利率市場化對我國未來房地產市場發展的影響

張陽　劉歡

作者主要結合中國當前利率市場化改革和房地產發展的現狀，并以此為依據簡要分析利率市場化對我國房地產市場未來發展的可能性影響，進一步談談自己對我國房地產市場未來發展的看法。

房地產市場是中國經濟發展的中流砥柱，在經濟增長總量中所占比重較大。此外，房地產價格也直接關乎到老百姓的切身利益，成為廣大人民群眾關注的焦點。在當前利率市場化改革的國內金融經濟環境形勢下，很有必要深入分析利率市場化可能對我國房地產市場走勢的影響。

我國當前的利率市場化進程

我國從1996年就開始逐步進行利率市場化，首先在銀行間同業拆借市場，Chibro（同業拆借利率）完全由拆借雙方自主確定Chibro水平；其次在債券市場，先后實行利率招標等方式實現國債發行利率市場化；建立全國銀行間債券市場實現國債交易利率市場化；最后是存貸款市場，截止到目前，我國存款利率已經取消上限控制；貸款利率上下限基本已經放開，已由金融機構根據商業自主原則自行確定貸款利率水平。

2015年中國利率市場化改革提速并進入深水區，提速成亮點。2014年7月，在中美戰略與經濟對話“金融改革與跨境監管專題會議吹風會”的新聞發布會上央行行長周小川提出，“利率市場化時間表當然也還是依靠各種外匯條件、國際國內經濟。但我們還是認為兩年內應該可以實現。”這意味著，中國將在2016年實現利率市場化。

我國房地產發展現狀、面臨的主要問題

房地產市場發展現狀。房地產市場在我國經濟增長總量中所占比重加大，與我國宏觀經濟形勢相互作用。最新數據顯示：2014年，我國房地產市場總體平穩。二三線城市放松限購政策；央行、銀監會出臺《關于進一步做好住房金融服務的通知》，央行的降息等政策措施刺激了住房合理需求，緩解了連續7個月的商品住宅價格環比下降，降幅逐漸縮小，進入平穩運行狀態。

房地產市場面臨的主要問題。當前房地產市場面臨的主要問題，一是商品庫存在持續增加，全國來看，截止2014年12月左右，商品房待售面積大約為600000萬平方米；二是地區差異性和企業差異加大。有大約17個重點城市成交量下降，有23個左右重點城市成交量上漲；不少中小型企業銷售不暢，負債增加。

具體分析利率市場化是如何對我國的房地產市場發展施加影響的。

利率市場化機制形成之后，利率對我們的房地產市場影響分析如下：

利率市場化對自住型需求購房者的影響。相對于住房市場的投機需求而言，自住型需求呈剛性，對于價格提高的敏感程度較低，所以利率市場化后，利率調整對這種需求的影響表現為對房地產商品數量的跨期消費。假設消費者的偏好成凸性，滿足單調性，房價在兩期不變。追求效用最大化的消費者在利率變化，通貨膨脹率變化，當期收入和未來收入的變化時，預算約束線發生變化，從而需求量也將發生變化。

利率市場化對投資性需求購房者的影響。在房地長市場，此類消費者買房主要是為了投機，等待房價上漲從中獲利。只要房價的上漲的幅度或者說預期房價上漲的幅度將大于融資成本，此類投資者的需求就會增加，使房價上漲，更進一步會提高投機者的預期。

利率市場化對房地產供給的影響。根據凱恩斯有關投資和資本邊際效率的理論，投資I和利率R成反方向變化。當資本邊際效率大于市場利率時，就有利可圖，房地產就會有供給，但利率上升，一方面增加了開發商的融資成本，另一方面，使得資本邊際效率和市場利率之間的差額擴大，共同減少了需求；反之就會增加需求。當資本邊際效率小于市場利率時，將沒有供給。

在當前經濟環境下房地產市場未來走向的看法。

利率市場化改革推動了利率決定的市場化機制，優化了資金的配置效率，促進了經濟的健康可持續發展。利率通過對供給和需求施加影響，從而影響發地產市場均衡價格。當利率過高時，會增加開發商的融資成本，減少供給。利率市場化后，盡管利率對均衡價格有一定影響，但是我國的房地產市場仍有較大的其他方面的發展空間，仍然可以尋找更有力的更有特色的經濟增長點，如以下幾個方面：

積極引導產業園地產、商業地產、旅游地產、養老服務業等非住宅地產的發展，培育新的經濟增長點，擴大有效消費。在目前房地產業態中，唯有商業營業性用房的銷售面積在增加。不少地方商業地產總量過大，結構不合理問題比較突出。在人口老齡化的背景下，房地產主攻方向可以轉為養老服務型住房建設、教育服務型住房的建設，旅游業地產的建設。

將過多的中小型企業進行兼并重組，盡可能地形成規模效應，降低整個行業的平均成本，形成較大的供應量，較低的價格。如果壟斷模式可以更進一步降低整個行業平均成本的話，可以考慮完全壟斷模式、寡頭壟斷模式，壟斷競爭模式等壟斷形式。

房地產開發可以逐步走“多元化”的路子。隨著人們生活水平的提高，人們對于住房的要求也在不斷的提高，消費者的需求差異也越來越大，因此，房地產開發也應該呈現多元化，重視產品的的質量和品牌、特色，進行精細化經營。

目前最重要的是處理好新增住房和盤活存量住房之間的關系并且穩定住房消費。要循序漸進的推動房地產市場的商品房供給，實行有效供給，完善“雙軌制”的住房供應體系，穩定住房消費。

未來房地產市場可能會受到利率市場化后各種因素的綜合沖擊，但是也將會面領更多的機遇，如果開發商能夠正確認識未來的房地產市場狀況，采取適當的方式，比如尋找新的增長點以及改變商業模式，未來的房地產市場還是有很大發展空間的。這將對我國當前維持經濟的高速增長起重大作用。

（作者單位：江漢大學商學院）