關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的思考

文/羅鮮華

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及資金量大、投資周期長(zhǎng)、資金回籠慢，作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)重要支撐力量的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前正面臨著市場(chǎng)的考驗(yàn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力無(wú)疑是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效措施。房地產(chǎn)企業(yè)是納稅大戶產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的20%用于交各種稅費(fèi)，在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中25%為企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最大的稅種之一，做好我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃工作是非常必要的。

一、所得稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

稅務(wù)籌劃是在稅法和其他法律允許的范圍內(nèi)，通過(guò)稅務(wù)籌劃手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)事先籌劃和謀略，最大限度地獲取“節(jié)稅”的稅收利益。所得稅是稅收重要組成部分，還有一定的比重。稅收籌劃不同于“逃稅”和“偷稅”，具有合法性、合理性、目的性、籌劃性、專業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性。所得稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有重要意義。

(一)合理的所得稅籌劃使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化

高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)是房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的主要特點(diǎn)。一方面，在合法的前提下進(jìn)行所得稅稅務(wù)籌劃能緩解企業(yè)所得稅清算時(shí)間，增加企業(yè)周轉(zhuǎn)的資金量，減少現(xiàn)金流壓力，擴(kuò)大企業(yè)資金運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)收益。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收歷來(lái)備受有關(guān)部門關(guān)注，而且國(guó)內(nèi)所得稅管理越來(lái)越規(guī)范化。提前合理進(jìn)行所得稅稅務(wù)籌劃可以保障企業(yè)依法納稅，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)所得稅稅務(wù)籌劃是提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑

當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展正面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間在市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控的影響下將越來(lái)越窄。向管理要效益將是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向，所得稅稅務(wù)籌劃企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組織部分，而且是可以直接為企業(yè)帶來(lái)效益的。所得稅稅務(wù)籌劃能力在很大程度上將提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視并積極實(shí)踐的重要管理內(nèi)容。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃存在的問(wèn)題

正是企業(yè)所得稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著積極影響力，企業(yè)所得稅籌劃備受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)歡迎，但從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的現(xiàn)狀來(lái)看，還存在一些問(wèn)題。

(一)對(duì)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不夠

首先，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員的重心還是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售為主，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的重視往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理層忽視稅務(wù)籌劃的必要性和安全性。受其影響，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面投入的人力和物力都是不夠的，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃顯有成績(jī)，越來(lái)越不被重視。其次，在國(guó)內(nèi)還有很多的房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)籌劃理解不夠，分不清什么是“稅務(wù)籌劃”什么是“偷稅漏稅“。有的企業(yè)甚至偷換概念，借“稅務(wù)籌劃”之名行“偷稅漏稅”之實(shí)，最后稅務(wù)稽查的結(jié)果是補(bǔ)繳欠稅款、繳納稅款延期滯納金、罰款。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃缺乏專業(yè)性

稅務(wù)籌劃對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求比較高，專業(yè)過(guò)硬的稅務(wù)籌劃人員缺乏。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財(cái)務(wù)工作量非常大，開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更加需要既懂財(cái)務(wù)又懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的相關(guān)人員。國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中都感嘆高級(jí)財(cái)務(wù)人才匱乏，受其影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)了稅務(wù)籌劃思路不清晰、目標(biāo)不明確的問(wèn)題，缺乏稅務(wù)籌劃的大局意識(shí)和整體意識(shí)。稅務(wù)籌劃的方法不熟練也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃暴露出的問(wèn)題。對(duì)一些具體的所得稅稅務(wù)籌劃的方法不熟練，沒(méi)有建立起完善的稅務(wù)籌劃體系，導(dǎo)致所得稅稅務(wù)籌劃狀況百出，反而增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、做好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的策略

做好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃工作是非常必要的，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)能走更遠(yuǎn)的有效措施。現(xiàn)以A集團(tuán)股份公司的所得稅稅務(wù)籌劃為例，結(jié)合本人多年的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃提出以下幾點(diǎn)建議。

(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的內(nèi)部建設(shè)

A集團(tuán)股份公司是一家集合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、管理和服務(wù)的綜合性房地產(chǎn)上市股份制企業(yè)，在全國(guó)多個(gè)區(qū)域設(shè)有子公司。A公司非常重視企業(yè)管理層的培訓(xùn)，通過(guò)學(xué)習(xí)幫助管理層對(duì)稅務(wù)籌劃的必要性和安全性有充分的認(rèn)識(shí)，引起房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)籌劃工作的支持，保障企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面人力、物力的支持和投入。同時(shí)，A公司還加大投入建立一支高效的稅務(wù)籌劃專業(yè)團(tuán)隊(duì)，提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力。不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體系，明確企業(yè)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)，成立稅務(wù)籌劃統(tǒng)籌部門，對(duì)所得稅這樣的重要稅種的稅務(wù)籌劃指定專業(yè)人員專門負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)與細(xì)節(jié)籌劃的科學(xué)管理和統(tǒng)籌。為調(diào)動(dòng)員工積極性，還建立相關(guān)考評(píng)機(jī)制，通過(guò)績(jī)效考評(píng)評(píng)估確保財(cái)務(wù)人員的工作熱情與工作責(zé)任心。以上內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)為A公司的稅務(wù)籌劃有效開(kāi)展提供了保障。

(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃體系

所得稅的稅務(wù)籌劃可以從收入、成本、其他費(fèi)用、其他行為四個(gè)方面構(gòu)建所得稅籌劃體系。收入方面常用的所得稅籌劃手法為“納稅期遞延法”的稅務(wù)籌劃方法。例如：A公司通過(guò)對(duì)同一項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)合理規(guī)劃施工工期，分期預(yù)售，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第八條、第九條的有關(guān)規(guī)定，以及地方稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和實(shí)際計(jì)稅毛利率的有關(guān)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)前期少交所得稅后期多交所得稅的目標(biāo)。這種稅務(wù)籌劃處理所交所得稅的金額沒(méi)有變，但為企業(yè)爭(zhēng)取到了資金時(shí)間價(jià)值，減輕了企業(yè)前期的資金壓力。成本方面A企業(yè)常用的籌劃方法通常采用預(yù)估成本的稅務(wù)籌劃方法。即通過(guò)預(yù)估確認(rèn)成本讓前期的所得額降低，后面的所得額增加，雖然整體所得額不變，但起到延遲繳納所得稅作用。其他費(fèi)用方面，待攤費(fèi)用、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、公益性捐贈(zèng)支出等等都會(huì)影響企業(yè)的所得稅納稅額度，及時(shí)核算、分期取得發(fā)票、按照稅法規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等等都是稅務(wù)籌劃過(guò)程中要慎重處理的。如A公司在西北某區(qū)域的同一開(kāi)發(fā)片區(qū)有多家子公司，共享公共配套，捐贈(zèng)西北某大學(xué)教育基金會(huì)款項(xiàng)由其中一家當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)收入最多的子公司支出。其他行為主要是通過(guò)成立公司轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、虧損彌補(bǔ)、會(huì)計(jì)處理行為、借款行為的稅務(wù)籌劃方法。例如：A公司成立的物業(yè)公司盈利情況不太理想，但通過(guò)一定會(huì)計(jì)處理將房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司卻起到節(jié)稅籌劃作用。借款方面，借貸行為是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常面臨的。國(guó)稅發(fā)[2006]3號(hào)規(guī)定的關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本的50%的，前后的稅務(wù)處理是不一樣的。基于此規(guī)定，A公司在企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃過(guò)程中設(shè)立了借款警戒線的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，由集團(tuán)資金部統(tǒng)借統(tǒng)籌，根據(jù)需要為各子公司籌得資金，科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。結(jié)合A公司所得稅稅務(wù)籌劃的成功經(jīng)驗(yàn)，建議所得稅稅務(wù)籌劃系統(tǒng)建設(shè)要合法合理，系統(tǒng)要完善全面，同時(shí)還要兼顧各個(gè)稅務(wù)籌劃方面的相互影響，使稅務(wù)籌劃系統(tǒng)科學(xué)有效。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅涉及資金量大，同時(shí)企業(yè)所得稅方面的規(guī)定也非常多，重視并做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)整體的稅務(wù)籌劃水平有重要意義。同時(shí)，做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃也是比較容易有成效的稅務(wù)籌劃。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)有針對(duì)性地開(kāi)展企業(yè)房地產(chǎn)所得稅籌劃，構(gòu)建一套完善的企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃體系，并重視企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃環(huán)境的打造，相信在廣大財(cái)會(huì)人員還有房地產(chǎn)企業(yè)管理層共同的努力下一定能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理更大發(fā)展。

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