投資性房地產業務中公允價值的應用及盈余管理

（山西大學商務學院 山西太原030031）

一、引言

20世紀90年代以來，隨著我國證券市場的興起與發展，股票市場作為市場經濟的重要組成部分，已經滲透到社會政治、經濟生活的各個方面。作為國民經濟發展的晴雨表，證券市場對我國宏觀經濟和微觀經濟的影響越來越大，已經成為社會資源配置的重要渠道。資本市場發揮資源配置基礎作用的主要依據是上市公司披露的會計信息，其中，盈余信息又處于核心地位。因此，上市公司報告的會計盈余是投資者、債權人、管理者等各利益相關者關注的焦點，也是連接投資者與上市公司的重要紐帶。

2006年2月，財政部出臺了新的會計準則，且從2007年1月1日開始在上市公司率先實施。相對于舊會計準則，現行會計準則最大的變化之一便是重新引入了公允價值。公允價值應用于金融工具、非貨幣性資產交換、債務重組、投資性房地產、股份支付等17項具體準則。

本文主要研究現行會計準則下投資性房地產業務中公允價值的應用及盈余管理，并根據研究，提出相應的政策建議。

二、投資性房地產業務中公允價值的應用

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。”準則規定投資性房地產可以采用成本模式或者公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式進行后續計量的，必須滿足兩個條件，一是房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上獲得同類或類似房地產的交易價格及其他相關信息，從而能夠對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

準則還規定，投資性房地產的計量方式不得隨意變更，采用成本模式進行后續計量的投資性房地產在符合上述條件時可以改按公允價值模式進行后續計量，反之則不能。這一限制促使企業謹慎使用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

上述規定分別從投資性房地產的后續計量、計量模式的變更、房地產用途改變等幾個方面對公允價值在投資性房地產中的應用進行了規范。

三、投資性房地產業務盈余管理空間分析

（一）利用政策的可選擇性進行盈余管理

企業會計準則規定，投資性房地產可以采用成本模式或者公允價值模式進行后續計量，并把計量模式的變更作為會計政策變更來處理。雖然準則對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量有限制性條件，但兩個條件都無法定量的衡量，需要專業人員的判斷，一旦涉及判斷，就會為企業的操縱留下一定的空間。當企業的財務狀況好，不需要利用其他方式來增加企業利潤時，可以選擇采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，當企業的主營業務無法盈利，需要通過其他方式來掩蓋虧損時，可能利用會計政策變更將采用成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為采用公允價值模式。這樣，一方面由于采用公允價值模式計量的投資性房地產不需要計提折舊進行攤銷，也不需要計提減值準備，從而減少了當期的費用；另一方面，近幾年來，房地產市場一派繁榮，價格不斷上漲，因此改用公允價值計量模式后，不斷上漲的價格以公允價值變動損益計入當期損益。在費用減少和利得增加的雙重作用下，使原本虧損的局面轉為盈利。此外，改用公允價值模式進行后續計量投資性房地產后，資產總額增加，負債沒有變化，因此資產負債率降低，表面上企業的財務風險降低，從而在一定程度上提高了其融資能力。

（二）利用投資性房地產與非投資性房地產的相互轉換進行盈余管理

改變用途時，自用房地產可以轉換為投資性房地產，反之也可以。自用房地產采用成本模式計量，需要計提折舊或者攤銷，企業根據需要，利用關聯方交易將自用房地產出租給對方，從而轉換為采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產。同上一種情況類似，轉換為投資性房地產后，不但減少了當期費用，而且在房地產市場價格上升時，由于其公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益，因此會增加企業利潤。兩種效果雙重疊加將顯著地增加當期利潤。反之，為了隱瞞企業當期利潤，或采用公允價值模式計量的投資性房地產公允價值下降嚴重，企業可以與關聯方解除租賃協議，由投資性房地產轉換為采用成本模式計量的自用房地產，恢復折舊的提取或價格的攤銷，減少當期利潤，或者因為投資性房地產的價格下降程度遠大于計提的折舊或攤銷，所以改用成本模式計量以防止當期利潤嚴重下滑。

四、投資性房地產業務盈余管理案例分析

通過以上分析可知，投資性房地產業務中公司利用公允價值進行盈余管理的空間很多，本文以金融街控股股份有限公司為實例，具體分析實務中公司應用投資性房地產進行盈余管理的過程。

（一）公司基本情況

金融街控股股份有限公司由重慶華亞現代紙業股份有限公司發展而來，自2000年8月8日起，公司更名為金融街控股股份有限公司，公司股票簡稱“金融街”（股票代碼000402）。公司主營房地產開發、物業管理、新技術及產品項目投資、銷售商品房、技術服務、技術培訓、承辦展覽展示、飯店管理、餐飲管理、企業形象策劃、組織文化交流活動等。已建成國家金融管理中心金融街作為中國的金融管理中心，資金管理規模巨大。

（二）盈余管理分析

1.投資性房地產核算方式。金融街是自2007年1月1日上市公司執行現行會計準則以來，第一家發布公告使用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量的上市公司，并按照會計準則的要求將該變更確認為會計政策變更。2008年財務報表附注中顯示：從2008年1月1日起，公司對投資性房地產后續計量由成本計量變更為公允價值計量。

2.財務狀況分析。投資性房地產核算方式變更后，公司對2008年1月1日財務報表追溯調整，公司投資性房地產公允價值高于賬面價值約17.57億元，因此，調整增加投資性房地產約17.57億元，該項會計政策變更，使公司2008年所有者權益增加約25.9億元，利潤總額增加約1 196.3萬元，其中因投資性房地產采用公允價值計量不計提折舊使得2008年度利潤總額增加約5 080.7萬元，因投資性房地產公允價值變動使得2008年度利潤總額減少3 884.4萬元。從以上分析可以得知，該項會計政策變更將會大大降低企業的資產負債率，與采用成本模式的其他房地產類上市公司相比在融資方面具有明顯的優勢。此外，采用公允價值計量不計提折舊會增加企業利潤，而公允價值的變動可能增加也可能減少企業利潤，在目前的房地產市場行情下，其減少的利潤遠不及不提折舊帶來的利潤增加。因此，2008年該項變更為企業增加利潤1 196.3萬元。這也許是企業管理層將投資性房地產計量模式由成本模式變更為公允價值模式的原因所在。

除此之外，該公司2007年按照成本法核算的投資性房地產約為15.12億元，占總資產的比重為10.90%，如此大比重的投資性房地產是否都能及時取得公允價值，符合公允價值的確認標準，確實值得考慮。企業可能利用投資性房地產和非投資性房地產相互轉換進行盈余管理。表1是該公司近三年間對不同建筑的處理情況。

從表1可以看出，該上市公司對同一建筑的分類不斷變化，尤其是德勝國際B座部分，2011年3月份才將9、10層確定為投資性房地產，12月就出售，并立即將12、13層從存貨轉換為投資性房地產，讓人懷疑其初始時是否符合投資性房地產的確認條件。再進一步分析，2009年末投資性房地產比期初增加82.80%，具體原因也是表1中顯示的不斷的確認和出售。

從表2可以看出，2012年該上市公司扣除非經常性損益后的凈利潤僅是原凈利潤的43.12%，而非經常性損益中，采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益達到其總額的100.26%，這顯然偏離了正常的數值。

對于公允價值的估計，公司在報表中注明：“公司投資性房地產均位于商業繁華地段，存在著較為活躍的房地產交易市場，公司能夠取得同類或類似的房地產交易價格。”由市場部門采用市場成交價格法進行價值估測，選取了北京主要城區內與估價標的物可比項目進行了綜合調研，形成自持物業公允價值估測的基礎資料，并結合各可比項目的實際情況，對其成交價格進行進一步的分析和修正，從而得到估測結果。嚴格按照此種方法估計的公允價值大體是公允的，但不排除主觀因素的干擾，企業出于融資的需要，有粉飾自身盈利能力和償債能力的動機，又由于房地產市場價格對于投資者來說很難取得，因此，利用公允價值的估計來滿足這一需要不易被察覺。

表1 金融街近三年對房地產的分類變動

表2 金融街2012年財務狀況 單位：元

由此可見，金融街利用政策的可選擇性，對投資性房地產和非投資性房地產的相互轉換進行了盈余管理。

五、防止應用公允價值進行盈余管理的建議

2014年公允價值準則的出臺在理論上進行了完善，準則的實施是更加重要的部分。如果準則實施中忽略監管，忽略會計人員的業務及道德素質仍然會導致低下的會計信息質量。

首先，要提高會計人員的職業素質，會計人員是應用公允價值的主體，應用公允價值進行盈余管理也離不開會計人員的操作，因此，提高會計人員的業務素質和職業道德至關重要，要完善會計人員的知識結構。

其次，要加強監管，準則制訂的不斷完善，還要同時結合強有力的監管，包括：完善企業內部控制制度、加強外部審計監督、完善證券市場的監管等各個方面。

最后，合理應用中介服務。要健全資產評估行為，相關部門要及時制定和發布與資產評估相關的指導意見，以指導實踐活動。要建立完善的數據庫系統，為企業查詢提供便利是必要的，同時也能為信息使用者提供判斷的依據。還要加強媒體的監督，媒體的監督作用對盈余管理等行為逐漸構成了威脅，網絡或新聞媒體對企業負面信息的報道會給企業的經營帶來許多無形的毀損。所以，為了避免負面信息的影響，企業的盈余管理行為會受到一定的限制。因此，要增加企業強制性披露的信息，為媒體的監督提供依據。