新疆昌吉市舊城改造中房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題研究

劉超+閆志明+胡賽+馬軍+潘麗萍+馬文芳

摘 要：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房屋拆遷普遍存在[1]。如何解決好拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，為新疆其他地區(qū)拆遷補(bǔ)償提供現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)，成為緩解拆遷補(bǔ)償所引起的社會(huì)矛盾的關(guān)鍵。以新疆昌吉市西街舊城改造為例，通過(guò)城市拆遷所涉及到的補(bǔ)償問(wèn)題，對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償提出合理的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：拆遷補(bǔ)償;舊城改造;昌吉市西街

一、昌吉市舊城改造房屋拆遷補(bǔ)償現(xiàn)狀調(diào)查

（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

昌吉市的人均可支配收入穩(wěn)步提高。2012年，鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，達(dá)18 314.09元，增長(zhǎng)10.6%。其中，工資性收入作為居民收入的主要來(lái)源，保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，增收基礎(chǔ)較為穩(wěn)固[2]。

抽樣調(diào)查顯示，2009年70戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13 619.83元，較上年同期增長(zhǎng)8.3%;2010年100戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15 045.85元，較上年同期增長(zhǎng)10.5%;2011年150戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16 561.42元，較上年同期增長(zhǎng)10.1%，比2009年同比增長(zhǎng)21.6%[4]。

（二）舊城改造項(xiàng)目拆遷問(wèn)題

1.拆遷規(guī)模大。該項(xiàng)目建設(shè)用地面積約210畝，建設(shè)期限約為三年，此次項(xiàng)目總建設(shè)面積為35萬(wàn)平方米，其中住宅面積32萬(wàn)平方米[3]。共有425戶居民在項(xiàng)目改造范圍內(nèi)。

2.拆遷難度大。被拆遷人員構(gòu)成復(fù)雜。每戶被拆遷人之間的經(jīng)濟(jì)狀況、人員組成、生活差距都很大，對(duì)整個(gè)拆遷進(jìn)度來(lái)說(shuō)勢(shì)必會(huì)有影響;房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜性。被拆遷人的住房結(jié)構(gòu)有著明顯的差異，房屋普遍存在有磚混結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);房屋分布復(fù)雜性[4]。在西街社區(qū)，在南北不足1 000米的道路兩旁，分布著近200戶房屋，房屋亂搭亂建情況嚴(yán)重。

3.拆遷安置難。西街社區(qū)是昌吉市的老城區(qū)，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，占地面積0.32平方公里，現(xiàn)有居民4 706人，少數(shù)民族占50%以上，他們圍寺而居，大部分靠小本生意、房租維生，固定職業(yè)人員少，低保家庭多、老弱病殘人員多、下崗無(wú)業(yè)人員多，生活條件較差。

二、昌吉市西街舊城改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分析

（一）貨幣補(bǔ)償

1.征收房屋、附著物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償。根據(jù)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果，由征收單位一次性支付給被征收人。采取貨幣補(bǔ)償，被拆遷人取得拆遷貨幣補(bǔ)償后，可根據(jù)各自家庭經(jīng)濟(jì)的承受能力以及不同需要，來(lái)選擇適合自己地點(diǎn)、環(huán)境、面積等滿意程度的住房。

2.拆遷補(bǔ)償分析。在此次項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償中，被拆遷戶的人均收入差異巨大，尤其是居住在此的大部分居民沒(méi)有固定經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，只能依靠小本生意維持生計(jì)，其中老年人口居多，實(shí)行拆遷貨幣補(bǔ)償，調(diào)動(dòng)了社會(huì)各方面參與的積極性，實(shí)現(xiàn)了政府、企業(yè)、個(gè)人三方滿意，無(wú)疑會(huì)給那些經(jīng)濟(jì)條件困難的家庭帶來(lái)經(jīng)濟(jì)支持。

（二）產(chǎn)權(quán)置換

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由征收單位提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。被征收人與征收單位需計(jì)算、結(jié)清征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià);用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房以3 200元/平方米的價(jià)格提供給被征收人，被征收人以其足額的補(bǔ)償數(shù)與安置房?jī)r(jià)相互找差，同時(shí)結(jié)清房屋樓層數(shù)差。

1.具體置換標(biāo)準(zhǔn)。（1）多層：一樓+2%、二樓+8%、三樓+12%、四樓+4%、五樓-8%、六樓-18%;（2）高層：一至三層統(tǒng)一按3 264元/平方米進(jìn)行回購(gòu);四至七層統(tǒng)一按3 328元/平方米進(jìn)行回購(gòu);七層以上以3 328元/平方米為基礎(chǔ)，按每層遞增30元/平方米的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。

2.產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償分析。在房屋拆遷工作中，需要快速確定被拆遷人房屋的重置價(jià)格，因此，可以對(duì)房屋按其結(jié)構(gòu)分類(lèi)，每種結(jié)構(gòu)下按照一定的指標(biāo)進(jìn)行房屋等級(jí)分類(lèi)，每一個(gè)等級(jí)確定一個(gè)重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以將待評(píng)估房屋按照等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定其價(jià)格，加快拆遷評(píng)估進(jìn)度。

三、對(duì)完善昌吉市西街舊城改造拆遷補(bǔ)償?shù)慕ㄗh

（一）堅(jiān)持合法原則

建議政府重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)被拆遷戶的法制宣傳，積極做好協(xié)調(diào)溝通工作。不僅需要街道宣傳欄，電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等各種媒介進(jìn)行宣傳[5]。同時(shí)，在拆遷機(jī)構(gòu)中設(shè)立法律援助辦公室，為居民提供法律咨詢、政策解讀、糾紛調(diào)解等工作，為西街舊城改造項(xiàng)目的順利實(shí)施提供法律保障。

（二）堅(jiān)持公正原則

建議政府在西街社區(qū)進(jìn)行居民生活現(xiàn)狀調(diào)查，將困難住戶的實(shí)際情況進(jìn)行造冊(cè)登記，對(duì)被拆遷低保戶家庭政策納入政府陽(yáng)光保障服務(wù)體系。并對(duì)主動(dòng)同意拆遷的住戶，給予一定的補(bǔ)償。在安置方面，可建立失業(yè)群眾的下崗再就業(yè)技能培訓(xùn)，為他們提供就業(yè)機(jī)會(huì)，為順利拆遷起到促進(jìn)作用。

（三）堅(jiān)持迅捷原則

建議政府在依照迅捷原則的前提下，積極召開(kāi)相關(guān)座談會(huì)，召集項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人與被拆遷戶，積極協(xié)商溝通。并且做好宣傳工作，在堅(jiān)持依法、公正、迅捷的原則下，做好協(xié)調(diào)工作，最大限度地避免暴利強(qiáng)拆和違法抗拆的局面發(fā)生。

四、結(jié)論

從昌吉市西街舊城改造項(xiàng)目的調(diào)查來(lái)看，民族之間的生活差異也會(huì)影響到拆遷補(bǔ)償工作中來(lái)，這不僅要靠政府政策的出臺(tái)制定，法律的宣傳援助，也要靠開(kāi)發(fā)商資金的分配與管理、市場(chǎng)的微觀控調(diào)及公平公正的拆遷辦法;更要靠被拆住戶的積極配合，這樣才能將拆遷工作順利地開(kāi)展下去，保障社會(huì)和諧與穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1] ?肖守華.城市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題研究[D].武漢：武漢大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005.

[2] ?徐凡.城市房屋拆遷區(qū)位綜合價(jià)格評(píng)估研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師，2004，（8）：9-12.

[3] ?國(guó)中和.城市房屋拆遷100問(wèn)[M].北京：中國(guó)水利水電出版社，2004：4.

[4] ?王學(xué)發(fā).城市房屋拆遷新條例與拆遷補(bǔ)償評(píng)估[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2003，（1）：44-45.

[5] ?劉揚(yáng).我國(guó)城市房屋拆遷行政補(bǔ)償制度研究[D].合肥：安徽大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.endprint