物業服務企業勞動定額管理

葉昌建

勞動定額管理是物業企業人力資源管理中的基礎工作，也是企業財務預決算的基礎，但是現代物業管理是綜合性、整體性、個案性很強的服務，其工作種類較多較雜。本文結合物業企業的勞動定額制定存在的問題，提出了物業企業要制定標準化的服務管理模式來確定企業勞

動定額的建議。

勞動定額是指在一定的生產技術和組織條件下，為生產一定數量的產品或完成一定量的工作所規定的勞動消耗量的標準。勞動定額的測算與管理工作貫穿在物業企業的整個管理過程中，包括招投標工作、早期介入服務、前期物業管理和綜合物業管理等。目前物業企業制定勞動定額的方法包括統計分析法、經驗估值法、技術定額法、典型推算法等四種。很多物業企業按照物業項目的種類和面積，采用經驗估值法而確定物業服務人員勞動定額，但是該表主要針對物業“四保服務”（保安、保潔、保綠和保修），技術含量和附加值都不高，現代物業管理是綜合性、整體性、個案性很強的服務，其工作種類較多較雜。由于勞動定額分析不準確，造成了物業企業崗位與編制設置不合理，影響企業管理的人工效能，影響員工的工作績效與激情，同時也使得企業人工成本較高。

1 物業企業勞動定額管理現狀與存在問題

對勞動定額管理缺乏認識，思想觀念不能同步。長期以來在企業意識形態中，多數管理者和員工都認為按照目標責任制的管理方式，應當以完成工作任務為宗旨，形成了經驗性的薪酬分配模式，沒有考慮到人、財、物等資源的優化配比方式，加之如果按照勞動定額分配方法操作復雜，工作量大，這樣在多數物業企業中對勞動定額的推行缺乏主動性。

勞動定額管理的基礎工作有待完善。勞動定額管理首先需要堅實的工作基礎，包括設置勞動定額管理機構，合理確定勞動定額管理機構的歸屬、層次和職責劃分，制定和頒布勞動定額管理制度，完整提出企業員工在定額工作的標準，作為績效考核的行動準則和活動規范，此外從事勞動定額管理人員要對物業企業各個工種工作任務、工作標準非常熟悉，結合員工實際工作能力進行分析和評價。但是許多物業企業缺乏專門的勞動定額管理機構來進行統籌，沒有相應的人員來進行管控，沒有相應的制度來進行約束，而單純引進一些定額標準資料或定額軟件系統，與企業自身實際相脫節，而無法持續執行和維護，正常發揮勞動定額的各項功能。

針對勞動定額的編制缺乏科學的管理思維，造成人工成本的升高。 許多物業企業勞動定額標準落后于科學技術的發展。在公司成長過程中，隨著新設備、新技術的應用，勞動定額的制定需要作相應的調整。多數企業存在勞動定額標準修訂工作不及時、不完善，修訂周期過長，修訂依據不充分，修訂的準確性和科學性難以保證。

2 物業企業勞動定額管理的內容與方法

勞動定額管理的內容。物業企業勞動定額管理內容包括：工作研究、確定勞動定額方法和確定勞動定額標準三大內容。可以用如下圖示表示：

勞動定額管理的方法。如上圖所示統計分析法、經驗估值法、技術定額法、典型推算法是物業企業進行勞動定額管理中傳統方法，這四種方法的共同特點是操作比較簡單，但是制定勞動定額必須達到“快、準、全”的原則，“快”就是要迅速及時，方法簡便易行，工作量小，及時滿足工作與管理上的需要；“準”就是要能反映生產技術水平，先進合理；“全”就是要對物業企業各個部門工種都有定額標準。經驗估值法準確性較差，一般只適宜于多品種，少批量，定額基礎較差的情況；典型推算法雖然具備了統計分析法和經驗估值法共同的優點，也只適合服務品種多，量少的服務過程。學習曲線法可以用于制定工時定額，可以比較真實反映企業工時的動態變化，標準資料法主要建立標準工時數據庫，結合具體工作任務在數據庫上查找相應的定額數據，預定動作時間標準法是根據工作中包含的動作及實現確定的各種動作的預定時間值加上適當的寬裕率，PTS法適合于流程化或標準化工作任務，如前期物業中業主入住流程或裝修手續辦理流程等。

3 改進物業企業勞動定額管理的建議

將勞動定額管理與物業企業員工績效考核緊密結合。在勞動定額管理中最難操作的就是如何真實可靠地掌握生產服務過程中的第一手資料。在實際工作中往往會出現員工不配合，比如出現各種目的的虛報，故意消極怠工等現象，這就需要物業企業將勞動定額管理和員工的績效考核緊密掛鉤，采用各種方式對員工業績進行綜合評價，如員工參加行業技能大賽，將員工成績進行分析對比，留下第一手資料，如采用行為錨定評價法、關鍵事件法，行為觀察評價法結合，客觀真實記錄員工的工作行為，為勞動定額管理奠定一定的原始數據資料。

將勞動定額管理與先進科學技術相結合。物業企業作為勞動密集型企業，勞動定額管理需要利用軟件技術進行科學管理。在軟件使用中，首先軟件要能根據工作環境的變化，對各種基本數據進行適時調整；其次工序是由條件決定，不同條件下，定額不同；最后將工序和條件進行組合，選擇匹配的公式進行計算。利用現代科學技術，有利于提高物業企業提高企業定額的制定效率和管理水平。

將勞動定額管理與物業企業文化建設相結合。作為勞動定額管理本身也存在一定的缺陷，如過于關注定量分析，給員工造成一定的心理壓力，容易使員工把工作當成任務式。作為管理者在進行勞動定額標準制定時，認識到這是一種非公開性的定額，而勞動定額額度只是一種檢驗標準，要從數量管理走向人本管理和能本管理，從關注定額到消除定額，而這一切與物業企業文化建設是不可分離的。

（作者單位：重慶房地產職業學院）