房地產業多元化探路

楊秋波

在“互聯網+”時代，應該向金融，還是向電商、向服務、抑或向高科技發展？房地產行業的轉型，其難度，不亞于迷霧中之探路。圖/CFP

4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，首次提出建立房地產發展的長效機制。

此時距房地產“330新政”落地正好滿月。這是2014年三季度以來，中央針對房地產出臺的一系列政策作出簡明扼要的總結，同時亦是對未來房地產政策趨勢的前瞻。

“330新政”出臺之初，有業界人士揣測認為，這是樓市短期的“春藥”，同時也可能成為樓市未來的“毒藥”，樓市將進入長期調整;也有輿論認為，樓市的白銀時代已經到來，希望這劑“春藥”能為長效機制的建立，為房地產企業去庫存、緩解資金鏈斷裂的壓力，并為開展轉型騰出時間和空間。

在樓市去庫存的“窗口期”，轉型也是房地產行業的當務之急。房地產企業四處探路，在傳統產業鏈上下游挖掘服務價值的同時，在業務多元化方面也在不斷嘗試。

“330新政”通過調整二套房首付釋放改善型需求，同時，通過交易環節的稅收減免，盤活二手房存量資產。

3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布通知，宣布將二套房首付比例降至四成。同時，對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

同一天，財政部、稅務總局也聯合出臺新政，宣布二手房滿2年，交易免征營業稅。

這是去年以來，中央第二次部署樓市新政。

2014年年初，樓市已經明顯下行，且量價齊跌;到了6月份，二線城市幾乎全面取消限購，但市場仍不見起色。

去年9月份，央行和銀監會宣布調整先行房貸政策，放寬一套房認定標準。同時把首套房貸利率下調至基準利率的7折。

但樓市依然不買單。

2014年全國房地產銷售及新開工下降明顯、開發投資放緩的背景下，各個城市的庫存壓力持續加劇，房地產高庫存壓力下，亟需政策刺激，提升交易活躍度。

中國指數研究院的數據顯示，2015年1-2月銷量繼續大幅回落，多數城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上，市場整體去庫存壓力驟顯。

今年3月份，樓市繼續下行，市場預期的“小陽春”失約。城市樓市表現甚至不及去年同期，土地市場亦表現冷淡，由于政策前景不明朗，地方政府 “捂地待發”，土地供應量有所減少，企業拿地也更加謹慎。

克爾瑞的數據顯示，一線城市市場表現更為疲軟，同比跌幅達14%，成交仍處低谷;從二三線城市來看，雖然同比上漲的城市超過6成，但整體同比仍下降。

可見，3月份的土地市場成交量與去年同期相比仍處低位，且多以底價或低溢價成交。

克爾瑞的數據還顯示，庫存整體仍居高不下，重點城市庫存量同比增多，增幅多在20%以上。其主要原因是，去年同期的市場某種程度上延續了2013年火爆的局面，城市存量還未突破警戒線，整體基數較低，但經過2014年一年的積累，庫存量攀高，所以同比仍大幅上漲。

中央第二次部署樓市新政正是在這樣的背景下出臺的。

“330新政”出臺之后，樓市成交量開始顯現。 “330新政”剛出臺之時，有些開發商們以不漲價為營銷噱頭，但庫存依然是開發商的致命毒藥。低價走量、去庫存、回流現金依然是開發商的當務之急。

億翰智庫房地產行業研究員魏峰向《中國新聞周刊》表示，從中央兩次樓市新政來看，政府對于市場的寬松程度已經回到了2008年的水平，尤其是“330新政”直接對準了改善型居住需求，對短期內刺激一定的需求釋放具有積極作用，但政策刺激并不會帶來行業的反彈，由于去年四季度放量后需求積累尚不足，預計二季度仍將是一個探底的過程。

克爾瑞向《中國新聞周刊》提供的研報分析認為，高庫存城市當下仍應以去庫存為主，企業不可盲目樂觀，積極營銷抓住市場“窗口期”去存貨仍是關鍵。

去年以來樓市新政頻出，短期來看，供求關系緊張的部分城市，其去庫存壓力將有所緩解。整體市場成交量將明顯提升，但提升幅度還需看銀行的執行力度。

長期來看，業界認為，房地產行業有其自身的發展規律，正如2010年的史上最嚴調控，沒能阻礙房地產行業黃金時代的繁榮，同樣，政府的多重刺激亦無法阻擋白銀時代的房地產行業進入新常態。

在新常態下，中央在探索房地產調控政策的轉型，以建立房地產健康發展的長效機制。

業界認為，其內涵將包括：制定住房發展規劃、控制土地供應節奏與結構、推進不動產統一登記制度、差別化住房稅收信貸政策以及金融等調控手段。

中央政府通過多重刺激為房企創造了“窗口期”，與此同時，房企正在四出尋路。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱向《中國新聞周刊》表示，房企隨行就市，放低姿態，不再一味追求規模增長，采取房地產+多元化并舉，追求更穩健的發展。

“2015年，行業利潤率將持續下滑，部分企業要虧損、出局。此外，轉型不確定性高，部分房企有失敗可能性。房企必須積極思考如何有效轉型、創新和變革。” 丁祖昱說。

在丁祖昱看來，移動互聯時代，知識創新成關鍵。2015年預計會有更多房企像萬科一樣推動組織架構變革。規模不再重要，利潤、現金流都將成為綜合衡量健康運營的核心指標。“成本管控、金融運作、互聯網手段、服務創新將成為房企的核心競爭力。改善需求是市場爭奪焦點。房企土地拓展可以聚焦在北上廣深、大部分省會城市，以及東部沿海以及新型城鎮化熱點區域的三四線城市。”

“房企營銷創新亦將更加注重渠道和實用性。隨著房企轉型成效顯現，運營將變得越來越重要，運營將加快互聯網化。”丁祖昱表示，房企加快產業地產等多元化轉型，并挖掘社區商業潛力以及提供醫療、教育等衍生服務，拓展代建、專業化運營新模式，多管齊下挖掘利潤增長點。服務軟實力越來越重要，成為消費者感受產品特質并愿意為之付出更高代價的重要評判標準。2015年，行業服務創新預計將更深、更廣。

在探路者當中，萬科、萬達、綠地三個行業龍頭動靜最大，都已開始在依附產業鏈的上下游，挖掘延伸服務的價值。

5月1日，萬科發布了新一代企業標識（LOGO），對原有標識系統做了大幅更新，順應向城市配套服務商的轉型，以凸顯國際化和貼近客戶。與此同時，萬科所宣揚的理念也從“建筑贊美生命”，更新為“贊美生命，共筑城市”。

萬科總裁郁亮在萬科換標儀式上說，在“互聯網+”時代，未來的萬科，除了鞏固傳統住宅業務，還要完善社區服務平臺，緊跟城市演進的步伐，在消費地產和產業地產領域，培育和提升新業務能力。

4月20日，北京萬科已經開始圍繞V-LINK社區，搭建投資基金，為內部員工出去創業以及業主創業提供融資平臺。

在萬科之前，綠地已經推出了互聯網房地產金融平臺——“綠地地產寶”。值得一提的是，綠地在2014年的銷售額已經超過萬科，成為行業的龍頭。

4月13日，綠地集團聯手阿里巴巴旗下螞蟻金服、平安陸金所，正式發布國內首款互聯網房地產金融產品。同時，綠地金融投資控股集團將旗下交易所、財富管理公司、第三方支付、征信等平臺整合，成立互聯網金融事業部，標志著綠地互聯網房地產金融業務全面啟動。

這既是綠地地產延伸服務的一小步，同時綠地也在不遺余力地推進自己的大基建、大金融、大消費三大戰略。

對于綠地一系列動作，有輿論笑稱，綠地是上天下地入海無所不為，主要產品線高層建筑直插云天，地鐵項目遍地開花，同時綠地在海外布局也相當迅猛。

4月21日，在中國綠公司年會上，萬達董事長王健林重點講了萬達的第四次轉型。從空間上看，萬達將從中國國內企業轉向跨國企業;從內容上看，萬達從房地產為主的企業轉向服務業為主的企業，形成商業、文化、金融、電商四個支柱產業。

相較于萬科的遮遮掩掩，以及綠地的“四處開花”，萬達的轉型則相對簡單直接。王健林宣布，“五年內萬達去房地產化，徹底成為一家高科技服務型公司，去占據產業鏈上游和渠道。”