民將房屋賣給城鎮居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權證、房屋產權證、契稅證等合法手續。

3.小產權房因不具備完善的產權證具備較大的法律風險大和限制。小產權房在集體經濟組織成員之間的轉讓可被認定為合法有效，但在本集體經濟組織成員與非本集體經濟組織成員（包括外村的農民和城鎮居民）之間的小產權房買賣合同則是無效情形。值得注意的是關于農村房屋轉讓給城鎮居民有效的例外情形，基于離婚、繼承等法律事件引起的小產權房所有權轉移，或者因合法遷入本集體經濟組織后購買小產權房，以及因城中村改造涉及人員購買改造房的不能認定為無效。

二、小產權房的成因、現狀及其危害

（一）小產權房形成的原因

上世紀80年代，我國開始了住房體制改革，伴隨著隨著城市與農村經濟發展的需求，小產權房應運而生。由于《憲法》與《土地管理法》在立法時并未對小產權房問題有明確的規定，使得小產權房問題在法律上成為空白，小產權房一直游走在法律邊緣，使得部分投機者一再青睞小產權房。由于政府的監管部門在對小產權房進行監管、查處時往往采取互相推諉或曖昧的態度，沒有進行適當的制止和整治，加之購房者的法治觀念淡薄，使得小產權房規模擴大速度非常快，最終造成小產權房問題愈演愈烈。

（二）小產權房產生的危害

依據我國現行的《土地管理法》規定，非集體經濟組織的成員如果購買了小產權房是不能辦理房屋產權登記，因此也就不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和處分的權利，在遇到法律糾紛時也難以得到維護。就目前我國小產權房的現狀來看，大多數小產權房集中在城市的邊緣，而購買小產權房大多數是進程務工人員，根據我國的戶籍管理制度，購買小產權房因為無法辦理房產證進而外來務工人員無法辦理戶籍遷移手續，給人口管理增加了一定難度。小產權房的出現同時也打破了房地產的市場交易秩序，進而侵害了集體成員的利益。

三、小產權房改革路徑探析

在選擇解決小產權房問題的方式方法是，應當考慮維護國家利益的同時應兼顧個人利益，不能因維護國家利益而損害了他人的利益。無論是集體土地成員還是購房者的利益均應當予以適當考慮，否則在解決小產權房的問題時同樣會引起深層次的社會問題，給國家和社會造成不必要的負擔。一方面要嚴格管理土地用途并查處懲罰違法用地者，切斷新小產權房產生的根源，另一方面對現有的小產權房進行轉化。對于那些已建成和在建設的小產權房，原則上不應拆除，特別是符合城市整體規劃和土地用地規劃的小產權房項目，以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化，對于繼續違規建筑的建蓋責任者，應當追究其法律責任，同時對于有監管責任的部門，對于其監管行為若存在忘忽職守，應當追究其刑事責任。建立相關的小產權房銷售與建設登記制度，將其納入可以備案有據可查的范圍之中。

小產房權房是中國經濟發展過程中產生的特殊社會問題，在解決這一問題時，從當前角度來說，可以對小產權房問題進行分門別類處理，但從長遠角度來說，則需要對我國的土地制度進行反思和改革，明確農村集體土地所有權性質以及所有權主體，規范農村集體土地的征收或征用、補償、流轉制度，從根本上治理小產權房。

注釋：

①張忠野，曾大鵬.房地產法學[M].格致出版社，2010.

參考文獻：

[1]朱振，張立棟.查辦小產權住房本身是違法的[N].中國工商時報，2007-07-17.

[2]徐中孟.雷艷坤.認識小產權房的風險[J].卓越理財，2007（7）：71.

[3]李翠萍.論小產權房的相關法律問題及其制度構建[J].法制與社會，2014（2）.