身價過億“樓超超”何時拆除？

5A 級寫字樓搭建一層可能就意味著過億增值。攝影/ 楊江

違章建筑這個頑癥，沒有最牛，只有更牛。

規劃許可只有24層的寫字樓瞞天過海加蓋了一層，變為25層，你或許會不以為然——這也太大驚小怪了吧，加蓋三層四層甚至更高的多了去了！可是如果告訴你，這是一棟位于寸土寸金的上海虹橋商務區的5A頂級寫字樓呢？

這棟頂級寫字樓是一棟雙子樓，A、B兩棟均違規加蓋了一層，總面積近3000平方米，按照該地段同等寫字樓近5萬元每平方米的售價折算，多出來的這一層價值1.5億元，即便按照該寫字樓10元/平方米/天的租金計算，每年也有1000多萬元的租金收入。

這樣算，就明白了這棟違建的價值并猜度出違建的目的了吧。這棟多出一層的寫字樓就是上海虹橋商務區地標性建筑東銀中心雙子樓。

吊詭的是，從2014年3月，東銀中心違建問題就已經有投訴舉報，時至今日，雙子樓依然身高不減。

悄然長高的雙子塔

東銀中心位于上海市長寧區紅寶石路500號，建設單位是上海元申置業有限公司。根據長寧區城市規劃管理局2005年12月30日發放的《建設工程規劃許可證》，東銀中心應為24層，記者注意到，在這份規劃許可證上注明：“凡未取得本證或不按本證規定進行建設，均屬違法建設。”

2008年6月23日，東銀中心項目竣工驗收合格，2008年12月9日，上海元申置業有限公司取得房地產權證。2011年11月25日，因為上海元申置業有限公司更名為上海元申實業有限公司，東銀中心變更房地產權證，產權人為“上海元申實業有限公司”，記者注意到，在產權證上，東銀中心，也就是紅寶石路500號1、2號樓的總層數仍然是24層。

但是走進東銀中心你就會發現，這棟雙子樓的最高樓層為30層，原來，為了規避“2”、“4”、“13”、“14”、“24”這幾個樓層的數字，上海元申實業有限公司對東銀中心樓層進行了自行編排。

但即便如此，按照24層的實際規劃，名義樓層最高也應該是29層，而不是現在的30層。

A、B棟30層即多出來的第25層。

接到投訴后，本刊記者來到東銀中心雙子樓30層實地查看，發現A棟30層目前是東銀中心集團的辦公處。而走到B棟30層，大門緊鎖，室內空空蕩蕩，細問東銀中心工作人員才知道，B棟30層的租戶已經在今年初搬離。

東銀中心多出來的這第25層（名義樓層數30）是何時搭建的呢？

記者調查發現，長寧區規劃和土地管理局在2008年對東銀中心項目進行竣工驗收時，東銀中心還是24層，符合規劃許可要求。

“東銀中心為東西兩幢方形塔樓，竣工后，建設方擅自在原深色玻璃幕墻屋頂內加建。由于其“女兒墻”較高，外立面也沒改變，平時難以察覺，因此多年來沒有收到相關投訴舉報。”長寧區規劃和土地管理局在2014年4月份的一份情況說明中認定，“東銀中心擅自加建部分為違章建筑，不符合城市規劃管理要求，應予以拆除。”

這里需要解釋一下，所謂“女兒墻”，是建筑工程中的一個術語，其實就是壓檐墻，也就是建筑物屋頂四周圍的起欄桿作用的矮墻。記者實地探訪發現，從外觀上確實很難發現加蓋現象。長寧區規劃和土地管理局以此解釋失察的緣由或可理解。

據本刊調查，上海東銀企業（集團）有限公司曾在2014年3月6日向上海市及長寧區住房保障和房屋管理局匯報了東銀中心A、B棟樓屋頂加層的情況。在匯報中，該公司稱東銀中心產權實際樓層為25層，公司自定義名義樓層為29層;因出租率高達100%，上海元申實業將辦公場所最終也讓給租戶，故在2011年1月，在A、B兩座塔樓的頂層完成一層加層，其中，B棟30層用于出租。

租戶搬離違建樓層后至今未見整改。攝影/ 楊江

東銀中心匯報中稱，“鑒于東銀中心頂層加層對周邊沒有影響且辦理相關合法手續條件基本具備，希望行政職能部門給予指導，妥善解決問題。”

對“辦理相關合法手續條件基本具備”，本刊未能獲得具體解釋，但確切的消息是，時至今日，“加層”的這第25層，也就是名義樓層30樓，未獲得房屋規劃許可證與產權證。

搭違的巨額利益

綜合長寧區規劃和土地管理局以及東銀中心的解釋，違建是2011年1月完成的。兩棟24層的寫字樓在竣工驗收3年后再加蓋一層，絕非小工程，涉及到房屋承重、結構、外形等多重影響，而且已經投入使用的寫字樓，電梯如何改造升級以適應新的樓層數？這令東銀中心頂層違建究竟是竣工時就已形成還是事后搭建讓人生疑。

東銀中心公開的資料顯示，標準層建筑面積約1450平方米。A、B兩棟樓分別加蓋一層，本刊推算，違章面積總計就近3000平方米，走訪附近中介公司，東銀中心這樣的寫字樓售價在4萬至5萬元每平方米，即便以最低價折算，多蓋一層，就至少意味著1億多元的增值。

2011年1月，東銀中心完成頂樓違章建設，同年2月28日，產權人上海元申實業有限公司就與某民營企業簽訂了租賃合同，將B棟樓30樓（也就是第25層）違建的一半樓面租給了該民營企業。

東銀中心門口的招商廣告表明違建的樓層有一部分仍在使用。攝影/ 楊江

這份租賃合同截止2014年2月28日，月租金并不高，只有10萬余元，根據該民營企業的解釋，他們是第一個租客，所以給了優惠。這家民營企業花費了300多萬元進行裝修。而上海元申實業有限公司則幫這家民營企業代辦了企業注冊，工商營業執照登記地址為“紅寶石路500號B棟30樓B室”。

記者注意到，上海元申在代辦企業注冊時涉嫌作假，2012年11月19日，該公司曾致上海市工商局，解釋紅寶石路500號B棟30層B單元是“自行編排的名義樓層”，“該房屋工商登記產證對應樓層為1號樓24樓02A單元”。

而真實的情況卻是，30層對應的是違章建筑25層，根本就不是有產證的24樓。

在這份說明中，上海元申還對上海市工商局強調“以上說明情況已得到上海市金融服務辦公室的批復”。

2014年3月20日，這份租賃合同延長至2015年2月28日，月租金提高至28萬余元。

記者注意到，當時因為是違章建筑，東銀中心已經被投訴至長寧區規劃、房地產主管部門。

續簽租賃合同后，上述民營企業在上市評估中突然被查出注冊地涉嫌造假，這令這家企業十分錯愕與惶恐——花了那么多錢租用了一個違章建筑。因為上海元申代辦工商注冊時的行為，影響到了上市計劃，造成重大經濟損失。

雙方為此在2014年鬧上法庭，最終長寧區人民法院判定租賃合同無效。

毫無跡象的“自行整改”

關于東銀中心雙子樓總計近3000平方米的違法建筑，上海市長寧區規劃和土地管理局在2014年4月的一份情況說明中表示，“應予以拆除，將依法對東銀中心內的違法建筑進行查處。”

但一年過去了， A棟的第25層仍被當做東銀中心集團公司辦公樓正常使用，B棟的第25層，雖然租客已經搬離，但仍未拆除。

根據《城鄉規劃法》，東銀中心即便拆除了加蓋的樓層也還將面臨建設工程造價5%以上10%以下的罰款。

2014年5月28日，長寧區規劃和土地管理局正式向上海元申實業有限公司下達了行政處罰決定書，要求立即拆除加建樓層，限期一個月。根據相關規定，當事人逾期不拆除的，當地人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。

在限期內，上海元申沒有履行處罰決定書明確的要求，根據行政處罰的流程，有三個月的執行時間。

2014年7月，上海元申申請了行政復議，但是兩個月后，元申置業又主動撤消了行政復議。這之后，上海元申也沒有提起行政訴訟，還表示將自行整改，但整改了近一年，多蓋的那一層還依然屹立、巋然不動。

來自長寧區規劃和土地管理局一名工作人員的說法是，由于租下B棟頂樓的公司與上海元申此前一直在打民事賠償官司，官司審結后，今年2月才搬離，因此元申公司遲遲未能整改。

但這一說法很牽強，因為A棟頂樓的違建是東銀中心自己使用，怎么也沒有自行整改？區規劃和土地管理局說，最新與上海元申溝通的結果是，后者又表示將盡快自行整改。來自記者暗訪的情況是，上海元申對外表示B棟樓目前不對外出租。除此以外，尚無一絲“自行整改”的跡象。

違建是一個城市頑疾，在寫字樓的開發過程中，存在開發商違規將樓“拔高”，以既成事實綁架行政部門罰款了結的現象。

再次承諾的“自行整改”能否兌現？再失言，執法部門會否強拆？

對東銀中心這個“樓超超”，本刊將繼續追蹤。