物業管理企業財務管理信息化策略

陳柳

本文通過分析物業管理企業的財務管理現狀，總結了當前行業存在的具體問題，提出了可行的改善措施，并結合專業財務管理信息化平臺的應用進行了實證研究。

1.物業管理行業企業財務管理現狀

物業管理的好壞，直接影響房地產開放商的市場美譽度。科學的財務管理，則是企業做好管理服務的重要支撐。

物業管理市場的發展形勢。在激烈的市場競爭下，當前國內房地產物業的市場格局已較為清晰，主要有兩種發展趨勢。一種是建管分離，由專營物業管理的獨立公司競爭運營；另一種是建管一體，由具有房地產開發商背景的物業管理公司一并承擔。前者本地化發展較快，后者緊隨開放商營運擴張。雖然國家曾倡導物業市場上的建管分離，但市場發展過程中建管一體的長期存在，既有其合理性，也有著顯著的優勢。

物業自持企業財務運營的比較優勢。縱觀業內優秀的物業管理公司，大多數是國內一線開發商的附屬企業。相比之下，這類企業具有眾多的先天優勢。如市場競爭小，獲得項目幾乎沒有成本，具有穩定的市場發展保障；資產品質好，樓盤設計環保、節能，物業設施設備新、維護成本低；人才資源多，母公司房產領域人才儲備多，并有成熟的人才引進和培育機制；資金流充沛，有雄厚的企業財源作支撐，資金鏈流動相對穩定。從財務管理角度而言，建管一體不僅能大幅降低開發商運營成本，增加穩定的租金收入，還可以充分利用固定資產進行再融資，有助于實現利潤的最大化。具體表現為，市場上自持物業的企業財務運營整體較為良好，資金流轉充分、合理、使用效率高，并重視專業化的財務管理完善資產運營，通過盤活物業資產實現資本保值增值，提升整體資金鏈的良性平衡性。

物業管理企業財務管理存在的問題。雖然，開發商自持物業后獲取了房產的后期運營自主權，但是，由于業務范圍的擴增，運營成本也隨之升高。市場經營風險與機遇總是并存，如果不能有效解決一系列衍生的管理問題，不僅會阻塞開源的新渠道，反倒會成為資金流失的新缺口，情況嚴重甚至會危及資金鏈平衡。經過市場調查分析，當前物管企業財務管理上存在的主要問題有以下幾點：

一是思想認識不端正[3]。既不能從建管一體的綜合化物業運營企業定位財務管理的作用，也不能從促進子母企業整體資金使用效率、維持財務平衡的角度加強管理。主要原因是企業管理層對財務管理的意識淡薄、認知不足。有的企業是思想不統一，有的則是態度不端正，但都是財務管理失之于松、失之于軟的主觀思想根源。

二是制度規章不健全。由于物業管理的規章流程與開發銷售業務不盡相同，財務管理面臨的具體問題較多，受人為因素干擾較大。如外部管理不到位，小區住戶、私營業主的費用繳納不主動、合同票據難執行；內部物業管理不作為，如收賬不主動使應收欠款持續積累，使資金惡性循環，報賬不及時使信息反饋不清晰、財務狀況反映滯后，甚至逃避管理私設小金庫，造成資金體外循環等等。這些都集中反映了財務制度上的缺陷和執行力的弱化，是財務工作不規范、不精細的客觀原因。

三是人員素質有欠缺。一方面，人員構成不合理，有的來自母公司總務部門，具備一定的財務專業素質，但物業管理實踐經驗不足；有的來自人才市場招聘，管理經驗和專業技能都有待提高。另一方面，能力提升空間小，作為主營業務下游的子公司，母公司的人才培育機制和方向，與其管理實踐有一定的錯位，致使立足自身培育人才的渠道窄、效果差。財務管理人員專業素質能力發展受限，是導致管理質量效益低下的直接原因[4]。

此外，如果物業公司是由開發商與運營商聯合承辦、合作經營，開發商的財務管理風險也將進一步增大：一方面，聯營合同的盈利、虧損的分擔比例無法得到的客觀體現；另一方面，開發商的監督機制對運營商的財務管理也起不了太大的實際作用。

2.提高物業管理企業財務水平的可行方法

健康良好的財務管理狀況是企業發展的重要基石，抵御外部市場波動和應對內部控制風險的重要保證。對物業管理企業而言，由于其市場收益方式較少、資金流量相對固定，控制運營成本、加強財務管理的需求也就更加強烈。

打造財務信息化管理體系。為適應市場激烈競爭，保持良好的資金效率，必須全方位全過程的管理財務工作，加強成本費用的管理和審計。除提高人員素質、加強制度約束外，依托網絡信息技術的快速發展，定制財務管理信息化平臺，構建信息化財務管理體系，是使財務管理要求有效滲透企業運營各階段各環節，實現成本實時監控和反饋的現實途徑。

建立健全企業財務制度。在充分的運營自主權支持下，應當通過完善制度法規，構建內部良好的財務治理體系。要從物業公司實際出發，明確財務管理的基本要求，規范收報賬流程，精細日常賬目核銷管理，加強對財務人員的約束管理；要嚴格獎懲和激勵機制，將各崗位財務事宜處理情況納入個人和部門績效考核體系，提高員工參與財務管理的積極性和主動性；要建立風險導向型的內部審計機制，在預決算制度下實施全方位的過程審計，提高內部控制制度的執行力，完善企業內部資金監管。這也是科學構建企業內部治理體系的必然要求。

建設專業化的財務管理團隊。人處于管理工作的核心和主導地位。在提高企業領導者對財務管理重要性認識的基礎上，必須建立一支融合市場、管理、會計、法律、信息技術等相關領域人才的專業化財務管理團隊。一方面，要大力引進上述專業的高水平人才，及時擴充到管理隊伍中，提升財務管理的專業化水平；另一方面，要確立立足內部崗位培育的有效機制，由于物業管理所面臨的會計審計問題的實踐性較強，要選拔有經驗的優秀員工，交叉換崗、交流任職，為企業儲備復合型的財務管理人才，以保持財務管理能力的長期持續提升，切實維護好企業自身的理財自主權。

3.應用金蝶K/3系統實施財務信息化管理的實踐探索

作為開放商自持物業管理企業，經過系統分析自身財務管理職能和發展現狀，我公司基于金蝶K/3創新平臺實現了財務管理的信息化改造。該系統既具有會計信息系統的基本理財功能，又在有效整合企業業務和資源的基礎上，實現財務管理全要素、全環節、全過程、實時化的信息管理，能夠幫助企業在財務管理上解決了標準化、流程化、精細化等重要問題。

一是促進財務管理規范化。一方面，通過對制度要求和程序的內置設定，有效規范了業務在系統、部門、員工等多對象間的流轉操作，避免流程的復雜化，促進了賬務的一致性與合并優化，能防止資金支出的錯漏與重復，減少了呆賬壞賬，提高了工作效率。另一方面，使業務管控變得更加清晰，確保了內部管理和對外服務的規范性要求的落實和執行，使企業更加專注于服務質量效益的提升。

二是實現財務管理信息化。借助嵌入在物資、項目、設備、生產、銷售等系統的財務管理模塊，可以將銷售情況、收款情況、動態成本等所有數據信息以電子報表形式直觀呈現，準確地反饋財務信息，使企業能快速掌握財務狀況，以適應市場的快速變化，科學地制定和調整決策。

三是強化財務監管體系化。財務管理通過信息系統對具體過程、環節的逐一分析和把控，不僅使企業的宏觀感知能力更加精確而快速，也使復雜的會計審計制度得以真正實施。系統對項目建設、營銷、成本管控等各過程環節的財務信息，都能實時生成文檔并自動報送審計部門，從而使企業能夠快速實施全過程的會計審計，可以有效應對和化解內部管理風險，為企業的健康可持續發展保駕護航。

綜上所述，良好的財務管理對物業管理企業經營發展起著關鍵作用。實踐證明，金蝶K/3創新平臺適宜建設、管理、運營三位一體式的綜合物業營運企業的財務管理需求，有助于企業實時、全面地掌控物業管理的財務狀況，對促進物業管理企業財務信息化具有較大的推廣應用價值。

（作者單位：中節能環保（南京）有限公司）