加強房地產企業資金管理的思考

林午霞

摘要：在經濟新常態的局勢下，資金是房地產企業實現可持續發展的命脈。因此，處理和加強資金管理成為房地產企業必須深入思考的問題。文章通過分析房地產企業資金管理的現實意義，深入探討資金管理過程中存在的問題，進而提出了相應的對策措施，以期為房地產企業的資金管理提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；問題與對策

一、引言

2005年后房價上漲過快，極大的影響著宏觀經濟穩定的發展。所以國家在 2015年征收過量房產稅，就是加強房地產市場的調控。2014年對一線城市房價有下降趨勢。在這種大環境下，房地產企業只有通過優化企業資金管理才能獲得生存之道，促使企業在激烈的市場競爭中長久發展。

（一）房地產企業資金管理的重要性

資金是企業賴以生存的血液和持續經營的本質保證。資金管理是企業管理的重要任務，涉及企業經營管理的各個階段。房地產產業是典型的資本密集型行業，駕馭資本順暢與否決定了每個企業在行業中的生存地位。建立和維護資金的長期周轉，杜絕資金鏈斷裂是房地產企業資金管理的首要目標。房地產開發項目成本高、投資額度大、資金周轉周期長的特點對企業的資金管理提出了更高的要求，資金循環的環節出現問題將直接引發財務危機。因此，資金管理直接關系到企業的可持續發展。

（二）房地產企業資金管理的必然性

由于房地產企業市場受到國家調控強度的加大和房地產市場競爭的加劇，房地產企業發展面臨的壓力和挑戰越來越大。資金管理是財務管理的核心，在房地產行業是資金密集型行業這一現狀下更為重要，房地產企業要實現持續的發展，就務必要改善財務管理水平。

以前，由于房地產企業的利潤豐厚，許多企業對此不予重視。在新的形勢下，提高資金管理水平是一個必須解決的迫切問題。完善資金管理標準化有利于建立一個標準化的資金管理流程體系，有利于規范資金管理運行，控制財務風險，提升資金管理水平，提高資金的利用效率。因此，這一研究對于房地產企業的長久發展具有重要的實踐意義。

二、當前房地產企業在資金管理存在的問題

近年來，我國房地產企業發展迅速，已成為帶動國民經濟的一支重要力量。目前，各大房地產企業已經形成了自己獨特的資金管理模式。國家頒布相應的法律法規，使得房地產企業的資金管理進一步規范化，建立了具有中國特色的資金管理框架體系。但是，當前房地產企業的資金管理仍然存在著一些問題，制約了其功能的充分發揮。

（一）融資渠道單一

經濟不斷發展，而促使形成了現今的經濟體制在這種體制下，我國的房地產行業的主要融資渠道是銀行貸款，這就增加了企業的資產負債率，使得銀行在一定程度上承擔了更高的風險，這種單一的融資方式是我國房地產企業發展道路上的阻礙。融資渠道不同，意味著融資規模和融資成本的不同，單一的融資方式限制了企業的發展規模；由于通貨膨脹，中央銀行實行緊縮性財政政策，提高了銀行借貸利率，縮小了銀行的信貸規模，這加劇了房地產企業信貸融資困難。股市情況的不樂觀進一步減少了資本市場融資渠道，房價的不穩定，使得購房者持幣觀望，選擇更加合適的機會，降低了住宅的交易量。上述現象使得原本主要依賴銀行貸款與資本市場進行融資的房地產企業面臨巨大的資金壓力。

眾所周知，我國的企業債券市場發展起點低，速度緩慢，這就導致房地產企業通過企業債券來籌資的想法破滅了。同時，我國證監會提高了企業上市的門檻，近兩年，監管部門加強了對房地產企業的監督，這就造成了房地產企業，尤其是中小房地產企業通過股票方式來籌集資金變得非常艱難。因此，房地產企業在面對缺失資金的緊急情況時，只能向銀行貸款來取得必要的資金，這就使得銀行的融資成本和融資風險加大。

（二）資金管理意識淡薄

房地產資金管理意識應該全面，認真考慮各方面的問題，如今房地產管理人員過于看重房地產項目的開發與銷售，只重視自身利益，忽視資金管理中存在的問題。這樣一來，項目負責人就會出現太過重視工程進度、重視控制質量和銷售，而忽略資金的籌集和投資必要的控制程序。此外，項目負責人的權利相對集中，具有財務管理權和采購權的雙重權利，這樣的管理模式使得權利得不到分散，成本無法準確的控制，資金的去向得不到真實的反應。與此同時，企業的管理人員對資金的管理不夠重視，使得項目負責人在對相關項目進行考核時，過度注重工程進度、質量要求，忽視對資金使用情況的關注和資金去向的追查，工程資金管理相關的考核制度不完善、不健全，將會導致資金的不合理運用、資金的使用效率偏低，資金的投資成本偏高等一系列問題。這些問題都會使得企業的資源配置不合理，同時也在一定程度上加大了工程的建設風險。

（三）資金管理不合理

資金是工程運作的命脈，如果對資金管理不善可能導致資金的浪費，企業在建設前期沒有做好充分的分析準備，沒有預測分析項目的建設風險，隨意開發，增加了不必要的支出，造成了資金的不合理運用；建設期間，由于管理不善造成工程質量不過關，降低了工程建設效率，延長了項目資金的占用時間，增加了工程成本；再者，由于銷售前期銷售計劃的準備不周全，售后服務不周到等行為，使得房子不能盡早銷售出去，企業投入的資金不能及時收回來，造成企業資金不能正常周轉。即使大部分房地產企業都監理了資金預算管理，但是該制度并沒有得到較好的執行與監督，造成預算與實際情況相差過大，降低了房地產企業的資金使用效率。

（四）缺乏資金使用監督激勵機制

大多數房地產企業在資金管理方面存在諸多問題，主要表現在對資金預算執行方面不重視，對資金使用情況的監督，以及對負責人績效的獎罰制度。具體來說，首先，雖然大多數房地產企業會對無賴業務制定資金預算，卻不重視預算的執行情況，不能準確掌握預算制定的準確性，由此無法準確了解企業的運作情況，缺乏對企業的準確定位；再者，對于項目承包責任人績效金額不嚴格，不謹慎，并不為往來款項的回收速度等掛鉤，也沒有建立相應的獎罰激勵制度，缺乏對項目的事前預防和事中控制。

（五）資金管理有待于進一步規范

對于地產行業來說，企業運作各方面的資金運作都應盡量做到嚴謹、合理、規范，包括預算期、開發過程中、預售期、售后各個環節。在預算期，缺乏對建設項目的可行性分析，導致開發過程中不必要的資金浪費，施工過程中，質量不過關增加了建設成本；預售時沒有制定完善的銷售策劃，出現售后補償問題。除此之外，有的企業對項目資金的去向缺乏控制，致使企業不能較好的發展。

三、加強房地產企業資金管理的對策措施

（一）通過現金池資金集合管理，實現戰略規劃

企業應當建立和完善內部資金集中管理制度，設立專門的資金結算中心，給予合理的權限和責任，將企業內部資金都由資金結算中心進行集中、統一調配和監督使用。這樣可以對資金賬外循環現象和多方開戶實施嚴格控制。同時在企業結算中心實際實施的過程中，應該再加強管控手段，合理劃分內部權責。

（二）健全資金預算管理

房地產企業要建立資金預算管理的相關組織，確定組織的義務與權利，依據預算管理的辦法來構思項目的資金預算方案，促使有關責任人對項目資金預算計劃必須有全面的理解后，再賦予其必要的職權。這樣有利于各項目責任人在預算的執行過程當中，更好的落實預算。全面及時的加強對項目資金追蹤與檢查是資金預算管理組織的首要任務。通過了解各個項目資金預算的落實情況，及時提出相關的改進建議和措施，并定期向預算管理部門上報預算的落實情況，及時的找出問題的存在原因，有利于預算管理部門了解整個預算的執行情況，從而修正預算，使得預算更接近現實經濟，確保房地產企業實現預定的發展目標。

（三）發展多元融資渠道

基于單一的融資方式固有的弊端，不利于房地產企業的持續發展。所以，房地產企業應改變單一的向銀行借款的融資方式，發展其他的籌資方式以獲取所需要的企業發展資金。當房地產企業通過資本的原始積累，以發行股票等方式吸納所需的資金，這樣可以達到降低資金成本和財務風險的目的。所以房地產企業通過提高自身的競爭力，加強自身的經營管理，促使企業不斷發展成具有股份企業資格極為重要。同時對于大型的企業來講，可以通過逐步建立房地產投資信托基金的融資模式，來拓寬吸納資金的渠道。對于普通規模的房地產企業來講可以通過企業契約聯合的方式，共同開發項目和共擔融資風險，從而實現改善企業融資壓力的目的。

（四）全面提高資金管理意識

房地產企業各級管理人員務必要深入意識到資金管理對企業持續發展的重要意義。深刻的認識到資金管理是企業提升發展戰略的核心，全面加強資金的管理與控制是企業發展的生存之道。對公司全體員工進行企業成本管理教育培訓，增強全體員工自覺參與成本控制的意識，建立相應的激勵機制，促使員工時刻做到節約成本。同時，企業要根據自身的實力適當的發展信息化建設，通過信息化網絡平臺，及時了解資金的使用狀況、審批等程序是否執行到位，快速發現資金使用中潛在的問題和風險。如果發現后能認真加以解決，就可以安全和合理的使用資金。

（五）加強監督，完善項目資金監控

企業可以突擊抽查資金使用情況，通過專項檢查發現資金預算執行過程中的隱患。尤其是是對往來款項應實行逐筆跟蹤強化管理。將項目業務人員和責任人的績效同應收款項的回籠金額和回籠速度掛鉤，實行適當的獎罰措施，盡可能減少損失的發生率。

企業應該完善內部審計制度，對經營業績的真實性和財務會計信息的合理合法性進行審計與監督。改善房地產企業項目的資金控制，可以參照事前預控和期間監控，事前預控可以確保事先對資金流量與流向有較為準確的掌握。企業依據自身制定每一個具體開發環節的資金投入和資金收回的數據，期間控制貫穿于企業日常生產經營的資金管理各個部分，所以為了實現對房地產企業項目資金全面管理的目標，必須加強項目的事前預控和期間監控。

四、結語

房地產企業的經營收益和自身的資金管理水平有密切關系。基于房地產企業所在和相關涉及的市場固有的較多的外部性因素，從而致使房地產項目的組織開發和資金管理引發了許多的隨機因素。房地產企業應通過加強資金預算控制及考核、制定統一資金需求方案、維護企業信用提供融資能力、提高自有資金比例、設計多元化融資、實行動態成本管理、依據市場變化制定資金回籠措施、減少資金占用、改進促銷手段進一步提高企業資金管理水平，使得房地產項目順利開發。

最終，資金管理為房地產企業一項嚴密的技術工作，關系著企業管理的組織、戰略、信息等諸多領域。企業的本質是在新常態下獲得發展與延續，資金管理關乎企業整體的發展戰略。只有成本下降，資金管理水平提升，才會使企業獲得效益。所以全面升級房地產企業的資金管理能力，才是促進企業發展，提升企業經濟收益的核心部分，最終實現企業在經濟新常態下的可持續發展。

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（作者單位：鄂爾多斯市銀基房地產開發有限責任公司）