公允價值計量投資性房地產的問題與對策

（首都經濟貿易大學會計學院 北京100070）

2014年1月26日，財政部發布 《企業會計準則第39號——公允價值計量》，該準則重新界定了公允價值的定義，規范了統一的計量標準及相關信息披露原則，基于謹慎性原則對其計量標準設定了限制，確定了有效估值技術方法并以可觀察值取代不可觀察值進行計量。該準則提高了公允價值計量屬性在我國應用的可操作性，也將對采用公允價值計量投資性房地產的企業產生較大影響。在準則國際趨同的背景下，雖然目前投資性房地產的公允價值計量模式本身具有一定的優勢，但由于我國經濟情況和市場環境較為復雜，其運用仍面臨諸多困難。

一、公允價值計量投資性房地產的現狀

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，在對投資性房地產進行后續計量時，可以選擇成本模式或公允價值模式。然而，以上市公司為例，通過對2007年至2013年數據進行統計（見下頁表1），可以發現持有投資性房地產的上市公司中，采用公允價值模式進行后續計量的相對較少。

表1 2007年至2013年上市公司采用公允價值計量投資性房地產情況統計

從表1可以看出，隨著擁有投資性房地產公司數量的增加，采用公允價值計量公司數量也不斷增加，但總體占比依舊低于5%。其中，許多擁有投資性房地產且滿足活躍的房地產交易市場公允價值可以可靠取得條件的公司，卻未采用公允價值模式進行計量。此外，從上市公司報表附注也可以發現，其投資性房地產公允價值的確定方法包括房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格和實地調查取得的價格三種，而采用第一種方法的公司較多。

二、公允價值計量投資性房地產面臨的問題

（一）估值技術不完善。估值技術的有效運用是公允價值計量投資性房地產準確性的根本保證，估值結果的準確性則是保證公允價值廣泛運用的前提?！豆蕛r值計量》準則規定，估值技術的運用在于確定估計市場參與者在計量日當前市場情況下有序交易中出售資產或轉移負債的價格，并對市場法、收益法和成本法三種方法進行了介紹。

就市場法而言，要求對活躍市場當前的狀況、地理位置或其他限制條件進行分析調整，但由于我國地域遼闊且地區間的經濟發展不同，導致價格差異較大，并且活躍市場并非是普遍存在，而相關信息均是相對而言，故很難對房地產的公允價值進行估值，因此該方法難以適用于我國復雜的經濟社會環境和相對不完善的資本市場。就收益法而言，當企業現有房地產資料不適合作為企業現金流量取得的依據時，該方法無法適用。就成本法而言，對于投資性房地產的功能性貶值以及經濟性貶值很難具體測量，因此也無法估計折舊貶值。而現行的重置成本法以歷史成本為依據，也無法應對房地產市場未來價格走向不明的狀況。

（二）信息獲取成本高。采用公允價值模式計量時，需要考慮信息獲取成本的問題。目前我國房地產市場不夠完善，為保證評估價格的公允性，企業一般會選擇聘請外部的專業人員對房地產項目進行評估，而這種按勞務計費的評估方式，將會增加企業獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級收費的方式較為合理，但聘請專業人員勢必會增加一筆為數不少的費用，從而加重企業的經濟負擔。

（三）會計人員工作量增加。在成本模式和公允價值模式兩種計量模式下，企業上交所得稅的金額相同，但運用公允價值模式計量時，會導致所得稅費用及遞延所得稅負債增加，故需要對會計和稅法差異進行相應的調整，這無疑增加了會計人員的工作量。而在會計實務中，雖然可以利用公允價值后續計量不計提攤銷或折舊的方式，減少當期費用從而操縱賬面利潤，但無法運用折舊及攤銷達到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。

（四）企業經營風險增加。企業采用公允價值模式計量投資性房地產時，不再對其計提折舊和減值準備，且期末公允價值與賬面價值差額計入變動損益。然而這部分未實現收益必然會影響企業的經營成果并導致利潤波動。在房地產市場頻繁變動的背景下，無疑會使企業的經營風險增加，而經營的不穩定性也會影響其利益相關者的判斷，從而對企業的市場形象產生進一步影響。同時，經營風險的增加也會對企業規劃布局產生不利影響，對未來生產和經營產生不穩定推動力。

（五）市場監管不足。由于現階段我國房地產市場交易活躍度有限，企業在公允價值確定過程中過多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價值后續計量模式操縱利潤從而實現盈利的現象。盡管《公允價值計量》準則在信息披露方面進行了明確規定，但我國法律在會計舞弊以及舞弊責任明確、處罰機制等方面仍有待完善。例如證監會、國家財政部門和審計部門的監管力度有限，房地產企業利用法規漏洞，導致市場信息有失公允，嚴重制約了公允價值計量模式在我國的有效實施；法規所賦予的自主性很容易導致企業在發生虧損時，利用變更計量模式實現賬面盈利，從而達到操縱利潤的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，為企業提供了自主選擇的權利，但出于對公允價值難以準確取得且一旦變更難以轉回的考慮，我國對待是否采用公允價值模式的問題仍較為保守。如何規避消極影響，在政策指引上積極引導企業運用公允價值計量模式是目前尚待解決的問題，這將對其采取何種態度對待公允價值計量產生極大的影響。政策指引的難點在于如何在不違反會計穩健性的同時，在準則中允許部分符合條件的資產在采用公允價值模式計量后予以轉回。

三、完善公允價值計量投資性房地產的對策

（一）完善估值技術，建立網絡數據庫。房地產價格相關標準的量化和估值方法的準確把握，是運用公允價值計量模式的前提。政策制定機構應當參考地區經濟發展的特點，借鑒資產評估中企業價值評估的方法，在現有指標的基礎上修改、制定不同的修正系數，以提高估值方法的準確性。此外，借鑒國外資本市場機制，由政府組織建立網絡數據庫，廣泛收集相關數據，通過互聯網分享實時資料，從而規范市場信息的標尺。這種做法不但可以促進公允價值計量模式的應用，還能降低估值的運作成本。需要注意的是，我國目前的房地產市場還不夠完善，政府房地產管理部門應充分利用網絡信息技術，建立網絡平臺實時監控交易市場的動態，同時定期要求房地產企業更新交易數據，定期公示交易信息，緊密結合估值技術，提高公允價值評估的公允性和可靠性。

（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場評估體系可以降低評估過程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業發展推動定價機制趨于公平、合理。在國際會計準則和香港會計準則中，分別鼓勵和強制要求選擇獨立的評估機構對公允價值進行認定，結合我國的實際情況，隨著《投資性房地產評估指導意見（試行）》（中評協[2009]211號）等文件的發布，國內評估人員專業水平不斷提高且評估體系逐漸形成，市場競爭機制促進評估價格趨于合理規范，從而能夠降低企業獲取信息的成本。另一方面，還應不斷提升評估人員的素質。截至2014年評估行業已經擁有約3 000家企業，從業人員近10萬余人，其規模逐步與市場發展相適應。財政部取消注冊資產評估師資格認證的舉措，將促使市場發揮選擇有實力中介機構的職能，其淘汰機制將進一步促進評估人員的素質提高。同時，企業還需加強內部管理規范，提高內部人員的職業能力，避免評估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。

（三）減少會計人員工作量。我國企業運用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量將導致額外的稅收成本產生，針對這一問題，應首先減少企業納稅的調整工作。在稅法中以投資性房地產的公允價值作為計稅基礎，同時詳細規定公允價值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產和稅法協調發展，同時增強其運用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的積極性。此外，針對稅法中按房地產當前余值征收房產稅的問題，可以規定以投資性房地產的重估價值作為計稅基礎，同時頒布相應的稅收優惠政策，減輕企業的稅收負擔，保證其不會因避稅而采用成本法計量，推廣投資性房地產公允價值計量模式的發展。

（四）完善信息披露制度。根據公允價值計量模式下投資性房地產的處理方式，如果投資性房地產的公允價值變動損益在利潤中所占金額較大，很有可能存在企業利用其實現扭虧為盈的現象。為避免信息使用者受到誤導，完善其信息披露勢在必行。根據《公允價值計量》準則的規定，企業應當披露估值技術及輸入值，并依據市場情況盡可能詳細地披露重要內容。同時為增加披露信息的可靠性和真實性，對采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的企業，監管部門應當尋找第三方評估機構對其所披露的信息進行二次審核，或由政府組織建立具有相關資質的評估部門專門負責審核披露信息。

針對上市公司財務報告信息披露的問題，可規定在報表附注“公允價值變動收益”項目中增加明細項目，提高信息披露的充分性和準確性。為避免上市公司通過公允價值模式計量操縱利潤，或通過將其轉換為自用以規避市場風險，應對投資性房地產轉化或處置相關信息的披露格式予以統一規范，在年度報告數據披露中增加“投資性房地產轉換或處置對企業的影響”項目，具體如表2所示。

表2 “投資性房地產轉換或處置對企業的影響”項目披露內容

（五）加強市場監管。為防止企業通過公允價值計量模式操縱利潤，準則規定不允許將其轉回成本模式，而實際上較多企業運用準則漏洞，將投資性房地產轉為自用，從而以成本模式進行后續計量?？梢?，除了在準則中進行規定之外，還應在公允價值變動損益對利潤影響巨大時，加強監管力度，依據成熟的法規約束企業的規范運營，同時規范評估機構工作，建立違規責任追究機制和明確的處罰措施。

在監管問題中，社會也應擔負起一定的監管責任，注冊會計師應當根據財務報告單獨對投資性房地產發表獨立審計意見。此外，企業內部的獨立審計部門也應當恪守職業道德，保證企業合規、合法經營。政府、社會以及企業共同構筑起三位一體的監管環境，有助于良好市場氛圍的形成，不但能夠降低企業的經營風險，也有助于提升公允價值模式計量的有效性。

（六）優化政策指引。優化政策指引應從兩方面考慮，其一是完善公允價值相關應用指南，其二是適當放寬公允價值模式轉回的限制?！豆蕛r值計量》準則雖然進一步明確了公允價值的概念和估值方法，但針對如何在我國復雜的房地產交易市場背景下，結合公允價值模式要求，制定相應的估值技術和模型等問題，仍需出臺系列應用指南。

出于謹慎性原則的考慮，我國在公允價值計量模式轉回方面予以限制，而適當放寬這一界限可以促進公允價值的廣泛運用，也有助于提高企業采用公允價值計量的積極性。當企業本身已無法取得公允的價格，但依舊被迫采用公允價值模式計量時，將會大大降低企業資產的真實性，因此在一定條件下允許其轉回是優化政策的關鍵一步。此外，在會計處理上引入混合處理模式，在以增值為目的的情況下，將當期公允價值變動損益計入所有者權益，處置時轉入當期利潤；而租賃模式下則按成本模式計量，有效結合兩種方式的優點。