淺談濟南市建大花園三期住宅項目風險管理研究

李震

摘要：當前我國經濟發展的背景下，房地產行業存在很大的風險。本文以濟南市建大花園三期為研究對象，通過模糊評價法等方法研究了此項目所面臨的風險，以及進行風險評價，并提出相應的對策。

關鍵詞：房地產項目 風險管理 風險識別 風險評價

一、研究背景

由于房地產開發項目的高收益，吸引了大量的社會投資，不少企業紛紛涉足房地產市場，以取得高額利潤。然而，高回報一定對應著高風險，房地產行業投資收益率較其他行業高出許多，同時其面臨的風險也是其他行業無法比擬的，其中包括投資數額巨大、投資周期長、資金回收不確定性強等風險，同時還要受到來自政策、經濟、社會、文化、環境等方方面面的影響，這些不確定性共同造就了房地產這高風險高回報的行業。

目前我國對房地產市場的調控政策更是全面升級，要求嚴格執行商品房實名制購買，房價過高的大中型城市暫停第三套購房貸款的發放，建立不動產統登記制度，這一系列的調控政策都將給房地產市場帶來巨大的沖擊。房地產項目開發過程中面臨的眾多不確定性因素，導致了投資效益的不穩定性，給房地產項目的開發帶來相當大的潛在風險。本文正是基于這個出發點，從房地產開發商的角度出發，對濟南建大花園三期住宅工程項目的投資風險進行系統分析，對房地產開發活動中存在的風險因素進行分析，通過科學的方法對特定項目開發中的風險進行準確識別和客觀評價，并結合實際提出有效的預防和應對措施。

二、項目簡介

建大花園三期又名尚東1956位于奧體CBD后花園——雪山片區，占地100畝，總建面26萬㎡，由10棟26-29層的板式高層組成；南面是濟南的黃金走廊——經十東路，北臨世紀大道，西臨鳳岐路，東臨鳳鳴路，交通便利。尚東1956為山師二附中主校區（建大校區）九年義務教育中小學雪山片區唯一專享社區，狀元名校就在家門口：社區內部規劃有幼兒園。項目屬于山東建筑大學校園整體規劃的部分，與3000畝花園式大學完美融合，盡享山東建筑大學優美的自然環境與各類運動休閑設施；尚東1956是建大花園三期，目前一期、二期、三期的業主大都來自山大、山師、山建大、山師二附中的高知人群，與數百位教授友鄰而居，和學術泰斗朝夕相處，在“文化豪宅”中享受高品質的鄰里文化和圈層氛圍；承襲建大精工品質，一梯兩戶，全南北通透，戶戶觀景；十年醇熟社區，擁享眾多品牌商業與配套資源，全面滿足日常生活所需。

三、研究方法

本文主要采用以下研究方法：第一，文獻查閱，數據收集方法。這個研究方法貫穿整個論文的研究與寫作過程；第二，實地調查法。對該項目的投資建設相關部門進行實地調研，收集第一手資料；第三，系統分析方法。在收集數據的基礎上，利用系統分析方法中的層次分析法和模糊綜合評價法，分別建立了項目風險因素排序模型和風險模糊分析模型，具有定的科學性。

四、風險識別與評價

對濟南建大花園三期住宅工程項目風險因素進行全面系統的分析，充分認清項目實施各階段存在的各類風險及其特點是進行風險因素識別的前提。在大量查閱學術文獻，廣泛參考類似住宅工程項目資料的基礎上，結合此項目開發的實際，本文將濟南建大花園三期項目風險按照類型劃分為：政治風險、技術風險、土地購置風險、合同風險、成本風險、工期風險、經營風險、質量風險、經營策略風險、自然風險、經濟風險、拆遷安置風險、銷售時機風險等。

通過調查分析得出，濟南建大花園三期項目的綜合風險為一般風險水平，在項目方可以接受范圍內。但要特別注意重點風險因素，做好相應的風險防范和應對。另外，從各風險因素的權重來看，政策風險、建筑設計、管理風險、合同風險、融資風險的風險權重較大，應給予充分重視，并重點采取相應的風險防范和應對措施。

五、風險應對措施

經過對濟南建大花園三期項目風險識別和風險評估，我們得出濟南建大花園三期項目實施中的政策風險、建筑設計、管理風險、合同風險、融資風險的風險權重較大，應給予充分重視，并重點采取相應的風險防范和應對措施，結合風險預防和控制方法，對該項目的風險管理提出了以下幾點建議。

第一、針對目前的情況，濟南建大花園三期項目從加強對房地產政策分析研究、對濟南房地產市場進行深入調研、與當地政府有關部門搞好關系、對項目進行準確定位四個方面出發應對政治風險。加強對房地產政策分析研究、對濟南房地產市場進行深入調研、與當地政府有關部門搞好關系、對項目進行準確定位。

第二、技術風險是指由于建筑設計不完善、施工技術不適宜、新技術的采用以建筑材料的更新、施工設備的故障等因素給住宅工程項目項目帶來的風險。濟南建大花園三期項目，由于建設規模較大、參建單位數量多、設備材料采購量大，在住宅工程項目實施過程中存在著較大的技術風險。本項目中建立了完善的技術風險防范體系，重點控制建筑設計風險、建筑材料風險、施工技術風險和施工事故風險四類主要風險。

第三、管理風險是指管理運作過程中因信息不對稱、管理不善、判斷失誤等影響管理的水平，導致建設工程項目無法實現預期收益甚至投資失敗的風險。管理風險包括管理者、組織結構、項目文化、管理過程四個方面的風險。主要應對措施：任命綜合能力強的管理者、建立高效的組織體系、強化團隊的風險意識、明確風險管理職責。

第四、經濟風險是指因經濟前景的不確定性，各經濟實體在從事正常的經濟活動時，蒙受經濟損失的可能性。濟南建大花園項目開發周期長、投資數額大，在開發過程中面臨著巨大的經濟風險。其中融資風險和市場供求是最主要因素。應對措施：進行深入市場調研，把握供求動態；多種營銷手段、渠道相結合；差別定價和價格折扣策略。