湖南新型城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價(jià)格互動(dòng)的實(shí)證分析

湯臘梅，孫 倩

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湖南新型城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價(jià)格互動(dòng)的實(shí)證分析

湯臘梅，孫 倩

（湖南城市學(xué)院商學(xué)院，湖南益陽 413000）

新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)通過房地產(chǎn)需求和供給的作用影響房地產(chǎn)價(jià)格，由此引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的反饋也會(huì)影響新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。利用協(xié)整理論、格蘭杰因果檢驗(yàn)理論對(duì)湖南省新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，研究結(jié)果表明：新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在正向的長期均衡關(guān)系；在滯后1期，新型城鎮(zhèn)化水平是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因，但是房地產(chǎn)價(jià)格不是新型城鎮(zhèn)化水平的Granger原因；在滯后2期，新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格互為Granger原因。

新型城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價(jià)格；互動(dòng)關(guān)系

城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必經(jīng)的歷史階段，是社會(huì)群體的經(jīng)濟(jì)、政治、文化等活動(dòng)向特定空間集聚的過程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，交換方式和生活方式向規(guī)模化、集約化、市場(chǎng)化和社會(huì)化發(fā)展。[1]十六大以來，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，到2012年，我國城市化水平達(dá)到52.57%。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，社會(huì)發(fā)展面臨許多新問題，如城鄉(xiāng)差距持續(xù)擴(kuò)大、人口城鎮(zhèn)化低于土地城鎮(zhèn)化、生態(tài)環(huán)境惡化等等。[2, 3]基于此，我國政府提出走中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化將以人口城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，將扭轉(zhuǎn)過往土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化的現(xiàn)實(shí)。而推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化的發(fā)展，必須著力解決農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的住房問題，安居方可樂業(yè)，高住房價(jià)格是人口城鎮(zhèn)化的一個(gè)瓶頸。

湖南是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，但近年來，特別是2007年成為國家“兩型”社會(huì)試驗(yàn)區(qū)以來，湖南省堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，不斷加大城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入，積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。全省城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步上升，2012年，湖南省城鎮(zhèn)化率達(dá)到46.65%。但其發(fā)展水平一直落后于全國，2000至2012年，湖南省城鎮(zhèn)化率年均增長1.69個(gè)百分點(diǎn)，全國年均增長1.8個(gè)百分點(diǎn)，2012年湖南省城鎮(zhèn)化率整體水平低于全國平均水平5.87個(gè)百分點(diǎn)，這是差距，更是發(fā)展空間。另一方面，湖南城鎮(zhèn)化質(zhì)量有待進(jìn)一步提高，人口城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后。2011年全省建成區(qū)面積比上年增長7.39%，而同期城鎮(zhèn)人口只增長4.82%。土地?cái)U(kuò)張速率是人口城鎮(zhèn)化速率的1.5倍。國際公認(rèn)的合理系數(shù)是1.12倍左右。常住人口城鎮(zhèn)化高于戶籍人口城鎮(zhèn)化，2011年我省戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有24.1%，比常住人口城鎮(zhèn)化率低21個(gè)百分點(diǎn)，同類比較，全國僅低17個(gè)百分點(diǎn)。因此，湖南在加快新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，要堅(jiān)持速度和質(zhì)量的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化同步發(fā)展。大幅降低城鎮(zhèn)化門檻，降低包括住房價(jià)格在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格是促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化的前提。自1998年實(shí)施住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。2000年至2011年，湖南省商品房銷售價(jià)格從1 080.05元/m2上漲到3 797.36元/m2，年均上漲12.62%。快速上漲的房價(jià)不僅使部分城鎮(zhèn)家庭購房困難，更使全省約1 400萬人處于“就業(yè)在城市，戶籍在農(nóng)村；勞動(dòng)在城市，居住在農(nóng)村；收入在城市，積累在農(nóng)村；生活在城市，根基在農(nóng)村”的“兩棲”狀態(tài)。有效控制房價(jià)，健康推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，近年來一直是政府和學(xué)者們共同關(guān)注的中心問題。

一、文獻(xiàn)綜述

城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的探討著重解決三個(gè)問題：城鎮(zhèn)化水平的測(cè)度；城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格是否存在因果關(guān)系，何為因，何為果；城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的動(dòng)態(tài)性和空間性。陳石清等（2008）運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)和誤差修正模型，以城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎販y(cè)度城市化水平，研究得出中國城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系，城市化水平的提高是房地產(chǎn)價(jià)格上升的Granger原因。[4]曾江輝（2010）在此基礎(chǔ)上，引入通貨膨脹因素，使用Granger因果檢驗(yàn)方法，得出房地產(chǎn)價(jià)格不是城鎮(zhèn)化水平的Granger原因，但城鎮(zhèn)化水平是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因。[5]任木榮、劉波（2009）建立了城鎮(zhèn)化與住房價(jià)格的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)模型，研究表明城鎮(zhèn)化速度上升會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上升，基于面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析也發(fā)現(xiàn)房價(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化率的彈性為正值，城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)化水平對(duì)住房價(jià)格的彈性逐漸增大。[6]Chen. J 等采用面板數(shù)據(jù)分析方法，對(duì)中國1995-2005年的省市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化對(duì)住房價(jià)格的影響呈現(xiàn)空間效應(yīng)，在沿海地區(qū)，城鎮(zhèn)化與住房價(jià)格之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，在內(nèi)地，則剛好相反。[7]周文興，林新朗（2012）指出，房地產(chǎn)價(jià)格存在滯后效應(yīng)和空間依賴性，城市化水平對(duì)住房價(jià)格的彈性為正，同時(shí)其影響存在空間差異性，城市化對(duì)住房價(jià)格的影響大體上從東到西呈“梯形”態(tài)勢(shì)。[8]

總結(jié)研究成果，在以下方面存在拓展空間，第一，研究對(duì)象局限于城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價(jià)格之間，考慮中國的現(xiàn)實(shí)背景，對(duì)城鎮(zhèn)化水平的推進(jìn)更應(yīng)注重城鎮(zhèn)化建設(shè)的質(zhì)量內(nèi)涵，因此探討新型城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系更有價(jià)值。第二，對(duì)城鎮(zhèn)化水平的定量分析更多采用單一指標(biāo)，一般選取城鎮(zhèn)人口比率，城鎮(zhèn)化水平尤其是新型城鎮(zhèn)化水平是一個(gè)系統(tǒng)變量，不僅表現(xiàn)為人口的空間變化，還涉及到產(chǎn)業(yè)、社會(huì)福利、城市基礎(chǔ)設(shè)施等方面，應(yīng)該采用復(fù)合指標(biāo)，相對(duì)全面衡量新型城鎮(zhèn)化水平。第三，大部分學(xué)者的實(shí)證分析采用全國數(shù)據(jù)，運(yùn)用省市數(shù)據(jù)進(jìn)行區(qū)域研究的較少，湖南省域的相關(guān)研究成果尚未發(fā)現(xiàn)。鑒于此，本文在科學(xué)設(shè)計(jì)新型城鎮(zhèn)化水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，采用湖南省1989年到2011年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，對(duì)湖南省新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行因果分析。

二、理論假設(shè)

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了廣大的空間，產(chǎn)業(yè)和人口的集聚效應(yīng)引起了對(duì)房地產(chǎn)大量的需求，而資源的稀缺性會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展既是新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的外在表現(xiàn)，也為新型城鎮(zhèn)化的順利推進(jìn)提供空間基礎(chǔ)，為勞動(dòng)力的城鎮(zhèn)集聚準(zhǔn)備生產(chǎn)和生存條件。因此，新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)相互影響的關(guān)系。

（一）新型城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

從市場(chǎng)微觀角度看，房地產(chǎn)價(jià)格決定于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的相互作用。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將通過市場(chǎng)供求雙方的力量影響房地產(chǎn)價(jià)格。

新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)需求的影響主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，新型城鎮(zhèn)化是以人的城鎮(zhèn)化為核心，人口與土地同步城鎮(zhèn)化的過程。因此，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市人口規(guī)模集聚，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人員由生產(chǎn)者和勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)居民身份的轉(zhuǎn)變，新遷移居民和原有城鎮(zhèn)居民一起分享城鎮(zhèn)化的成果。這樣，城鎮(zhèn)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，滿足城鎮(zhèn)人口的基本生活要求的剛性用房不斷提高。而且城鎮(zhèn)居民生活方式的變化，改善性住房需求也在穩(wěn)步提升；[9]第二，新型城鎮(zhèn)化是以產(chǎn)業(yè)為支撐，產(chǎn)城融合發(fā)展，新型工業(yè)化與城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)的過程，表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，交換方式也呈現(xiàn)規(guī)模化、社會(huì)化，商業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)性用房需求加大，同時(shí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展要求與此相配套的用工規(guī)模，由此雇傭的員工也存在長期居住用房的需求；第三，新型城鎮(zhèn)化是城鎮(zhèn)資源環(huán)境承載能力不能提高的城鎮(zhèn)化，表現(xiàn)在城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鎮(zhèn)公共服務(wù)均等化不斷提高，由此產(chǎn)生的新城開發(fā)、舊城改造、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)升級(jí)等一系列城鎮(zhèn)空間形態(tài)優(yōu)化將形成對(duì)房地產(chǎn)的有效需求。因此，新型城鎮(zhèn)化會(huì)形成和擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的有效需求，新型城鎮(zhèn)化水平提高會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)供給的影響表現(xiàn)在：一方面，新型城鎮(zhèn)化是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的城鎮(zhèn)化。這就要求扭轉(zhuǎn)原有城市偏向和城鎮(zhèn)低成本擴(kuò)張政策，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。新型城鎮(zhèn)化是注重質(zhì)量和內(nèi)涵的城鎮(zhèn)化。這也要求變重速度、重外延城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)路徑為注重質(zhì)量和內(nèi)涵發(fā)展，集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。這在一定程度上制約了城鎮(zhèn)擴(kuò)張的土地供給，會(huì)提高城鎮(zhèn)化中的土地價(jià)格，抬高房價(jià)。另一方面，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的土地資源，城鎮(zhèn)土地供給總量本身有限，過量的用地需求必然導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。同時(shí)，城鎮(zhèn)配套基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，附加到房地產(chǎn)的環(huán)境中，必然促推房地產(chǎn)價(jià)值的上升，兩者的共同作用會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)格抬高。新型城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)供給從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

由此，提出假設(shè)1：新型城鎮(zhèn)化水平影響房地產(chǎn)價(jià)格顯著。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)新型城鎮(zhèn)化水平的影響

房地產(chǎn)價(jià)格上漲及其聯(lián)動(dòng)的租房價(jià)格上漲將增加農(nóng)民市民化生活成本，同時(shí)，房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資雙重屬性，房地產(chǎn)價(jià)格上漲增加城鎮(zhèn)居民的既有財(cái)富，改變社會(huì)財(cái)富分配結(jié)構(gòu)，拉大城鄉(xiāng)之間收入差距，這將抬高人口城鎮(zhèn)化的住房門檻，降低城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村人口的吸引力，減少轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)的農(nóng)民數(shù)量，進(jìn)而抑制新型城鎮(zhèn)化水平的提高。

從另一個(gè)角度看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，增加非房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，資金從低利潤率的非房地產(chǎn)業(yè)流入，增加房地產(chǎn)投資力度。房地產(chǎn)業(yè)是一種附加值高，帶動(dòng)作用強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，與其緊密相關(guān)的建筑業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，[10]吸引大量農(nóng)民工進(jìn)入城鎮(zhèn)；同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)業(yè)利潤率提高，會(huì)刺激開發(fā)商增加房屋開發(fā)面積，改善住房質(zhì)量，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，又會(huì)吸引農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。這些都將推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高新型城鎮(zhèn)化水平。

由此，提出假設(shè)2：房地產(chǎn)價(jià)格影響新型城鎮(zhèn)化水平顯著。綜上假設(shè)，本文建立如圖1的理論模型：

圖1 理論模型

三、變量測(cè)度

（一）新型城鎮(zhèn)化水平（R）

1. 指標(biāo)體系選擇

與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化相比，新型城鎮(zhèn)化在繼續(xù)關(guān)注人口城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)數(shù)量的擴(kuò)大和空間的外延和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的基礎(chǔ)上，對(duì)環(huán)境、資源、社會(huì)發(fā)展等方面提出了更高的要求。在資源方面，要求做到資源節(jié)約，從高能耗的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向低能耗的城鎮(zhèn)化；在環(huán)境方面，倡導(dǎo)環(huán)境友好，從高環(huán)境沖擊型的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向低環(huán)境沖擊型的城鎮(zhèn)化；在社會(huì)發(fā)展方面，力求城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會(huì)和諧，從城市優(yōu)先發(fā)展的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)互補(bǔ)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化，從少數(shù)人先富的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向社會(huì)和諧的城鎮(zhèn)化。[11]綜合考慮新型城鎮(zhèn)化的科學(xué)內(nèi)涵，在查閱相關(guān)文獻(xiàn)和咨詢專家意見基礎(chǔ)上，遵循指標(biāo)選取的可操作性、系統(tǒng)性和完整性原則，構(gòu)建了包含目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級(jí)新型城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)體系（如表1所示）。

表1 新型城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)體系

2. 權(quán)重確定

確定指標(biāo)權(quán)重的方法主要有主觀賦值法和客觀賦值法。主觀賦值法，概念清晰、操作性強(qiáng), 但易受主觀因素干擾，結(jié)果缺乏穩(wěn)定性；客觀賦值法，評(píng)價(jià)客觀，推算嚴(yán)密，但沒有全面考慮客觀因素之間的聯(lián)系，缺乏現(xiàn)實(shí)依據(jù)。為了更好的確定各指標(biāo)的權(quán)重，本文選擇因子分析法和層次分析法相結(jié)合進(jìn)行組合賦權(quán)。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格（P）

核算房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)和方法比較多，如房屋銷售價(jià)格指數(shù)、新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)、商品房銷售價(jià)格、住宅銷售價(jià)格等等。考慮到數(shù)據(jù)的可得性和科學(xué)性，本文選取商品房銷售價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格的度量，具體公式如下：

房地產(chǎn)價(jià)格P=商品房銷售額/商品房銷售面積

四、數(shù)據(jù)分析

（一）數(shù)據(jù)來源

湖南房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)從1991年開始統(tǒng)計(jì)，因此本文選取的實(shí)證分析樣本統(tǒng)計(jì)區(qū)間為1991-2011年。所有數(shù)據(jù)均來自《湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國能源統(tǒng)計(jì)年鑒》和《湖南省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（1991 -2011年）。

（二）相關(guān)性檢驗(yàn)

為了消除原始數(shù)據(jù)可能存在的異方差，分別對(duì)新型城鎮(zhèn)化水平（R）和房地產(chǎn)價(jià)格（P）取對(duì)數(shù)及一階差分，記為LR、LP、DLP和DLR，結(jié)果及其趨勢(shì)特征分別如表2和圖2所示。

表2 湖南1991-2011年新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格

從趨勢(shì)圖可以看出，LP和LR之間存在相似的增長趨勢(shì)，為了更準(zhǔn)確的看出兩者之間的趨勢(shì)關(guān)系，對(duì)其做相關(guān)性分析，結(jié)果如表3所示。

表3 新型城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性

由表3可看出，新型城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著正向的相互影響關(guān)系，具體的因果關(guān)系還需借助計(jì)量方法進(jìn)行更為嚴(yán)格的檢驗(yàn)。

3．平穩(wěn)性檢驗(yàn)

由圖5.1可以看出，湖南省新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格都具有時(shí)間趨勢(shì)，且實(shí)踐中遇到的經(jīng)濟(jì)變量的時(shí)間序列也大多具有非平穩(wěn)性，因此在其他相關(guān)檢驗(yàn)之前應(yīng)該進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢查序列平穩(wěn)性的標(biāo)準(zhǔn)方法是單位根檢驗(yàn)，[12]具體的檢驗(yàn)方法有很多，本文采用ADF檢驗(yàn)方法，對(duì)序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。ADF檢驗(yàn)的原假設(shè)是序列至少存在一個(gè)單位根，即序列具有非平穩(wěn)性；備選假設(shè)是序列不存在單位根，即序列是平穩(wěn)的。EVIEWS6.0軟件的分析結(jié)果如表4所示。

表4 ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

表中檢驗(yàn)形式中的參數(shù)（C，T，L）分別表示設(shè)定的檢驗(yàn)方程含有常數(shù)項(xiàng)，時(shí)間趨勢(shì)及滯后階數(shù)，N表示不含C或者T，最優(yōu)滯后期根據(jù)Schwarz準(zhǔn)則來確定。

從表4可看出，原序列LP和LR都是非平穩(wěn)序列，一階差分序列DLP和DLR均平穩(wěn)，因此可以判定LP和LR均為一階單整序列，LP和LR之間的線性組合可能具有平穩(wěn)性，進(jìn)而推出兩者之間具有長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。基于此，應(yīng)該對(duì)新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

協(xié)整檢驗(yàn)的對(duì)象可以是回歸系數(shù)，也可以是回歸殘差。[13]通過聯(lián)合檢驗(yàn)，本文采用基于回歸系數(shù)的有截距項(xiàng)、無確定性趨勢(shì)的Johansen協(xié)整檢驗(yàn)形式。依據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則，確定模型的最佳滯后期為3。Trace檢驗(yàn)和Maximum Eigen value檢驗(yàn)的結(jié)果分別如表5所示：

表5 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

由表5可以看出，特征根檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)均顯示，新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格在5%的顯著水平下，至少存在2個(gè)協(xié)整方程，也就是說兩個(gè)變量之間存在正向的長期均衡關(guān)系。

4．格蘭杰因果檢驗(yàn)

變量之間存在協(xié)整關(guān)系表明至少存在一個(gè)方向的Granger因果關(guān)系，具體是怎樣的因果關(guān)系，還需進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)。如果在對(duì)變量Y進(jìn)行向量自回歸時(shí)，引入變量X能夠增強(qiáng)模型的解釋能力，說明變量X有助于預(yù)測(cè)Y，則稱X是Y的Granger原因，否則稱為非Granger原因。本文采用滯后1-2期對(duì)LP和LR進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，結(jié)果如表6所示。

表6 格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果

由表6可得，在5%的顯著水平下，新型城鎮(zhèn)化水平在滯后第1期是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因，但是房地產(chǎn)價(jià)格在滯后第1期不是新型城市化的Granger原因。即湖南省新型城鎮(zhèn)化水平是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因，但是，湖南省房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)其新型城鎮(zhèn)化水平?jīng)]有顯著的因果關(guān)系。在滯后第2期，新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格互為Granger原因。由此可以說明，湖南省的新型城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有推動(dòng)作用；反過來，湖南省房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也會(huì)影響其新型城鎮(zhèn)化水平，但是存在一定的滯后期。

五、結(jié)論和建議

（一）結(jié)論

綜合考慮新型城鎮(zhèn)化的科學(xué)內(nèi)涵，在查閱相關(guān)文獻(xiàn)和咨詢專家意見基礎(chǔ)上，本文構(gòu)建了新型城鎮(zhèn)化水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，同時(shí)利用協(xié)整理論、格蘭杰因果檢驗(yàn)理論，基于湖南省1991年至2011年的數(shù)據(jù)對(duì)湖南省新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)、單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)等實(shí)證分析，主要研究結(jié)論如下：

第一，湖南省新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格都具有時(shí)間趨勢(shì)特征，表現(xiàn)為非平穩(wěn)性，均為一階單整時(shí)間序列，且兩個(gè)變量之間呈現(xiàn)正向的長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。這說明湖南省新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的不同時(shí)點(diǎn)受到不同隨機(jī)變量的影響，但長期來看，兩者相互影響，表現(xiàn)出顯著的相關(guān)性。

第二，湖南省新型城鎮(zhèn)化水平在滯后第1期是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因，但房地產(chǎn)價(jià)格在滯后第1期不是新型城市化的Granger原因。在滯后第2期，新型城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格互為Granger原因。由此可以說明，湖南省的新型城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有推動(dòng)作用；反過來，湖南省房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也會(huì)影響其新型城鎮(zhèn)化水平，但存在一定滯后期。

（二）建議

新型城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化進(jìn)程的必由之路。雖然目前我國正快速推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，但城鎮(zhèn)化水平與發(fā)達(dá)資本主義國家相比仍存在差距，湖南省處在中國內(nèi)陸地區(qū)，城鎮(zhèn)化率仍低于全國平均水平，湖南省新型城鎮(zhèn)化道路任重而道遠(yuǎn)。實(shí)證研究結(jié)果表明，湖南省新型城鎮(zhèn)化水平是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因，再加上土地供給剛性，房地產(chǎn)價(jià)格上漲將具有長期趨勢(shì)。

面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力，政府作為城市土地所有權(quán)的代理者和房地產(chǎn)業(yè)的公共管理者，應(yīng)該協(xié)調(diào)新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)發(fā)展，合理規(guī)劃城市布局，提高土地利用效率，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善住房保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐，改善農(nóng)民生存狀況，縮小城鄉(xiāng)差距，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

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（責(zé)任編校：彭 萍）

Empirical Study on the Interaction of New Type Urbanization and Real Estate Price in Hunan Province

TANG La-mei, SUN Qian

（College of Business Study, Hunan City University, Yiyang, Hunan 413000, China）

In the process of new type urbanization the real estate price is affected by its demand and supply, so the feedback from real estate agent will affect the urbanization. Using co-integration theory and Granger causality test, this paper proceeds the empirical study on the interaction relations between new type urbanization rate and real estate price in Hunan Province and the results show that: the urbanization rate and real estate prices are of positive long-term equilibrium relations; for lagging one phase, the urbanization rate is the Granger cause of real estate price, while real estate price is not the Granger cause of new type urbanization rate; for lagging two phases, both of them are the other’s Granger cause.

new type urbanization; real estate price; interaction relations

F 291

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.01.002

2096-059X (2015)01–0006–06

2014-12-12

湖南省軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目（2011ZK2006）；湖南省優(yōu)秀社科研究基地專項(xiàng)資助項(xiàng)目（12JDZ5)

湯臘梅（1965-），女，湖南益陽人，教授，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。