房地產企業收益模式選擇實例研究

劉恒

[摘 要]隨著我國房地產事業的不斷發展，房地產企業面臨著不同模式的收益選擇，本文對房地產企業這幾種模式分別進行了比較，然后通過案例進行分析，論證了房地產公司經歷成熟期和調整期之后，混合型收益模式相對于其他企業有著突出的優勢，所以本文覺得混合型收益模式是從企業長遠發展來看的最具有可持續發展的企業收益模式。

[關鍵詞]企業收益模式；比較；研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.151

從全球的經濟看，房地產企業有三種很典型的收益模式，第一種是物業銷售收益模式；第二種是物業租賃收益模式；第三種是混合型收益模式。房地產企業應該選擇哪種收益模式更適合本企業的發展，這是房地產企業所要進行探索和研究的。

1 不同收益模式的概念

1.1 物業銷售收益模式

物業銷售收益模式是指房地產公司準備開發一個樓盤，籌集資金、購買土地，然后建造成功，進行銷售從而取得收益的這一系列的過程。

1.2 物業租賃收益模式

物業租賃收益模式指的是房地產公司自己開發的樓盤，或者自己購買了物業的所有權之后，然后進行一系列的宣傳，招商、簽約然后通過租賃的方式來獲取利益的過程。

1.3 混合型收益模式

混合型收益模式就是物業銷售模式和物業租賃模式的結合，是這兩種模式的集中體現，兩種方式同時進行的一種收益模式。

以上這幾種收益模式不是對于房地產開發的項目或者物業的不同類型所提出的，而是指在房地產企業的發展中，為了能夠保持良好的經濟效益和實現可持續發展所進行的收益模式選擇。

2 三種收益模式的比較

2.1 收益不同

收益模式的不同，對房地產企業產生的效益的多少有著很大的影響，下表將物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行了比較分析。

物業銷售與物業租賃收益模式

比較內容所有權資金周轉速度收益穩定性流動性風險市場風險品牌效應

物業銷售收益模式無快不穩定高高弱

物業租賃收益模式有慢穩定低低強

2.2 所有權

物業銷售收益模式在進行市場銷售結束后，物業的所有權將不再是房地產開發商，而是買方。所以房地產企業并沒有物業的所有權。所以房地產企業主要的投資項目就是籌集資金、購買土地、建造樓盤、市場銷售這四個方面。相反，物業租賃收益模式保留了物業在房地產那里的所有權，已經租出去的企業都屬于企業的自有資產。

2.3 資金的周轉

在物業銷售模式中，物業的價值一次性全部體現，所以房地產企業可以將所得到的收益投入到擴大房地產規模的建設中，這種模式可以大大提高資金的周轉速度，但是在這種物業租賃受益模式下，物業的價值實現需要漫長的時間，所以資金周轉相對來講十分緩慢。

2.4 收益穩定性的比較

物業銷售模式下在進行銷售的時候資金流入到物業，并且工程建設情況、樓盤銷售情況、市場的價格波動都會造成其銷售的情況受到影響，所以收益較不穩定。但是物業租賃收益模式是根據長期的租賃來進行收益，租賃會簽訂長期合同，所以收益很穩定。

2.5 流動性風險的比較

在物業銷售的模式過程中，如果房地產開發商遇到了資金周轉不開或者資金短缺等風險，這時候由于物業并沒有完善，所以企業對抗風險的能力很弱。但是在租賃模式下，因為企業有一定的物業資源，所以可以通過出售物業的資源來進行資金的周轉，從而解決流動性的風險問題。而且一些房地產投資的信托房地產市場，企業可以進行市場套現，所以物業租賃收益模式相對于物業銷售收益模式的風險要小很多。

2.6 市場風險的比較

物業銷售的模式過程中，房地產企業面臨的市場上房子的價格波動風險，而租賃收益模式下，房地產面臨的是租金的風險，因為一些房地產市場周期循環不斷變化等因素，房地產的市場價格的波動幅度是大于租金的波動幅度的，所以物業銷售收益模式面臨著更大的市場風險。

2.7 品牌效應

在物業租賃的收益模式中，房地產因為有高品質的商業物業，比如寫字樓等來提升企業的形象，從而實現品牌的價值體現。比如香港的置地集團在中環一帶有大量的寫字樓，所以被稱為“中環帝王”，所以想要提升房地產公司的形象，物業租賃收益模式對于物業銷售收益模式而言更具有優勢。

根據上面的分析能夠看出，物業銷售收益模式和物業租賃收益模式這兩種收益模式各有千秋，很難說出哪一種收益模式對于房地產公司的可持續發展有更好的效果，但是回頭看這么多年的房地產發展歷史，隨著時代的進步，兩種收益模式在進行不斷的融合。混合型收益模式的出現融合了兩種收益模式的優點，讓更多的房地產公司所青睞。所以相比較來講，混合型收益模式更加適合房地產公司的發展，對于公司發展的靈活性和降低市場的風險性，混合型收益模式都起到了不可忽視的作用。

3 結 論

根據近年來的房地產發展的經驗能夠得出，企業要在轉軌期間選擇正確的收益模式，才能更好地適應時代的發展，所以企業對收益模式的選擇問題要進行慎重的研究和討論。首先，房地產企業要在企業發展的成熟時期到來之前，對物業的租賃比率進行提高，然后一點點地過渡到混合型收益模式中來。然后在已經成熟了的房地產企業中，企業要能夠靈活的改變企業的投資方法，要發揮混合收益模式的最大優勢。綜上所述就是物業銷售收益模式和物業租賃收益模式有著各自的優勢，但是混合型收益模式集合了兩者的優點，更有利于房地產企業的可持續發展，是企業選擇收益模式的最好選擇。另外在房地產進行周期循環的過程中，企業要根據市場的變化和需求改變租金的比率，要提高企業的靈活性，大大降低企業的市場風險，混合收益模式既能夠保證資金周轉又能夠控制風險的流動性。并且對于公司收益的穩定和公司的經營業績都有了大大的提高，同時也創造了企業的品牌效率和品牌價值。

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