基于均方差決策的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)

鮑俊升等

摘 要：房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境構(gòu)成要素，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、自然環(huán)境和社會(huì)文化環(huán)境五個(gè)方面選取了24個(gè)指標(biāo)，運(yùn)用均方差決策法，構(gòu)建房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)模型，并以銀川市為例進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明該模型具有一定的實(shí)用價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資環(huán)境；綜合評(píng)價(jià)；均方差決策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）13-0036-03

引言

影響房地產(chǎn)投資環(huán)境的因素眾多，而且這些因素大多復(fù)雜多變難以控制，使得房地產(chǎn)投資環(huán)境分析評(píng)價(jià)工作變得復(fù)雜。就目前國(guó)內(nèi)研究來看，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析經(jīng)歷了從定性分析到定量描述到初步完全定量化評(píng)價(jià)幾個(gè)階段，目的在于使得房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的結(jié)果更加客觀、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)投資環(huán)境定量分析與評(píng)價(jià)的核心在于評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立和評(píng)價(jià)方法的選擇，本文將對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境定量分析與評(píng)價(jià)進(jìn)行探索，建立一套科學(xué)實(shí)用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)模式，使房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)更為全面、深入、細(xì)致，也更符合客觀實(shí)際。

一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析

房地產(chǎn)投資環(huán)境是指投資的一定區(qū)域（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)），在一定的時(shí)期內(nèi)對(duì)投資所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利和不利影響的外部條件[1]。房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、多層次的、多因素的大系統(tǒng)[2]，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)的影響是深層次的，也是最為實(shí)質(zhì)、最為關(guān)鍵的；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，它直接影響到房地產(chǎn)投資效果；（3）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，它是房地產(chǎn)投資開發(fā)的硬環(huán)境；（4）自然環(huán)境，它隨人居環(huán)境的提升而更加受到重視；（5）社會(huì)文化環(huán)境，它是影響房地產(chǎn)投資的軟環(huán)境，但對(duì)房地產(chǎn)投資的影響卻不能忽視。

二、綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立

根據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境五大構(gòu)成要素，分別以它們作為房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則層，在各準(zhǔn)則層的基礎(chǔ)上，根據(jù)科學(xué)性、客觀性、綜合性和可操作性等原則，選取了24個(gè)具體指標(biāo)，構(gòu)成了房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[3～6]。

三、綜合評(píng)價(jià)方法

均方差決策法[7]是一種客觀賦權(quán)法，它的原始數(shù)據(jù)是由各指標(biāo)在評(píng)價(jià)單位中的實(shí)際數(shù)據(jù)形成，它不依賴于人的主觀判斷，本文采用均方差決策法對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

（一）指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理

四、實(shí)證分析

以銀川市為例進(jìn)行實(shí)證分析，選取銀川市2009—2013年期間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)模型的科學(xué)性、客觀性、實(shí)用性等方面進(jìn)行檢驗(yàn)。根據(jù)該模型的操作過程，得到銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)結(jié)果（見下頁表3）。

根據(jù)表1、下頁表2的結(jié)果顯示，銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境在2009—2013年間逐年得到優(yōu)化，其中2013年銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境得到了極大改善，這與銀川市打造“兩宜城市”以及近年銀川市內(nèi)陸開放型城市建設(shè)是密不可分的，這一情況符合銀川市發(fā)展實(shí)際。從各系統(tǒng)分值來看，2009—2013年間，銀川市房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境整體表現(xiàn)較好，在基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、自然環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境方面有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

結(jié)語

房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的系統(tǒng)，要想準(zhǔn)確、客觀把握好區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境并不十分容易。本文在房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方面進(jìn)行了有益嘗試，運(yùn)用均方差決策的方法構(gòu)建了房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)模型，并進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明該模型具有很強(qiáng)的操作性，而且結(jié)果也比較客觀實(shí)際，說明模型具有一定應(yīng)用價(jià)值。

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[責(zé)任編輯 吳高君]