從物業產權角度分析物業管理服務

郭穎

[摘 要]隨著現代建筑業的不斷發展，我國各地區的住宅樓、寫字樓及公用建筑的數量越來越多，促使物業服務得以迅速發展。本文從物業產權角度出發，分析物業管理服務的相關內容，探討物業產權的形態、界定以及供給方式，以期能為相關工作提供參考。

[關鍵詞]物業；管理；服務；產權；形態

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.10.098

[中圖分類號]F293.33 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）10-0-01

產權是人與人在對稀缺物品進行交易和使用的過程中所衍生出來關于所屬性方面的表達方式。在對產權進行討論的過程中，首先應確定產權的所屬者應該獲得的相應權利，其次應說明產權在個體活動過程中的作用。因此，基于對產權的描述，就能確定人與物品之間的關系。物業產權指的則是特定經濟產物的所屬權利，其中主要是住宅房屋所有權等。

1 物業產權的形態

自從我國住房制度改革以來，產權就成為了現代人關心的熱門話題，且根據時代的不同，我國的產權業出現了不同的形式。在較早時期，我國還沒有明確私人產權的概念，房屋也均是由國家承擔建設，分配國有企業職工入住，因此，當時的房屋被稱為公有住房，并沒有私人產權。而隨著房改制度的逐漸發展，國家允許人們通過購買的方式變更產權的所有屬性，因此也就出現了部分產權住房和全部產權住房。如今，我國絕大部分住宅已經實現了產權私有化，并為房屋購買者制訂了相應的產權合同和房屋產權證明，但還有部分房屋仍然是公有住房和部分產權住房。在實際生活中，產權的所有者并不單單是一個人，也可能是多人，這樣就衍生出了產權的3類形態，分別是個體所有形態、共有形態及公共擁有形態。其中個體所有指的就是個人對房屋擁有產權，這類產權結構簡單，容易研究；而共有形態則是指兩個或兩個以上的人共同擁有房屋產權；公共擁有形態則指的是住在小區內的公共設施，包括綠地、公共電力系統、排水系統等，后兩種產權形態結構比較復雜，在物業管理服務過程中影響較大。

2 物業管理服務的產權界定

物業管理服務工作主要是針對商品房產權的擁有對象，其主要服務內容包括定期的維護和管理小區內的公共設施，維護和管理建筑內的公共輸水管道、電梯等設備，管理綠化地，清理建筑內外的垃圾，在小區內開展治安保衛服務，安全保護地下停車庫內存放的車輛，根據房屋用戶的要求應急維修房屋內的相關設備，整理和管理整個小區內的住戶檔案。在實際工作開展階段，物業企業服務的對象是房屋產權的所屬人，但又不是全部所屬人，其中由于業主個人原因導致房屋產權所屬與房屋使用所屬結構之間發生較大變化，致使房屋產權結構復雜，使物業服務發生了轉變。根據服務內容的不同，可以將物業服務分為兩大類，包括公共性服務和特約性服務，其中公共性服務主要考慮的是對小區內全部產權所屬人及其相關人員進行的服務，不需要考慮到產權的結構復雜性；而特約性服務需考慮產權的結構性服務，這也是物業服務管理工作要面對的難題之一。

3 物業管理服務的供給方式

目前，在現代物業服務管理模式中，應用最為廣泛的一種是利用業主委員會的委托模式，其主要是利用業主組成的業主委員會選出的代表與物業公司商討相關服務項目和費用收取情況。但這一模式的開展必須滿足兩個前提，首先，物業公司必須是該小區內唯一在控制價格內進行服務的服務者；其次，業主委員會也是小區內唯一一個合法的民意代表，并需要全權負責與物業交涉的委托者。但是從產權的角度上來看，這兩個前提都有一定的不足之處。

從實際出發，物業公司是以營利為目的的企業，其并沒有免費提供公共服務的義務，因此必須要在一定的收費前提下為業主提供相關服務。而從物業公司本身發展的角度來看，其可能會為了節約成本而降低服務質量，使得相應的物業服務目標難以達到。從產權所有者角度出發，由于產權所有者本身的收入情況和偏好存在著一定的差異，因此其對物業公司所提供服務的要求不同，從而會對物業公司收取的物業費抱有不同的看法。當費用收取超過了產權所有者的承受范圍，其就會認為費用收取不合理，放棄物業服務的所有權，而同時對于公共區域的維護和清理是物業必須要進行的，物業公司沒有強制收取費用的權利，因此當產權所有者拒絕繳納物業費用時，物業公司就顯得非常無奈。為了改變這一情況，政府定期為物業公司提供一定的補貼和優惠政策，并明確了物業公司在服務過程中不需要承擔的服務項目，進一步促進物業市場化的發展。

在開展實際工作的過程中，物業公司還要解決公共服務的供給對象問題，因為物業公司提供的公共服務不僅是對產權所有者的，同時也是對來訪者的，這就給物業公司造成了一定的損失。此時需要政府介入相關管理制度，可利用基層政府組織服務非產權所有者，節省物業不必要的開支，增加服務工作的預算，進一步提升物業服務的質量。

4 結 語

物業服務是現代住宅小區服務的主要模式，物業公司在為產權所有者進行服務的過程中一定要明確服務對象，及時整理小區內的業主檔案。同時，相關政府部門也應給予物業公司一定的支持，通過補貼的方式幫助物業公司提高服務質量，進一步推動我國物業服務市場化的發展。

主要參考文獻

[1]郭俊斌.物業管理的服務創新[J].現代經濟信息，2010（13）.

[2]黃啟雄.解析房地產開發建設中的物業管理與服務[J].經營管理，2012（8）.

[3]劉圣歡.物業管理服務：從物業產權角度的分析[J].經濟問題，2011（2）.