淺析房地產檔案的價值及其開發利用

張妙

【摘要】房地產市場調控近年來一直是我國工作的重點，而房地產檔案作為記錄和反映房地產管理工作的證據材料，其收集和管理具有非常重要的意義。保管好房地產檔案材料，對房地產檔案的有效利用，是房地產檔案工作的重點。

【關鍵詞】房地產檔案；價值；開發利用

【Abstract】Real estate market in recent years has been the focus of our work， and real estate records and archives as reflected in real estate management evidence， its collection and management has a very important significance. Keeping good real estate dossiers， the effective use of real estate archives， is the focus of the real estate Archives.

【Key words】Real estate files；Value；Exploitation

房地產檔案指的是房地產管理部門或房地產參與部門對于房地產信息形成有保存價值的數據、文字以及聲像等等的記錄。房地產管理部門的信息主要包括房地產內容、權屬來源、及審核、批準的過程等等。這些歷史記錄需要具有各方面的價值才能夠稱為房地產檔案。本文從房地產檔案的特點入手，同時對房地產檔案的價值進行分析，并對其開發利用提出了一定的建議。

1. 房地產檔案的特點

房地產檔案信息化指的是房地產檔案過程中全面的利用現代技術，對于房地產檔案的信息資源進行處理、管理并且提供一定的服務。 同時房地產檔案乃是房產設施以及房產設備的重要信息基礎，同時也是國家信息資源的重要基礎。房地產檔案作為檔案中的一種擁有檔案的基本特點——確定性、準確性、數字性等等，但是同時房地產檔案有一定的自己的特點：

（1）首先，房地產檔案有其特殊的法律依據性。房地產檔案乃是房地產的重要權屬資料，最具有權威性的原始資料。依據房地產檔案形成的房地產登記薄，在某種程度上說，其重要性還在房地產權屬證書之上。其次，房地產檔案乃是動態的，并不是靜止的，應該是實時更新的。房地產檔案乃是記錄房地產內部環境以及外部環境以及產權歸屬的檔案。所以首先，由于房地產本身容易發生變化，所以房地產檔案需要實時記錄著這些變化，從而使得房地產檔案產生了巨大的改變。其中歷史遺留問題以及編號方式改變等房地產檔案本身的變化也會導致房地產檔案發生變化。

（2）第二，房地產檔案數量巨大，并且使用率較高。也就是因為房地產檔案乃是一一對應的，房地檔案與房地產產權乃是一對一的關系。也就是說有多少的房地產產權那么也就會擁有多少的房地產檔案，所以房地產檔案乃是十分巨大的數量，大部分的城市的數據檔案都極多，一些大型城市或者巨型城市的房地產檔案都是超過百萬分的檔案，而且辦理房地產交易會產生大量的交易檔案，房地產交易包括查封、繼承、評估等業務，大城市的房地產交易每年需要大量的房地產交易，例如北京每年有近十萬次的交易，普通的大城市有3～6萬次的交易，而中等城市有2～3萬次的交易，小城市為2千次-1萬次，每次房地產交易都會涉及到房地產檔案的使用，所以房地產檔案的利用以及使用量都非常的大。

（3）第三，房地產檔案具有很強的區域壟斷性。房地產的管理基本都屬于屬地的管轄，所以各個地方的房地產都會產生很大的問題，各個房地產管理部門對于本地區所具有的房地產檔案都會有一定的獨占的地位，而且如果不是由于規范的問題，將會直接的影響整個房地產開放以及整個的經濟形勢。

（4）第四，動態性突出。當前房地產市場交易的火爆程度是不言而喻的。新國五條出臺之初，市面上的二手房交易并未受到很大的影響，反而有大批市民為了避免在新規定生效后繳納不菲的交易稅，紛紛集中辦理過戶，一些大城市的過戶大廳在半夜就有市民排隊取號。這樣頻繁的房地產交易和產權變動形成數量巨大的手續材料，都要及時完整的歸檔。除去房地產本身的變動，外界環境的改變也會對房地產權屬產生影響，如城市改造拆遷等，都會隨時形成檔案，因此對房地產檔案要求實行動態的管理。

2. 房地產檔案的價值

由于房地產行業已經成為一個重要的國民經濟支柱型行業，房地產檔案的價值主要指的是房地產檔案的檔案價值以及房地產檔案的實際價值。房地產的檔案表現在各個方面，包括房地產檔案實際應用價值以及房地產檔案對于經濟發展的參考意義價值等等方面。

（1）首先，房地產檔案的實際應用價值。房地產檔案的實際應用包含在房地產檔案在訴訟過程中的應用，以及房地產檔案在經濟發展的應用。房地產出現的法律糾紛日益增多，在房地產的處理過程中，包括轉移、抵押、繼承、查封以及保全等等過程中產生的各種問題一般都會訴諸法律，所以房地產檔案在這種訴訟過程以及法律行為過程中都會產生極大的價值。并且通過房地產檔案的利用能夠更好的獲得房地產信息的更新，并且在一定程度上更新了房地檔案并且在利用房地產檔案的同時使得房地產檔案獲得檢驗。

（2）其次，房地產檔案在經濟發展中也有十分重要的作用。房地產行業作為一個國民經濟重要的行業，對于地區整體經濟發展有著很強的推動作用。但是房地產怎么樣發展、房地產怎么樣布局，所以需要在擁有足夠的數據統計的基礎上進行一定的分析，從而做出正確的房地產決策。房地產發展中會遇到十分多的問題，其中最為重要的問題就是房地產布局開發以及房地產的內容，在房地產發展的過程中遇見的各種問題都應該通過相關的房地產數據進行分析并且解決。所以正確的、方便的房地產檔案乃是房地產發展的重要基礎，并且房地產檔案的價值集中體驗在這個方面。

（3）第三，房地產檔案對于房地產的法律屬性完成有著十分大的幫助。隨著《物權法》頒布實施，由房地產檔案形成的登記薄的重要性已經超越房地產權屬證書，所以房地產檔案對于證明房地產的歸屬以及房地產的法律屬性有著極其重要的價值，所以房地產檔案具有很強的法律價值，同時對于房產的歸屬有著很強的實證意義。

3. 房地產檔案的開發利用

3.1根據房地產檔案自身的特點，結合我國現階段房地產市場和行政管理工作的實際，當前我國房地產檔案工作的重點，應該放在如何合理有效地管理和開發利用房地產檔案信息上。有了完整的房地產產權信息，施以一定的技術保障，在不久的將來可以實現聯網查詢和實時監控。這樣不僅可以避免“房姐”、“房叔”事件的再次出現，對于穩定房地產市場，維護我國經濟社會的有序發展也有非常重要的價值。

3.2我國當前房地產檔案信息管理和開發利用的完善，至少要注意以下幾個方面：

（1）提高房地產檔案的數字化水平，實現房地產檔案的計算機管理、網絡共享和高效檢索。房地產檔案是一種動態性非常強的專門檔案，因此需要充分應用自動化管理系統來實現實時歸檔和檢索。自動化的計算機管理需要有完善的管理系統（軟件）和安全的存儲（硬件）作為保障，更重要的是房地產檔案信息本身要實現高度的數字化。現階段各地地方行政部門都有大量的傳統載體的房地產檔案材料，數字化工作任務艱巨；而在實現數字化后，還應該制定更為長久的發展規劃，以實現房地產檔案聯網查詢和進一步的前段控制為目標，一方面滿足管理部門實時掌控房地產權屬信息的需求，另一方面從源頭規范房地產檔案材料的形成質量。當前國內已經有不少地方開始著手這方面的工作，如蘭州市房管局，自2010年下半年開始正式啟動房屋權屬檔案數字化工作以來，于2013年4月基本完成，共整理房屋檔案77.47萬卷，錄入房屋權屬檔案信息100.59萬條，掃描檔案2020.38萬頁，全面完成了房屋檔案數字化工作任務。這項工作完成后，基本可以實現“按人查房”和“按房查人”，不僅可以解決利用與保護的矛盾，還提高了檔案的完整性和安全性。

（2）保證房地產檔案的完整和數據庫的完善。房地產檔案資源的建設完善是開展房地產檔案有效管理和利用的先決條件。加之房地產檔案強烈的動態性和專業性，在工作中必須采取專門的措施做好收集和鑒定工作，以保證房地產檔案資源體系的完整。具體來說，根據房地產檔案動態性的特征，在收集中應該將定時歸檔和實時歸檔相結合，保證有價檔案材料及時歸檔不遺漏；綜合收集各種載體和各種門類的房地產檔案材料，包括產權來源、產權登記以及產權變更的證明、證件，房屋及其使用土地權屬界定位置圖，反映測繪工作的圖紙、報告，反映基建拆遷審批工作的文件材料等，實現檔案資源的結構優化；在鑒定中要把握房地產檔案的鑒定標準，并根據當地實際情況，有選擇有針對性的地進行鑒別，做到既不浪費管理資源，又不影響社會對房地產檔案信息的利用。

（3）抓好檔案工作人員隊伍建設。任何一項專門檔案的有效管理都離不開檔案人員的奉獻，尤其對于房地產檔案這樣利用頻繁、對于經濟社會具有重要價值的檔案門類來說，需要高素質的檔案人員進行專業的管理操作。具體來說，一名優秀的房地產檔案從業人員，首先要具備足夠的檔案專業知識，還要了解一定的房地產專業知識，二者相結合，探索適合房地產檔案的管理模式；同時，還要具備良好的政治素養和法律觀念，依法管檔；要具備高尚的職業道德，愛崗敬業；還要掌握一定的計算機技術知識，以適應計算機自動化的管理趨勢。此外，建立優秀的人員隊伍，離不開一定的激勵和競爭機制，適當為團隊增加一定的外部助力；在平時加強培訓和不同地區房地產檔案人員之間的交流，提高管理人員的業務水平；適當考慮檔案人員的待遇需求，提高待遇水平，吸引高素質、綜合性人才加入房地產檔案管理的隊伍。

（4）提高房地產檔案的抗風險能力，引入風險管理、風險教育和風險評估。作為一種使用頻繁，與人民群眾生活息息相關的專門檔案，房地產檔案的重要性決定了房地產檔案資源體系要具備高度的安全性和抗風險能力。檔案資源的安全性包括很多方面，如載體的安全可讀性，檔案信息的安全保密性，計算機管理系統的穩定性，以及房地產檔案知識產權合法性等。這些都是要在房地產檔案管理中充分考慮到的問題。例如，在2008年汶川大地震后，許多房屋被毀，大量房地產檔案也破壞嚴重，沒有檔案材料的證明參考，受損房產的保險理賠面臨很大的困難。而我國近年來極力想推動房產檔案信息的全國聯網，其中的一大阻力就是信息安全風險。維護房地產檔案的信息安全，就要首先充分考慮到可能存在的各種隱患，制定相應的應對措施，同時制定突發事件的處理程序，保證在一些難以預料的破壞性事件發生時能夠有條不紊地開展搶救和彌補工作。在日常管理中也要加強對檔案人員的風險意識培訓，避免因為人為原因對房地產檔案和信息造成損害。

房地產檔案對我國當前房地產工作有重要的參考價值，也是民生工作和民生檔案重要的組成部分。做好房地產檔案的管理具有非常重要的意義。但是由于房地產檔案自身的特點和實踐經驗的局限，當前我國房地產檔案管理還存在一些問題，我們應當引以為鑒。加強和完善房地產檔案工作，避免“房叔”、“房姐”等社會問題的再次出現，是房地產檔案人義不容辭的責任。

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