淺談業主物權與物業管理的沖突與調適

摘 要：目前，我國在業主物權與物業管理方面的法律法規尚不完善，導致兩者之間易于產生沖突，且難以調解。探析業主物權與物業管理存在的沖突并擬定調適方案，對完善我國立法，保障物業部門合法權益具有重要意義。

關鍵詞：業主物權；物業管理；沖突；調適

我國現有法律將業主物權表述為“業主的建筑物區分所有權”，然而，對建筑物區分所有權的概念界定卻并不完善。在現有法律基礎上，建筑物區分所有權具有四個特征：①整體性；②多樣性；③統一性；④主導性。這種模糊的概念對業主來說是一種難以逾越的障礙，在與物業管理方發生沖突時業主難以提供法律依據，并且，物業管理方也難以界定自身行為和業主行為是否觸犯了法律條款。因此，探析業主物權與物業管理之間的沖突與調適方案，基于物業視角，打造與業主之間牢靠合作關系，是物業管理方的重要責任。

1 業主物權與物業管理企業的沖突根源探析

2007年1月國務院頒布實施的《物業管理條例》中明確指出，物業管理是業主通過競聘所選聘的物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。因此，物業管理企業與業主之間是以服務為載體的主客體關系，其中，業主是接受服務的主體，而物業管理則是提供服務的客體。然而，由于兩者之間的觀點不同，矛盾也較為突出。這種矛盾在現實中主要源于兩種因素。其一，業主以物業主人的身份自居，以非專業的觀點使用和管理物業，而物業管理企業則是物業管理的專業機構，在認識和管理理念方面與業主有著明顯的不同和對立。此外，管理費用和業主裝修物業、亂搭亂建等等也是易于導致業主物權與物業管理產生矛盾的焦點，歸根結底，業主和物業管理方的主觀性行為是沖突的主要引線。其二，物業管理方以專家身份自居，在對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理時不顧業主的利益，獨斷獨行，也是導致業主與物業管理方沖突的重要因素。例如，2013年12月北京某小區業主與物業管理方發生了沖突，沖突源于物業管理方擅自在小區內的公共綠地上搭建圍墻作短期用途，圍墻建成后遮擋了小區x號樓1、2樓的窗戶，致使1樓、2樓住戶室內的日照不足，引起了業主的不滿（北京日報刊）。在業主與物業的沖突中，類似沖突主要責任方在于物業。新《物業管理條例》明確指出：物業公司不得擅自改變物業房屋及配套設施的用途、外觀、結構等等，不得私搭亂建，利用公共資源如建租車庫、商店等設施牟利，因此，對于類似行為業主有權運用法律來維護自己的合法權益。

2 如何調適業主物權與物業管理的矛盾

（一）建立健全物業管理體系

1.完善制度，加強自身建設

從內部環境來看，加強自身建設是當前許多物業管理企業所面臨著的重要課題。其中，建設的核心主要在于制度建設。在工作實踐中，物業管理企業高層應將制度建設當做首要任務來抓。制度建設是一項系統工程，在這項工程中，其主要內容包括：①崗位制度，明確各部門、各員工的職責，用制度加強部門與部門、員工與員工、部門與員工之間的聯系，使其首先成為一個極具能量的整體，從而加強工作效率和提升工作質量；②薪資制度，將績效管理和獎罰制度融入制度中，以此來激勵員工的工作熱情和提升他們的工作能力；③教育培訓制度，在制度中體現對員工的教育培訓內容，將對員工的素質培訓當做一項生產任務來管理，從投入產出視角加大培訓力度，建立一支高素質、高水平的專業隊伍。

2.建立合作物業管理模式

在工作實踐中，一些物業管理企業常常會遇到業主不配合企業工作、不繳納管理費的情況；與此同時，一些地產開發商為降低成本，在物業的配套設施上做文章，壓縮配套設施的投入成本，導致一些物業的配套設施（或設備）要么質量無法保障，要么設施遲遲難以到位，這也給物業管理企業制造了障礙，并加大了企業的成本投入。面對這種狀況，物業管理企業可結合我國《物業管理條例》中的一些相關規定，聯系與物業相關的企業單位共同管理，從而提升管理力度和服務質量。例如，物業管理企業可加強與地產開發商的聯系，共同解決物業配套設施或設備存在的問題。物業管理企業對于在管理中發現的一些問題，要找準責任主體，如確實是由地產開發商所造成的問題，可與其積極與其展開對話交流，讓地產開發商協助物業管理企業來解決問題。在實際操作中，物業管理企業可與地產開發商協定由開發商提供資金，由物業管理企業提供人力，并負責對地產開發商進行宣傳。如此，則既能夠有效解決問題，減少物業管理企業的工作壓力，又能夠提升地產開發商的聲譽，從而達成風險共擔、利益共享這一目的。

3.以試運行管理模式積極探索

在工作實踐中，物業管理企業應不斷創新管理方法，優化內部結構，調整發展戰略，以試運行模式積極探索，開拓出一條具有時代特征并符合企業發展需求的可行之路。

在當代的管理理論中，試運行是高效管理體系的重要構成部分，是管理體系框架的支撐之一。那么，試運行應當試什么？筆者認為，第一，嘗試制度建設是否完善；第二，嘗試戰略規劃是否可行；第三，嘗試內部結構是否合理；第四，嘗試企業的內、外部環境是否能為自身發展提供動力。此外，在進行試運營管理的同時，物業管理企業要建立管理評審機制，以業主的滿意度和物業的合理增值為評價標準，以質性評價和量化評價為主要方法，全面評價管理體系的適宜性、充分性和有效性，總結管理業績，從而不斷完善管理體系，提升管理效能和提高管理質量。

3 結語

總之，基于物業管理企業角度探析，面對與業主物權的沖突與矛盾，我們應逆流而上，加強自身建設，完善制度并優化內部控制，首先使我們的工作無可挑剔，其次才運用法律來維護自身的合法權益。只有這樣，才能使物業管理企業能夠經受更多的挑戰，繼而，也才能更好的實現自身的可持續發展。

參考文獻

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作者簡介

張俊杰，31，法律，河北省委黨校法律專業在職研究生。