我國房地產稅制改革研究

吳進萍，成 燕，王嘉瑩，劉海燕

（江南大學商學院，江蘇 無錫 214122）

引言

隨著我國房地產市場的發展，房地產行業在我國國民經濟中開始占據重要地位，并逐漸成為我國的支柱型產業。然而隨著房地產行業的快速發展，房價逐漸升高，高房價成為我國房地產行業健康發展的重大隱患。為了消除房價上漲對市場經濟的影響，增加財政收入，完善我國的地方稅制，彰顯稅收在房地產調控的程中的關鍵作用，房地產稅制的改革迫在眉睫。

我國現行房地產稅收制度主要涉及14個稅種，目前實際征收的有12種。按照征稅發生的環節區分，可以分為房地產的取得、保有和流轉三個環節的稅收。發生在房地產取得環節的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產投資方向調節稅，但后者已暫停征收。針對房地產保有環節的稅收有三種，分別是城鎮土地使用稅、房地產稅和城市房地產稅。在房地產流轉環節，我國目前設置的稅種主要有營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、房產稅和城市房地產稅（此環節兩種房產稅均按照納稅人出租房產的租金收入計征）、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅。

在我國，租、稅、費都具有增加財政收入的作用，但側重點有所不同，建立一個有利于房地產市場健康發展的房地產稅收體系，使房地產稅收既能達到一定的收入規模，又能有效地發揮宏觀調控作用，這對促進房地產資源的合理利用至關重要。

一、我國房地產稅制存在的問題

1.土地增值稅設計不當，調節力度有限

從實際操作上看，現行土地增值稅的計稅辦法、稅率等設計不科學，計征煩瑣：一是對房地產所有權轉讓收入既按全額課征營業稅，又按增值額課征土地增值稅；二對納稅人房產坐落地，既要從量課征城鎮土地使用稅，又要從價計征房產稅；三是對房地產產權發生轉移所簽訂的契約或合同的雙方均要課征印花稅，對承受方還要課征契稅；四是對土地課稅設置城鎮土地使用稅和耕地占用稅；五是對房屋租金收入，既征收5%的營業稅，又征收12%的房產稅；六是對房地產開發的增值額既要計征土地增值稅，又要計征企業所得稅。

2.減免稅設計欠科學，給實際操作帶來了諸多不便利

我國對個人、國家機關、人民團體、軍隊、撥付事業經費的單位自用的房產免征房產稅、城鎮土地使用稅，實務中稅務征收主管部門難以區別自用和非自用，實際為偷漏稅打開了方便之門，甚至形成“劣幣驅逐良幣”的惡性循環。

3.城鄉稅制不統一，征稅范圍有一定局限性

我國目前房產稅和城鎮土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮和工礦區，這些范圍以外的房產與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉經濟一體化的發展，在城鄉交界處和農村開辦的工商企業數量日趨增多，所占用的房地產數量也日趨增大，這些企業與坐落在城鎮的企業同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔房產稅的納稅義務，過窄的征稅范圍影響了房地產稅的公平性，尤其在城鎮與非城鎮的交界處，這種情況更為明顯。企業容易通過選擇坐落地進行納稅籌劃，既不利于企業在同等條件下公平競爭，也會導致稅收流失。另外，房產稅和城鎮土地使用稅對居民自用住房完全免稅，在我國房地產市場發展和住房改革初期，對鼓勵市民增加房屋消費、改善城市居民住房條件、減少居民經濟負擔等方面起到了一定的積極作用。但是在當前房地產市場過熱，商品房炒賣現象普遍的形勢下，對居民自用住房完全免稅不僅使國家放棄了稅收調節居民收入分配的重要手段，也違背了稅收的縱向公平原則[1]。

二、房地產課稅的國際經驗借鑒

各國的房地產稅在稅制設計上雖存在差異，但仍具一定的共性，這些共性對我國的房地產稅制改革具有一定的借鑒作用。

1.在稅種設置上，多數國家將房地產納入一個稅種征收。在稅種設置上主要有三種模式（這三種模式對房產土地都是合并征稅的）：（1）將房地產稅納入一般財產稅（含財產凈值稅）中課征；（2）以個別財產稅的形式納入不動產稅中征收；（3）混合房地產稅制，以不同稅種的名義征收房地產稅。

美國沒有房地產稅的說法，美國所謂的房地產稅就是財產稅和交易稅。美國的房地產稅是地方稅。美國的房地產稅以“寬稅基、少稅種、低稅率”為基本原則，房地產稅的納稅人是擁有房地產的自然人和法人。稅基是房地產評估值的一定比例，其中房地產評估值包括房屋本身的價值和土地的價值合并在一起的價值。美國房地產稅稅率十分靈活，各個州根據自己的情況設定適應本州的稅率。美國大部分地區房產稅的稅率維持在0.8%~3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多[2]。

在日本，房地產稅以固定資產稅、城市規劃稅、事業所得稅三個稅種名義征收。此外，日本還有遺產繼承與贈與稅。日本的房地產稅也是地方稅。固定資產稅針對土地和房屋，按照市面價值征收，稅率為1.4%~2.1%。城市規劃稅對城區土地、房屋征收，稅基是土地、房屋的評估值，稅率≤0.3%。事業所得稅針對超過30萬人的大城市收繳，征收對象是商業用的房屋。

2.在稅基的確定上，歐盟以房地產的評估價值為依據。目前按評估值征稅已成為西方國家房地產稅法中的重要原則[3]。相應地建立了比較完備的房地產評估機構、評估師制度和評估方法。

3.在征稅范圍設置上，多數國家對房地產普遍征收。征稅范圍包括城鎮，也包括農村，包括經營用房地產也包括非經營用房地產[4]。

4.在收入和管理權限歸屬上，大多數國家房地產稅的財權與事權主要歸屬地方政府。在財權方面，各國一般都將房地產稅收入劃歸地方政府，發展中國家如巴西、印度，近年也極為重視財政分配關系的調整，出現了將以房地產稅為主體的財產稅的財權向地方逐步轉移的趨勢[5]。在事權方面，目前向地方分權的傾向已成為主流。

5.在稅收征管上，以美國為首的發達資本主義國家采取嚴查、嚴罰措施，并相應建立規范的法律救濟制度。各國在房地產稅的征管實踐中，主要以查定征收為主[6]。此外，各國均對房地產稅納稅人違法行為實行嚴格處罰。

6.以評估價值為計稅依據。以評估價值作為計稅依據，這是國外尤其是美國和歐盟主流的做法，是一種發展趨勢，也是許多國家房地產稅改革的方向[7]。以評估價值為計稅依據，一是比較客觀，計稅依據更接近房地產的真實價值而非房地產規模；二是可以使政府能參與物業增值的再分配，享受物業自然升值帶來的收益，提高財政收入；三是住房占有量及其價值在一定程度代表著個人的財富多少和納稅能力，以評估價計征，能體現出納稅人的納稅能力，房產越多價值越大就交稅越多，這樣可以更有效地調節貧富差距。

7.重點征收保有環節稅。在房地產的取得、保有及轉讓三個環節中，以瑞典為例，瑞典普遍在轉讓環節課稅輕，在保有環節課以重稅[8]。這樣的稅收分布結構鼓勵了房地產的資源進入市場流轉交易，刺激了房地產的供給。因為房地產的持有者不得不為保有房地產而付出較大的稅負成本，因此降低了長期持有房地產的未來凈收益，使其從經濟的角度來衡量自己的利益，把效益低下的房地產轉讓出去，達到資源的優化配置，提高其使用效率。

三、房地產稅制設計建議

中國的房地產稅制改革已進入基礎性制度建設階段，必須按照現代市場經濟發展的要求，構建房地產稅制。我國房地產稅改革一直遵循著以人為本、合理定位、循序漸進和促進房地產業健康發展的原則。我國房地產稅改革的目標分為短期目標和長期目標。短期目標是調節房地產資源分布不均的現象，讓房價回歸合理水平，打擊投機性買賣房現象，從而實現房地產稅合理、房價合理，實現大多數中產階級居有所屋的愿望，使大多數中產階級不再蝸居，不再成為房奴。長期目標是把房地產稅培育成地方政府的主要收入來源，為地方政府籌集財政經費，實現居者有所屋的愿望。關于房地產稅改革的具體建議有：

1.簡化稅制，合并重復的稅種，取消不合時宜的稅種

按照房地產的取得、轉讓、保有三個環節設置稅項，將各個環節中重復的稅項予以合并。在轉讓環節，取消土地增值稅，將契稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加合并為一至兩個簡化的稅種。例如土地增值稅與企業所得稅重復征收，且征管成本高、征收效果差，很大程度上限制了土地資源的正常流轉和資源的優化配置，隨著房地產業的規范化，行業利潤逐步趨于平均化，可以考慮將其取消。

2.加快立法進程，適當下放稅權

大力推進全國人民代表大會和地方人大的房地產稅立法工作，暫行條例暫行十幾年甚至幾十年的狀況應當徹底改變。當前我國在房地產管理方面的一部行政法規《房產稅暫行條例》在立法層級、權威性、穩定性等方面都存在著較多的不足。同時，考慮到我國幅員遼闊，地區間差異大，應在維護全國稅政統一的前提下，賦予地方政府一定范圍內的稅率調整權、減免稅審批權，即國家制定一個稅率幅度，地方政府根據實際情況在幅度范圍內進行調整。這樣，地方政府可以因地制宜地通過房地產稅政策的調整來調節本地房地產市場的供求狀況[9]。

配合地方分稅制改革的推進，把房地產稅培育為基層地方政府（縣市級）的主體稅種。為適應各地房地產業發展水平參差不齊和財政狀況不同的實際情況，應在維護全國稅政統一的前提下，把稅目稅率的調整權、減免稅審批權下放給地方政府，賦予地方政府較大的房地產稅管理權限。這樣，地方政府可以因地制宜地通過房地產稅政策的調整來調節本地房地產市場的供求狀況[10]。

3.實現城鄉稅制的統一，促進公平稅負

改變城市維護建設稅、教育費附加，房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅各稅項的城鄉不統一，以及以歷史成本計價的不合理規定。我國房地產稅的征稅范圍較為狹窄，城市企業的房地產征稅，而農村的房地產不征稅。隨著我國城鎮化進程的不斷加快，我國部分農村地區的基礎設施建設工作取得了可喜的成就，甚至部分農村的發展要好于城鎮，若仍然把農村排除在我國房地產的征稅范圍之外，顯然與我國現在的國情不符[11]。

[1]夏仕平.重構我國房地產稅收體系研究[J].經濟研究參考，2010，(29)：32-33.

[2]李乃康，易文華，王林.我國房地產稅收制度改革研究——基于發達國家的經驗[J].中國房地產：學術版，2013，(5)：3-11.

[3]劉英，鄭艷娜，侯點冉.借鑒國際經驗完善我國房地產稅制[J].中國房地產金融，2012，(3)：13.

[4]吳.試論我國房地產稅制改革[J].財會月刊，2013，(11)：3.

[5]劉源，王攀.推進房地產稅制改革的新思考[J].稅收征納，2013，(6)：5.

[6]朱為群，許建標.對我國房地產稅制改革動因的評析[J].涉外稅務，2012，(8)：12.

[7]劉源，朱曦.對推進我國房地產稅制改革的新思考[J].中國房地產金融，2010，(7)：9.

[8]龔輝文.國外房地產稅收政策發展近況[J].涉外稅務，2013，(8)：34.

[9]鄭景文.我國房地產稅改革的幾點思考和建議[J].商丘職業技術學院學報，2014，(3)：44-46.

[10]全勝奇.推進我國房地產稅制改革的思考[J].河南財政稅務高等專科學校學報，2014，(1)：3.

[11]鄭景文.我國房地產稅改革的幾點思考和建議[J].商丘職業技術學院學報，2014，(3)：45.