房地產金融市場與房地產貸款風險防范

王秀慧

[摘要]房地產金融市場是房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類資金交易的場所，房地產開發貸款風險是指房地產開發貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，對房地產開發貸款中可能出現的風險應引起商業銀行的高度重視，并進行適時管理。本文主要闡述了房地產金融市場運行的條件、商業銀行在房地產業發展中的地位、房地產開發貸款的主要風險、房地產貸款風險的防范措施等問題。

[關鍵詞]房地產;金融市場;貸款;風險;防范

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.12.012

房地產金融市場是房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產金融市場是整個金融市場的重要組成部分，無論是其運行的基本原理和理論還是實務工作中的經營和管理，均以一般金融市場的理論和實踐為基礎，并與其他金融市場有許多相似之處。但由于房地產行業自身具有一定的特殊性，因而房地產金融市場也有別于一般的金融市場。完整的房地產金融市場由融資主體、融資中介和金融工具幾個基本要素構成。房地產金融的融資主體包括企業、居民個人和政府部門。其中，企業和居民個人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔負著對房地產金融市場的監督和調控責任，還時常參與具體的金融活動，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。

房地產開發貸款風險是指房地產開發貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對房地產開發貸款中可能出現的風險應引起商業銀行的高度重視，并進行適時管理。

1房地產金融市場運行的條件

房地產金融市場作為金融市場的一個分支，同其他金融市場一樣，具有資本轉換、資源配置、經濟結構調節和宏觀經濟狀況揭示等功能。但是，要想使房地產金融市場正常、充分地發揮其功能，必須滿足如下四個條件。

第一，有完整、對稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產金融市場獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據。

第二，市場供求決定價格的機制能充分發揮作用。金融商品價格對房地產市場供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價格消失而出現新的均衡價格，任何市場以外的力量都不能影響和改變價格。

第三，房地產市場上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發商等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數或個別交易者對市場的壟斷行為。

第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強調的是，在房地產金融市場上，不可過分使用行政手段來管理市場。

2商業銀行在房地產業發展中的地位

目前，隨著金融制度的改革創新，房地產企業的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態，這期間商業銀行無疑扮演了重要角色。

銀行貸款依然是我國房地產開發投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產開發貸款余額總量為3.8萬億元，個人購房貸款余額總量為8.1萬億元，這部分貸款也大部分以內部融資方式轉化為開發投資資金。這也就決定了以商業銀行為代表的銀行業在房地產金融領域必然會占據舉足輕重的地位。

商業銀行對房地產開發的支持通常體現在生產和分配兩個環節。在生產環節是以開發貸款的形式為開發商提供資金融通，而在分配環節則是通過發放按揭貸款的方式支持最終產品的購買。

當前，銀行信貸資金仍是我國房地產企業發展的主要融資渠道。房地產開發、房地產銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調控過程中，銀根緊縮，很多開發企業不得不借助其他渠道籌集資金，但中國資本市場的發展完善是一個相對長期的過程，未來中短期內，國內大部分房地產項目的融資仍要依賴于商業銀行的信貸支持。因此，對開發商而言，了解、熟悉商業銀行有關房地產貸款的審批程序，在提交貸款申請時按銀行的要求準備項目及公司的相關資料以提高貸款申請的效率，仍是頭等大事。

目前，商業銀行內部的經營管理正朝市場化、商業化的方向繼續深化。商業銀行作為企業，其業務發展、經營管理同樣需要遵循市場經濟規律。在中國，房地產業的發展前景看好，是銀行貸款的重點領域。

3房地產開發貸款的主要風險

3.1信用風險

信用風險主要指違約風險。在房地產開發貸款中，開發商違約構成銀行所面臨的主要風險之一，例如開發商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對貸款的償還，并已達到或超過期限;間接違約指交易對手暫時沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風險。

3.2市場風險

市場風險主要考慮兩個因素，一是價格風險，二是流動性風險。目前，對于中國房地產開發商以及商業銀行來說，利率變動及抵押房地產價值的下跌可能會直接影響銀行系統的整體風險。因前期對抵押房地產價值評估價值過高，經濟不景氣或者任何人為損壞或自然災害等而導致的抵押房地產價值下跌，使得下跌后的房地產價值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。

在房地產開發貸款中，流動性風險常常表現為抵押物變現風險。由于房地產開發貸款一般為中長期貸款，而目前中國的資產證券化業務卻還很不成熟，這必然造成金融機構的這部分貸款流動性緩慢，變現能力相對來說較弱。

3.3操作風險

操作風險主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風險，三是系統風險。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風險。流程風險即業務流程是否有缺陷，比如以前發放的個人住房抵押貸款沒有關于提前還貸風險的防范，這就是流程的失誤，系統風險主要是指數據庫與信息系統管理方面的風險。

4房地產貸款風險的防范措施

4.1房地產開發貸款風險預防

房地產開發貸款風險預防是指貸款銀行通過強化信貸管理。可采取的措施有：對“四證不全”的項目不得發放任何形式的貸款;對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，確認該項目的合法性、合規性、可行性;貸款銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核，對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放;不具備相應資金實力或有不良經營記錄的企業，貸款發放應嚴格限制。

4.2房地產開發貸款風險分散

房地產開發貸款風險分散分為內部分散和外部分散，其中內部分散為重點。注重開發貸款的使用監督和銷售貸款中的產權實地調查，逐步調整房地產投資消費和開發貸款的比例趨于合理，達到分散風險的目的。

4.3房地產開發貸款風險回避

有效的回避措施可以在貸款風險事件發生之前完全消除這種風險給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風險管理措施只能起到減少損失發生概率、減輕損失的嚴重程度、在損失發生后予以補償的作用。當對申請貸款的房地產開發企業不熟悉且無法獲取其完整可靠的資料信息時，就不應對其發放貸款。

防范房地產開發貸款風險，除了采取上述措施外，加強對房地產開發貸款風險的監督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個方面加強管理：一是加強對房地產開發貸款風險的監控;二是建立合理的識別防范機制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風險識別、監測和防范機制。

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