崛起不易

曾慧娟 徐進

一夜躋身繁華的西紅門，用突然散發的濃烈商業氣息，強勢改變著周邊的商業生態，似乎欲將這個區域乃至整個大興的商業發展拉升到一個新層次。然而，長期以來，西紅門商業發展都處于嚴重欠賬狀態，消費需求得不到滿足，突然吞下如此大塊的“肉骨頭”，這種轉變令人驚喜也令人憂。

被期待成為“新國門商圈”的西紅門，在大勢上依托于首都第二國際機場的長期利好，然而，南城低檔次商業傳統的影響、內部板塊之間的競爭以及區域消費人口結構制約等各種因素，都為“西紅門崛起”這個美好愿景，帶來些許隱憂。

從“欠賬”到“飽和”

多年以來，伴隨著城市供地的外遷，以及區域內住宅房地產開發建設的高速度，西紅門地區成為承接城區人口外溢的重要區域，大型居住社區不斷涌現。早年前建成的社區包括九龍家園、瑞海家園、同興園、宏福園等，2010年后“城南行動計劃”的大力推動以及大興線全線貫通，品牌開發商相繼入駐西紅門，帶來了區域住宅建設的高速發展。目前，整個西紅門區域內大大小小的新建社區十多個，并形成了保障房、普通商品房、高檔別墅社區多層級立體的樓市結構。

然而，區域內生活設施及商業配套的發展，卻遠遠滯后于人口的增長。長期以來，西紅門只有由社區底商、游商小販等組成基本的商業和生活配套供應，而且多集中于地鐵站附近，對于遠離地鐵沿線和主干道的社區居民而言，生活采購都顯得十分不方便。宜家商場開業前，區域內較大規模的購物中心是2012年開業的樂家，但是經營狀況并不理想，有不少閑置柜臺，即使周末人流量也并不大。

除了發展小弱、供應不足之外，以西紅門為代表的南城板塊面臨著低端、落后產業聚集的尷尬。因為靠近新發地、花鄉等生鮮批發、家居建材、花鳥市場，整體商業商務氣氛偏低端。因此，北京市“將低端落后產業外遷”的規劃出臺之后，西紅門等南城區域的商業商務市場逐漸獲得重視和培育。

“住宅先行，商業后發”是不少郊區樓市板塊的發展路徑，西紅門商業發展緩慢步伐，成為掣肘區域品質提升的關鍵因素。因為規模偏小、業態陳舊、商業發展層次不高，西紅門的商業“欠賬”狀態，被認為是典型的“郊區空白”。

自身的競爭

正是長期以來的“空白”狀態，讓不少商業地產的開發商看到了商機。

與宜家薈聚購物中心前后腳開業的鴻坤廣場，距離薈聚購物中心步行距離約15分鐘，兩者之間存在很大的競爭性。北京鴻坤偉業房地產開發有限公司北京區域商業設計總監鄧禧向記者坦言，鴻坤集團在西紅門區域長期發展，也是遵循住宅先行、商業后發的原則，最近幾年正是區域商業發展的黃金時期，也是收獲的時期。“長期以來，西紅門的商業是太匱乏了，居民需求長期得不到有效釋放。這種巨大的供需缺口是區域商業地產開發的充分空間。”

據了解，鴻坤廣場購物中心總建筑面積14萬平米，共有八層，擁有三個中空廣場。地下一層主營生鮮超市，樓層往上依次包括休閑、時尚、兒童、美食、娛樂等。業態具體分布為32%的餐飲、 20%的超市、18%的兒童業態，其余30%為娛樂和購物，以周邊社區型的消費為主。鴻坤在這個購物中心上的投資已超過12億元。

2014年12月份西紅門增加了30多萬平米的商業供應量，另外，西紅門區域內還有樂家購物中心和物美大賣場。樂家購物中心面積為8萬平方米，以名不見經傳的中小品牌為主。“從目前開業情況看，新開的兩個購物中心填補了西紅門商業的空白。”高力國際華北區零售房地產服務部董事王曉兵說，這兩個購物中心在開業當天人流都不錯，人們的新鮮勁過后，接下來就是2-3年的養商期。

比如去年11月剛開業的通州萬達廣場，開業當天有40萬人次的客流量，但目前的客流量與開業當天簡直天壤之別，如何持續吸引客流，需要花費很大的工夫。宜家的體量確實有點大。“大于10萬平米的購物中心可以打出如‘逛一天不必出門、‘一站式的購物中心的招牌，但是過大會感覺逛不完，特別是有小孩的家庭，半天就要回家。”王曉兵如是說。

“同門之爭”

記者走訪發現，從地鐵西紅門站到天宮院站，10站距離就分布了大大小小近20個商業項目。

黃村，屬于大興的老城區，人口最密集，是大興區委、區政府所在地。因此商業配套更足。2009年開業的火神廟國際商業中心靠近地鐵黃村西大街站，總建筑面積約34萬平米，是目前大興線沿線已開業購物中心中體量排第二的項目。該購物中心吸引了王府井百貨、樂購等品牌進駐，目前商場客流不旺，多數品牌門庭冷落，僅幾家餐館有顧客光顧。區域內還有華堂商場，面積約1.2萬平米，品牌相對較少，針對年輕人的僅有真維斯、ONLY、百圖等中低端品牌。

位于高米店南站的綠地繽紛城則熱鬧很多。據記者觀察，綠地繽紛城涵蓋的產品和品牌都更為豐富，除服飾、餐飲、化妝、娛樂等業態，還加入了兒童、教育服務等，商鋪進駐率較高。據當地居民介紹，在宜家尚未開業前，逛街首選綠地繽紛城，或者往北去西單。

在棗園地鐵站附近還分布著物美大賣場、吉星德億商業中心、中建國際港配建商業。另一個商業供應集中地屬天宮院，因為其距離第二機場更近，包括龍湖、保利、金融街都有在此開發住宅、商業，預計2015年將開業的商業項目包括龍湖時代天街和保利的商業，兩者體量分別為30萬平米、13萬平米。其中龍湖時代天街包含超市、幼兒教育、健身等項目。

“招商會成為很多新購物中心的難題。” 中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，大興很多商場僅隔幾站地，雖然還不能說商業飽和但缺乏特色，都面臨同質化現象，項目之間更多是取決于運營商的管理水平和招商能力。

交通壓力

據了解，選址榆垡的首都第二機場2018年首期年旅客吞吐量為4500萬人次，2040年將形成1.2億吞吐量，根據以往經驗分析，新機場可以吸引來自航空產業、汽車制造、進出口加工、現代物流業等臨空代表性企業，形成以國際貿易、國際交往為重點的新型商圈。

而在北京，首都第一機場的帶動效應更加明顯和具象。尤其是三元橋，其深厚的經濟優勢源于其絕佳的位置。

借助首都第二機場，能否誕生第二個三元橋？業內對此判斷不一，目前備選商圈最起碼有三個。首先是距離第二機場最近的天宮院板塊，其次是大興區原有的核心區黃村，最后就是距離市區最近的西紅門板塊。

“判斷能否成為新國門商業核心區的關鍵就在于位置，西紅門區域盡管與第二機場距離較遠，但是緊鄰市區，成為新國門商圈更具優勢。”王曉兵向記者表示，目前看來，區域交通是西紅門最大的發展瓶頸。該地區遷移人口增長幅度明顯加快，布洛城、鴻坤理想城等新小區的落成入住，不斷考驗著交通承載力。除了一到高峰期就擠不上去的地鐵大興線外，京良路和京開高速的壓力也與日俱增；再加上西紅門北側就是“京城知名堵點”新發地，緊張的交通狀況直接影響宜居指數。

從公共交通的角度來說，地鐵的開通無疑為西紅門帶來了極大利好，但大興南部地區發速興起，早高峰時段大興線從天宮院起就人滿為患，而區間車又是從西紅門北側的新宮站始發，讓西紅門居民每天都要為擠地鐵煩惱。有消息稱，大興線南端有望南延至第二機場，這無疑還將增加大興線和4號線的承載壓力。