基于均方差決策的房地產投資環境綜合評價

鮑俊升等

摘 要：房地產投資環境是一個復雜的系統，根據房地產投資環境構成要素，從經濟環境、房地產市場環境、基礎設施環境、自然環境和社會文化環境五個方面選取了24個指標，運用均方差決策法，構建房地產投資環境綜合評價模型，并以銀川市為例進行實證分析，結果表明該模型具有一定的實用價值。

關鍵詞：房地產；投資環境；綜合評價；均方差決策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）13-0036-03

引言

影響房地產投資環境的因素眾多，而且這些因素大多復雜多變難以控制，使得房地產投資環境分析評價工作變得復雜。就目前國內研究來看，房地產投資環境分析經歷了從定性分析到定量描述到初步完全定量化評價幾個階段，目的在于使得房地產投資環境分析的結果更加客觀、準確。房地產投資環境定量分析與評價的核心在于評價指標體系的建立和評價方法的選擇，本文將對房地產投資環境定量分析與評價進行探索，建立一套科學實用的房地產投資環境評價模式，使房地產投資環境的評價更為全面、深入、細致，也更符合客觀實際。

一、房地產投資環境要素分析

房地產投資環境是指投資的一定區域（國家、地區、城市或街區），在一定的時期內對投資所要達到的目標產生有利和不利影響的外部條件[1]。房地產投資環境是一個動態的、多層次的、多因素的大系統[2]，主要表現在以下幾個方面：（1）經濟環境，它對房地產投資開發的影響是深層次的，也是最為實質、最為關鍵的；（2）房地產市場環境，它直接影響到房地產投資效果；（3）基礎設施環境，它是房地產投資開發的硬環境；（4）自然環境，它隨人居環境的提升而更加受到重視；（5）社會文化環境，它是影響房地產投資的軟環境，但對房地產投資的影響卻不能忽視。

二、綜合評價指標體系建立

根據房地產投資環境五大構成要素，分別以它們作為房地產投資環境綜合評價的準則層，在各準則層的基礎上，根據科學性、客觀性、綜合性和可操作性等原則，選取了24個具體指標，構成了房地產投資環境綜合評價指標體系[3～6]。

三、綜合評價方法

均方差決策法[7]是一種客觀賦權法，它的原始數據是由各指標在評價單位中的實際數據形成，它不依賴于人的主觀判斷，本文采用均方差決策法對房地產投資環境進行綜合評價。

（一）指標標準化處理

四、實證分析

以銀川市為例進行實證分析，選取銀川市2009—2013年期間的統計數據，對房地產投資環境綜合評價模型的科學性、客觀性、實用性等方面進行檢驗。根據該模型的操作過程，得到銀川市房地產投資環境綜合評價結果（見下頁表3）。

根據表1、下頁表2的結果顯示，銀川市房地產投資環境在2009—2013年間逐年得到優化，其中2013年銀川市房地產投資環境得到了極大改善，這與銀川市打造“兩宜城市”以及近年銀川市內陸開放型城市建設是密不可分的，這一情況符合銀川市發展實際。從各系統分值來看，2009—2013年間，銀川市房地產投資的經濟環境和市場環境整體表現較好，在基礎設施環境、自然環境、社會文化環境方面有待進一步加強。

結語

房地產投資環境是一個龐大而又復雜的系統，要想準確、客觀把握好區域房地產投資環境并不十分容易。本文在房地產投資環境評價方面進行了有益嘗試，運用均方差決策的方法構建了房地產投資環境評價模型，并進行了實證分析，結果表明該模型具有很強的操作性，而且結果也比較客觀實際，說明模型具有一定應用價值。

參考文獻：

[1] 白云超.變權綜合法在房地產投資環境評價中的應用[J].河北大學成人教育學院學報，2007，（3）：103-104.

[2] 馮力，陳麗.房地產投資分析[M].北京：化學工業出版社，2010.

[3] 張亞江.房地產投資環境的多層次灰色評價[J].煤炭技術，2007，（11）：114-116.

[4] 余洋.房地產市場投資環境分析——以蘇南五城市為例[J].安徽農業科學，2007，（22）.

[5] 盧新海.基于主成分分析的區域房地產投資環境評價研究——以武漢城市圈為例[J].中國房地產，2013，（2）：67-71.

[6] 周鵬.基于主成分分析和德爾菲法的房地產投資環境綜合評價體系[J].中國土地科學，2010，（12）：60-63.

[7] 王明濤.多指標綜合評價中權數確定的離差、均方差決策方法[J].中國軟科學，1999，（8）：100-101.

[責任編輯 吳高君]