集體建設用地入市及其對房地產業的作用研究

于艷文 辛曉莉

【摘要】 農村集體建設用地入市是我國經濟發展的必經之路，對于中國房地產業健康持續發展發揮著非常關鍵的作用。本文主要從正面影響與負面影響兩個方面闡述了集體建設用地入市及其對房地產業的作用。在此基礎上，提出了農村集體建設用地入市的有效策略，以期為引導集體建設用地入市、推動我國房地產業健康持續發展提供指導和借鑒。

【關鍵詞】 房地產，集體建設用地，作用，策略

農村集體建設用地是建設用地的有機內容之一，長期以來，其流轉問題始終受到社會各界的普遍重視。其僅僅利用土地征收這一個渠道變成國有土地，這樣方可入市流轉。黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中對農村集體經營性建設用地的直接入市進行闡述，為深入農村土地制度改革提供了良好的機遇。有關部門的數據顯示，中國建設用地總量為4.1億畝，包括2.6億畝農村居民點用地。充分表明了我國農村建設用地入市具有非常廣闊的發展前景。現階段，浙江、江蘇等省已經開始進行了這方面的試點工作，探索集體土地的科學有效的流轉模式。盡管現階段我國法律政策之中依舊明確指出農村集體建設用地禁止開發為商品房住宅，然而該政策的頒布將在很大程度上降低我國土地供應緊張的不利格局，同時還能夠有效抑制房地產價格逐漸增長的勢頭。鑒于這一個方面的原因，本文從正面影響與負面影響兩個方面闡述了集體建設用地入市及其對房地產業的作用，提出了農村集體建設用地入市的有效策略，希望能夠與業界同仁一同探討這一問題，共同進步。

一、集體建設用地入市對房地產市場的作用分析

（一）正面作用

首先，有助于將房地產市場壟斷打破，推動市場不斷完善。長期以來，國家始終壟斷著土地供給一級市場，而并沒有將農村集體土地納入其中。土地供給具有很大程度的非市場化、不公平現象。農村集體建設用地入市，能夠和城市國有土地“同地、同價、同權”，表示大量村集體將發展成土地供給一級市場的主體，而將傳統的國家壟斷格局打破，推動房地產市場主體向著多元化的方向發展，促進市場展開公平競爭，促使土地價格合理回歸，推動我國房地產業不斷完善。

其次，應對供需矛盾，穩定房價。研究發現，土地成本在我國房地產市場中占據非常大的份額，由于國家長期壟斷城市建設用地來源，導致房價和其價值發生一定的背離。對于地方政府來說，房地產稅與土地出讓金屬于其主要財政收入，從而對于房價日益上漲產生一定的主推作用。雖然政府頒布實施了相關調控制度，然而在供需失衡的市場環境中根本發揮不了有效的作用。在這種形勢下，要是農村集體建設用地可以入市，一方面能夠在很大程度上縮減流轉成本，降低交易成本，另一方面還能夠使建設用地大幅提升，將相對較城市建設用地供求緊張狀況徹底扭轉，消除房地產泡沫，推動房價合理回歸。市郊的集體用地將依靠其價格優勢而促使企業向前聚集，將城市建設用地的緊張局面緩解。這樣，城中的過去的工業用地就能夠開發為房地產，特別是可以用于建設保障性住房，從而實現平抑房價、緩解住房難的目的。

再次，有助于農村土地市場的規范發展，切實維護廣大人民群眾的合法權益。按照法律條文，建設和買賣小產權房均為違法的。因廣大農村地區存在大量的隱形土地市場，國內各個地區均存在或多或少的小產權房市場，特別在那些大城市，土地隱性市場非常無序，小產權房交易非常普遍，對于農民權益產生損害。集體建設用地入市，能夠推動當前的隱性市場透明發展，使其成為合法行為，進一步規范農村土地市場，充分確保農民合法權益。

（二）負面作用

首先，使國家宏觀調控變得更加困難。宏觀調控基本上利用控制土地供給的方式進行的。國家利用制定供地計劃、土地規劃等方式，來控制城市建設用地。要是將農村集體建設用地入市，那么肯定會使國家調控的難度有所增加。鑒于當其住房難這一個問題，使得房地產業對投資非常具有吸引力。要是農村集體建設用地無法獲得足夠的投資，那么就非常有可能會受到利益的驅使而發展為房地產，與法律相背離，無形中增加了調控難度，或許將助長房地產泡沫。

其次，使征地成本與難度提高。如果集體建設用地入市，那么會使得土地身價明顯提升，同時征地費用同樣會有所增加，導致國家征地成本與難度不斷提高。政府開始同樣監管城市與農村房地產市場，使得管理費用有所提高。另一方面，土地收益同樣將有所下降，使得政府財政困難加劇。

再次，將會造成土地供應失控和房產投資過熱的不利局面。中國人口數目大，同時由于受到傳統觀念的作用，具有非常大的住房需求。同時，住房存在著一定的保值增值的作用，進一步調動了人們的購房欲望。盡管集體建設用地入市后仍然沒有獲得房地產開發的資格，然而當其無法充分吸引投資的時候，那么將導致有的人置法律于不顧而進行房地產業，使得用地數量大幅提高，造成房地產市場投資過熱。進而導致房地產泡沫的產生，最終能夠使房價劇烈震蕩。

二、農村集體建設用地入市的有效策略

（一）切實強化土地資源的規劃工作

集體建設用地人市必須堅持“規劃覆蓋”的基本思想，唯有那些在國土部門規劃范圍之內的集體建設用地才能夠準許入市。國土部門應當認真編制城鄉土地規劃，同時還必須保證其得到貫徹落實。另一方面，應當協調好土地利用總體規劃和城鄉規劃這兩個方面的工作。

（二）應當認真做好年度用地計劃

為構建起一個城鄉統一的房地產市場，需要把集體建設用地歸進建設用地年度計劃的范疇，統一管理城鄉建設用地，在此基礎上，構建起城鄉規劃和建設用地年度計劃對集體建設用地的雙重審核制約機制，并且還需要注重土地供應的節奏，避免用地進入混亂狀態。

（三）進一步改進相關法律制度

我國發展進入到了轉型階段，相關法律制度已經很難適應社會發展現狀，特別是無法滿足現階段的土地供需形勢。盡管國家在關于規范集體建設用地方面頒布了不少政策，然而多數均超越了《土地管理法》的范疇，因此，需要及時對《土地管理法》進行修訂，以確保全國各地試點相關政策與法律相一致，促進農村集體建設用地入市，降低不正當者結盟的風險。

三、結束語

綜上所述，農村集體建設用地入市是我國經濟發展的必經之路，有助于推動房地產業健康發展，為充分發揮農村集體建設用地入市對房地產業的正面作用，應做好土地資源規劃和用地計劃，完善相關法律制度。[通訊作者 于艷文 13792646580]

參考文獻

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