關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義虛擬財(cái)富效應(yīng)測(cè)度方面的研究

郭晟

無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義虛擬財(cái)富效應(yīng)測(cè)度方面的研究

郭晟

無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院

由于我國(guó)居民財(cái)富特征和西方國(guó)家居民財(cái)富特征的差異，以及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高漲局面，人們對(duì)待房地產(chǎn)有著完全不同的態(tài)度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸走向成熟的道路上，我國(guó)金融市場(chǎng)的自由程度以及住房自有率的高低，開創(chuàng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的新形勢(shì)。

廣義虛擬財(cái)富；房地產(chǎn)市場(chǎng)；財(cái)富效應(yīng)；價(jià)格機(jī)制

隨著工業(yè)化進(jìn)程的加速發(fā)展，資產(chǎn)的虛擬化趨勢(shì)更加顯著，這是在時(shí)代潮流的推動(dòng)下形成的。通過(guò)專家的研究，他們認(rèn)為虛擬經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。而廣義的虛擬經(jīng)濟(jì)能夠?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的資本帶來(lái)增值效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)為虛擬財(cái)富提供了新的場(chǎng)所，作為虛擬經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，發(fā)揮著自己獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建立，對(duì)社會(huì)財(cái)富的流動(dòng)性導(dǎo)向有著很大的影響。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義虛擬財(cái)富效應(yīng)測(cè)度的理論分析

財(cái)富效應(yīng)是指，消費(fèi)不僅僅依賴于收入，他會(huì)根據(jù)實(shí)際的財(cái)富而存在，并且實(shí)際的財(cái)富和物價(jià)水平呈現(xiàn)出相反的變化趨勢(shì)。財(cái)富的價(jià)值也有自身的三個(gè)屬性，即財(cái)富的價(jià)值包括使用價(jià)值和虛擬價(jià)值；財(cái)富是一種可變現(xiàn)的權(quán)力；財(cái)富可以滿足人們對(duì)資本保值增值的期望。

1、房地產(chǎn)廣義虛擬財(cái)富效應(yīng)的形成機(jī)理

房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)會(huì)引起資產(chǎn)所有者的資產(chǎn)波動(dòng)。資產(chǎn)組合的變動(dòng)也會(huì)造成財(cái)富新一輪的波動(dòng)和流失。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和財(cái)富效應(yīng)成正比關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)體性發(fā)生作用的一個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡對(duì)虛擬財(cái)富的增加有著積極的鼓勵(lì)作用。

2、房地產(chǎn)廣義虛擬財(cái)富效應(yīng)測(cè)度模型的建立

基于持久收入的假說(shuō)，我們對(duì)資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的測(cè)度進(jìn)行了研究。通過(guò)消費(fèi)者的行為理論，我們得知消費(fèi)能力不僅與實(shí)際收入掛鉤，還與消費(fèi)者的預(yù)期收入有著很大關(guān)系。除此之外，還會(huì)受到消費(fèi)者年齡、閱歷的影響。本文將以二次效用函數(shù)模型作為研究依據(jù)，對(duì)年輕人、中年人和老年人的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量和分析。因而我們得出一些結(jié)論，即注意力受約束的年輕人通常會(huì)利用房屋抵押和貸款的方式來(lái)進(jìn)行房屋財(cái)富效應(yīng)的投資，老年人則投資主要取決于當(dāng)期的收入水平和現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹率。中年人有一定資本的積累，通常會(huì)考慮融資的結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)的變動(dòng)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義虛擬財(cái)富效應(yīng)測(cè)度的實(shí)證研究

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起步比較晚，數(shù)據(jù)的收集和整理也不夠準(zhǔn)確。由于數(shù)據(jù)的限制，難以將每個(gè)城市居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬財(cái)富的投資進(jìn)行歸納。

1、單位根檢驗(yàn)

現(xiàn)階段我們使用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)通常以非平穩(wěn)的時(shí)間進(jìn)行排序。在研究人員開始科學(xué)具體的檢驗(yàn)之前，需要對(duì)已有數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)的目的是為了確定選取的變量是否有時(shí)間趨勢(shì)，如果屬于非平穩(wěn)的時(shí)間排序則需要我們進(jìn)行協(xié)整分析。在國(guó)外專家的探究下，得出當(dāng)我們使用非平穩(wěn)序列做回顧假設(shè)時(shí)，可能會(huì)造成虛假回歸。在1989年時(shí)，很多專家也證明了當(dāng)變量存在單位根的時(shí)候，數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)如t值、F值、DW值和R將出現(xiàn)一定程度的偏差。

2、協(xié)整檢驗(yàn)和DOLS估計(jì)

如果我們的非平穩(wěn)的實(shí)踐序列是大于兩個(gè)和多個(gè)以上的，但是他們?cè)谙刃薪M合上又表現(xiàn)出了平穩(wěn)性，我們則認(rèn)為他們之間具有協(xié)整關(guān)系。協(xié)整關(guān)系能夠反映變量之間的長(zhǎng)期均衡。在單位根檢驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，我們認(rèn)為消費(fèi)、收入、房地產(chǎn)財(cái)富和股票財(cái)富的數(shù)據(jù)都是非平穩(wěn)狀態(tài)，這四者之間有可能存在協(xié)整關(guān)系，并且是一階單整。

三、結(jié)論和政策建議

通過(guò)對(duì)我國(guó)30個(gè)城市數(shù)據(jù)的分析，我們對(duì)廣義虛擬經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。研究認(rèn)為：第一，在我國(guó)30個(gè)城市里，廣義房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的表現(xiàn)形式在個(gè)體上有明顯的差異。第二，由于房?jī)r(jià)常年出現(xiàn)的增長(zhǎng)的現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)的居民消費(fèi)產(chǎn)生了“擠出”效果，同時(shí)也不乏出現(xiàn)了一定程度的“抑制”作用。但從整體上看，這種效果在全國(guó)范圍內(nèi)并不突出。第三，促進(jìn)消費(fèi)很大程度上取決于居民的可支配收入，因而，提高居民的可支配收入有利于提升國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富的總需求。

同時(shí)，由于多方面因素的影響我國(guó)人民對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)富觀念有著不一樣的理解。其原因主要來(lái)自：第一，我國(guó)在改革開放后經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了很大程度的提升，但是仍處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型時(shí)期。第二，我國(guó)的金融體系仍處于發(fā)展階段，有很多的問題需要完善。消費(fèi)者面度信貸問題，還是有自身的疑慮，難以達(dá)到西方國(guó)家的信貸自由程度。因?yàn)闀?huì)降低對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)支出的欲望。第三，住房作為固定資產(chǎn)，其使用價(jià)值是大部分人購(gòu)買房屋的主要依據(jù)。想要改變?nèi)藗冇科饘?shí)現(xiàn)虛擬價(jià)值，對(duì)傳統(tǒng)觀念根深蒂固的居民來(lái)說(shuō)是很難的。

通過(guò)本次調(diào)查，我們將提出以下幾點(diǎn)建議。①我國(guó)的政府部門應(yīng)該在政策上鼓勵(lì)有能力的居民參加到金融市場(chǎng)的投資中，促進(jìn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，在投資的過(guò)程中通過(guò)股票、基金等投資理財(cái)產(chǎn)品而獲得更多的預(yù)期資金，最終擴(kuò)大財(cái)富效應(yīng)，達(dá)到促進(jìn)消費(fèi)的目的。②要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。大多數(shù)居民在作出投資選擇的時(shí)候，考慮的一個(gè)重要條件就是資產(chǎn)最終的收益，這就要求房地產(chǎn)價(jià)格上的平穩(wěn)上升。為了完成這一要求，需要對(duì)金融市場(chǎng)加以控制，由其是股票的控制，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性有著特別重要的作用。③提高居民的可支配收入，有利于居民財(cái)富的增加。這樣可以提高社會(huì)的保障水平，促使居民對(duì)手中的閑置資金進(jìn)行在投資，合理的資金分配可以為居民帶來(lái)可觀的收益。因而，我們要積極的轉(zhuǎn)化可支配收入和居民資產(chǎn)之間的關(guān)系，強(qiáng)化居民的投資意識(shí)。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)有兩種特性分別是實(shí)體性和虛擬性。房地產(chǎn)作為人們不可缺少的生活商品，有著十分重要的使用價(jià)值，但是也會(huì)因它的虛擬性區(qū)別于其他商品。投資品常常具有虛擬性，房地產(chǎn)投資也不例外。房地產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定性多經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性有著很大的干擾。隨著房地產(chǎn)虛擬化的程度逐年增強(qiáng)，更多的脫離了實(shí)體性，因而經(jīng)濟(jì)的虛擬性和獨(dú)立性更加的鮮明。

[1]許簫迪.房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義虛擬財(cái)富效應(yīng)測(cè)度研究[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011（3）

[2]趙楊.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)研究[D].吉林大學(xué)，2012（6）

[3]王子龍.廣義虛擬經(jīng)濟(jì)視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)研究[J].廣義虛擬經(jīng)濟(jì)研究，2011（6）