淺析銀行如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險控制

蔡為眾

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷提升，人們的生活水平以及生活理念也發(fā)生了一定的轉(zhuǎn)變，同時也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了更多的機(jī)遇，本文主要講述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀以及銀行如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)融資帶來的風(fēng)險防范等內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；融資模式；銀行風(fēng)險控制

隨著我國對整個地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控相應(yīng)政策的逐漸突出，以往我國地產(chǎn)相應(yīng)公司使用的各種融資渠道需要滿足比較嚴(yán)格的融資條件等，這對于地產(chǎn)的開發(fā)帶來了非常大的資金壓力，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)而言，需要比較大的資金需求量，因此，融資問題也逐漸成為了商業(yè)項目開發(fā)的重要問題。

一、商業(yè)地產(chǎn)整體的開發(fā)現(xiàn)狀

自從進(jìn)入到了二十一世紀(jì)，商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨(dú)立的房地產(chǎn)形式，逐漸在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)并發(fā)展。從我國商業(yè)地產(chǎn)具體的發(fā)展歷程進(jìn)行分析，可以首先分為三個主要階段。第一階段是二十世紀(jì)九十年代中期階段，在這一歷史時期，我國并沒有比較獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)，只是城市配套公建的具體形式。第二個階段主要是在二十世紀(jì)九十年代的中后期一直到二十一世紀(jì)的初期階段，這一時期主要在我國的廣州地區(qū)以及北京等城市，逐漸出現(xiàn)了一些比較獨(dú)立的各種商業(yè)地產(chǎn)，但是仍然沒有比較完善的商業(yè)地產(chǎn)概念等。第三階段主要是在二十一世紀(jì)一直到現(xiàn)在，在這一時期中，正式出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念，并且在全國的大范圍內(nèi)逐漸出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)市場。但是，商業(yè)地產(chǎn)整個發(fā)展的的歷程仍然比較短，在二十一世紀(jì)初才出現(xiàn)真正的全國商業(yè)地產(chǎn)，我國的商業(yè)地產(chǎn)目前仍然處于發(fā)展的最初階段。

雖然現(xiàn)正迅速發(fā)展，但是這種迅速發(fā)展的背存在著一定的非理性因素，大部分商業(yè)地產(chǎn)的具體項目都是利用住宅，并且在建成以后，進(jìn)行分割銷售的這種運(yùn)營方式，最終的結(jié)果導(dǎo)致大部分商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的項目都因為具體的后期產(chǎn)權(quán)大量分散，導(dǎo)致經(jīng)營非常困難，最后甚至走向了倒閉。此外，商業(yè)地產(chǎn)使用的各種融資通道都比較單一，主要是銀行貸款，如果一些非理性的各種開發(fā)運(yùn)營的實際項目出現(xiàn)某些困難，最終難以償還所有的資金貸款，這也為銀行帶來了非常大的經(jīng)營風(fēng)險，并嚴(yán)重影響了我國社會的金融安全。出現(xiàn)這些問題其中重要的原因主要有兩點：第一，商業(yè)地產(chǎn)屬于一種比較獨(dú)立的房地產(chǎn)，并且，在我國出現(xiàn)的時間仍然比較短，人們對于相應(yīng)的理論概念以及具體的實踐都并不熟悉。影響導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)實際的開發(fā)運(yùn)營并不夠科學(xué)合理。第二，缺乏針對商業(yè)地產(chǎn)具體融資的相應(yīng)模式以及科學(xué)合理的體系，這也將無法滿足商業(yè)地產(chǎn)提出的具體融資要求等，甚至直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)迷失正確的方向。

這就導(dǎo)致融資渠道非常單一，并且銀行存在的風(fēng)險比較集中。對商業(yè)地產(chǎn)的融資方式仍然處于發(fā)展的最初階段，商業(yè)地產(chǎn)融資仍然存在較多的問題。

想要解決相應(yīng)的問題，首先需要保證商業(yè)地產(chǎn)能夠可持續(xù)發(fā)展，其次，在充分了解商業(yè)地產(chǎn)自身本質(zhì)以后，尋找各種適合商業(yè)地產(chǎn)的具體融資模式。

二、銀行面對商業(yè)地產(chǎn)融資需制定的風(fēng)險防范措施

1.建立風(fēng)險防范的內(nèi)部控制制度

為了能夠有效的防范商業(yè)地產(chǎn)融資存在的各種風(fēng)險，銀行需要建立商業(yè)地產(chǎn)融資科學(xué)合理的內(nèi)部控制體系，從各個環(huán)節(jié)逐漸加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)融資的風(fēng)險防范。加強(qiáng)對各個融資項目的相應(yīng)控制，建立獨(dú)立的內(nèi)部審核機(jī)制，從而有效的保障內(nèi)部控制制度具體的實施。具體的實際操作主要有以下幾個方面。第一，做好各種項目融資前的詳細(xì)貸款調(diào)查，并不斷完善貸前制定的風(fēng)險分析制度等，對實際融資授信額度進(jìn)行非常嚴(yán)格的審核工作，保證控制所有的操作風(fēng)險。第二，注重貸時的審查工作以及相應(yīng)的管理工作等，即實施有效的風(fēng)險監(jiān)督機(jī)制。第三，建立相應(yīng)的風(fēng)險考核制度，并對監(jiān)督的內(nèi)容以及風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格全面分析處理等工作。第四，建立健全信息管理相應(yīng)系統(tǒng)，完善控制制度等。

2.嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)融資具體的控制制度

銀行對于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險中具體的操作風(fēng)向主要是業(yè)務(wù)人員自身各種不規(guī)范操作行為導(dǎo)致的，應(yīng)當(dāng)逐漸規(guī)范融資業(yè)務(wù)實際的操作行為，結(jié)合不同的融資項目以及不同的融資種類，將具體的業(yè)務(wù)操作變得更加的公開化以及系統(tǒng)化，逐漸形成一種科學(xué)有效的業(yè)務(wù)運(yùn)行制度等，保證商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)業(yè)務(wù)能夠順利的完成。

3.提高銀行從事商業(yè)地產(chǎn)融資項目業(yè)務(wù)人員自身的綜合素質(zhì)

商業(yè)融資業(yè)屬于一項知識面比較廣，專業(yè)技術(shù)性比較強(qiáng)同時操作非常復(fù)雜的綜合業(yè)務(wù)，因此，銀行需要對從事相關(guān)工作業(yè)務(wù)人員自身的綜合業(yè)務(wù)水平提出更加嚴(yán)格的要求。第一，加強(qiáng)對目前從事商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)工作人員的專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，還可以聘請一些國外銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的工作人員進(jìn)行專業(yè)授課，派送一些專業(yè)的融資人員進(jìn)行出國深造等，加強(qiáng)銀行實際操作的相關(guān)培訓(xùn)。第二，引進(jìn)業(yè)務(wù)素質(zhì)水平比較高并且有豐富經(jīng)驗的人才，這一措施能夠節(jié)約大量的專業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用。第三，建立穩(wěn)定信貸相應(yīng)的認(rèn)識管理機(jī)制從而有效的避免人才的流失。從事商業(yè)抵償融資的相關(guān)工作人員不僅需要擁有較強(qiáng)的理論知識依據(jù)，同時需要擁有更加豐富的經(jīng)驗，因此，從事商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)工作人員的相對穩(wěn)定性具有非常重要的作用。第四，加強(qiáng)風(fēng)險意識，有效提升相關(guān)工作人員自身具有的防偽能力，不斷防范并且及時化解出現(xiàn)的各種融資風(fēng)險。第五，提升工作人員自身的道德修養(yǎng)。培養(yǎng)銀行人員正確的價值觀。

綜上所述，本文主要講述了商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，并分析了銀行加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險防范的有效措施，只有避免各種融資風(fēng)險才能有效的促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)融資的迅猛發(fā)展。

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