誰沾了新機場的光？

龔小鋒

新機場落地后，網上就流傳著一個段子：北京新機場叫什么？天津想叫武清機場，河北不同意；北京想叫大興機場，天津不同意；河北想叫廊坊機場，北京不同意。最后綜合三地意見，大家一商量，干脆叫“武大廊機場”吧。

盡管這只是網上關于北京新機場的一個玩笑，新機場已經暫定名為“首都新機場”，但也可以從中看出其對京津冀三地的影響。

因為這少不了爭議房價的熱鬧，首都新機場方圓20公里范圍內，北至西紅門，南至固安，開發商、投資客、自住者……大家似乎都希望借助新機場這把火，能把樓市的火燒起來。

“新引擎”落地

2014年12月26日，一聲號令后，挖掘機轟鳴啟動，位于北京市大興區榆垡鎮、禮賢鎮和河北省廊坊市廣陽區之間的北京新機場正式開工建設。在北京市大興區南各莊村南部，數千名附近村民聚集在還是一片農田的開工現場，像迎接節日一般見證這一歷史時刻。

“聽說這次拆遷好像涉及十幾個村，動靜挺大的。”榆垡當地居民張先生告訴記者。據張先生介紹，他居住的地方距離新機場拆遷地大概二十分鐘車程，新機場對于當地來說是一件大事了，“好些村都在等著騰挪安排”。

新機場已開工的區域，為機場西一、西二跑道北端，航站樓將于2015年9月動工。民航局方面對外透露，現在開始動工，旨在利用冬季先展開地基處理實驗，采集相關參數，為2015年全面開工做好準備。新機場工程總投資達799.8億元，項目工期為5年。

世界范圍內，擁有兩個甚至更多機場是國際大都市的普遍做法。紐約和莫斯科都有3個機場，東京、上海各有2個，倫敦則有5個。

從最早出現建設北京第二個國際機場的聲音算起，時間已經走過14個年頭。到了去年，終于提速，在此之前的12月15日，國家發改委對北京新機場工程進行批復。從批復到迅速開工，10天時間，北京新機場建設的迫切可見一斑。

北京新機場不僅會帶動當地經濟發展，改善當地百姓的工作生活環境，更重要的是將會極大地推動京津冀一體化進程，將成為區域協同發展的“新引擎”。

地理位置上，新機場位于北京市大興區榆垡鎮、禮賢鎮和河北省廊坊市廣陽區之間，與現有的首都國際機場一樣定位于大型國際航空樞紐，主體工程占地4.41萬畝，其中北京境內約2.53萬畝。這就意味著近一半的機場工程將位于河北境內。

北京國際城市發展研究院院長連玉明近日表示，首都新機場帶來的臨空經濟將造就國際航運中心，京津冀地區也將形成首都機場、北京新機場、天津機場和石家莊機場協同作業的新格局。

多家房企提前布局

新機場位于大興區的部分占大頭，一直發展比較落后的城南區域，自然渴望搭上新機場發展的快車。北京市政府也希望能縮小南北城差距，積極推動形成北京市經濟總體平衡發展的格局。

首都機場就為區域經濟帶來了強勁的驅動力，北京市順義區80%的GDP來自機場周邊不到60平方公里的地區，約85%的財政收入來自臨空經濟區。首都機場臨空經濟區直接催生了北京第一個中央別墅區，并將第一空港周邊的奧北、望京、新國展、后沙峪地區的房地產市場帶入了快速發展的軌道。

《首都機場區域經濟影響研究報告》指出，新機場將成為北京經濟新引擎，未來20年，新機場累計將為北京市帶來超過8.6萬億元的經濟貢獻，年均提升北京市GDP增長率1-2個百分點，提升南城GDP增長率5-6個百分點。

從2900億元“城南計劃”開始，政府投資逐漸落地，大興成為各路房企爭相進駐的地區。包括龍湖、遠洋、鴻坤、富力在內的多家房企就已經布局大興區，大批在北京拿不到地的公司，則在廊坊環機場區域拿地。

北京新機場自有外界傳聞落地大興以來，就被開發商頻繁解讀。早在2013年初，北京新機場建設指揮部于發布建設計劃之時，中坤集團已經在大興規劃第二個中坤廣場。

彼時，北京中坤投資集團董事長黃怒波就對記者表達了對第二機場看好，他認為，擁有首都第二機場這一優勢，對區域商業、經濟發展有決定性作用，是城南經濟后發優勢的基礎。

按照外界的預期，新機場將帶動臨空產業集聚，成為北京南部高新技術制造業和戰略性新興產業集聚區，在周邊30公里內會形成一個超過150萬人的中型航空城市。根據海通證券的測算，2025年前后北京新機場對當地經濟產生的效益將達到峰值1069億元，同時新增相關就業崗位也達到峰值31.75萬人。

“隨著新機場的發展建設，將有大批國際大企業進駐，新機場使整個南中軸板塊國際交往頻繁，國家化規模與重要地位堪比望京、CBD。”金地也在其樓盤介紹中這樣寫道。

在大興區西紅門區域深耕多年的鴻坤地產，在西紅門區域已打造了規模逾200萬平方米的大盤理想城，并以此為原點開發了林語墅以及更多項目。

海通證券認為，隨著機場建設推進，華夏幸福、廊坊發展和榮盛發展等在首都新機場周邊區域擁有土地儲備的開發商將成最大受益者。華夏幸福是A股唯一具備擴張能力的園區企業。華夏幸福基業在固安、大廠區域直接對接未來第二機場和北京南區發展，土地潛在升值潛力無限。

據了解，此前的2012年11月，華夏幸福基業宣布與中國聯合航空有限公司聯手，在河北省推進臨空經濟區建設，規劃打造占地總面積約15平方公里的商業住宅區。

新機場的軌道則會成為樓市的助力者。根據規劃，未來新機場軌道專線可直達北京市中心區域并與城市軌道網絡多點銜接；高速公路、城際鐵路可在2小時內實現與周邊主要城市的連接。

大興樓市“波瀾不驚”

新機場獲批之前，在通往大興、龐各莊、固安、永清等地的公路兩側，就豎著各色地產廣告，新機場落地的消息發布后，有傳言稱大興等區域開發商“開香檳”慶賀。

首都第二機場距離天宮院約20公里，與大興主城區相隔28公里，無疑將對城南區域經濟發展產生疊加效應。不過，記者從部分大興項目售樓處詢問了解到，開發商熱情因市場轉好有所提高，但遠沒有到“開香檳”的程度。

義和莊、生物醫藥基地、天宮院是地鐵4號線大興線的最后三站，組成了天宮院商圈，由于距離新機場距離最近， 一直以來，無論住宅還是商業項目，在對外宣傳口號中都把新機場作為賣點。

由于樓市供應量的爆發，從2010年開始近四年的時間里，天宮院板塊的房價逐步攀升，在2014年前后達到峰值，此后受大勢影響并未出現像2013年的明顯攀升。

新機場消息落地后，并未有樓盤因此而做出價格調整，在天宮院，在售樓盤大約為2.1萬元/平方米，有個別項目售價2.2萬元/平方米，如保利春天里的價格已經達到2.2萬元/平方米的高位。

同處于南六環的項目也是如此。“我們這距離機場17公里，價格沒有調整，和之前差不多。”1月中旬，南六環大興區域的格林云墅一名置業顧問告訴記者，項目現在已經進入二期尾房銷售了，疊拼和洋房沒剩多少。

從語氣中，該名銷售人員并未對新機場過多提及。該樓盤是中國水電與金地聯合開發的花園洋房和別墅項目，目前疊拼定價在600萬到800萬元/套左右，據記者了解，此前該項目疊拼對外也是這個標價。

靠近機場的大興樓市之所以波瀾不驚，在于機場的消息早有預期，并非突然的利好。“幾年前新機場傳聞出來的時候，這些區域就一直在炒作這些事，所以利好早就透支了。”中原地產首席分析師張大偉認為，確切的消息是在去年5月《北京新機場項目環境影響報告書》，當時新機場選址已經公布。

另一方面，大興作為北京樓市主戰場之一，近年來價格不斷攀升。亞豪機構數據顯示，大興區2014年商品住宅銷售了14423套，在北京各行政區中位居首位，大興商品住宅的整體均價為22768元/平米，相比去年的21681元/平米，小幅上漲了約1000元/平米。

庫存數字也不容小視。同樣來自亞豪機構的數據稱，截至2014年12月29日，大興區存量1.4萬套，與朝陽區齊平，與房山1.3萬套接近，較通州少 7000套。

在樓市尚未全面回暖的背景下，大興要憑借一個“新機場”利好而斷然漲價可能性不大。與之前環球影城落地通州類似的是，現階段，北京特定板塊的房價，很難因為炒作哪一個概念而暴漲。一家大興開發商表示，目前的策略仍然是維持原來價格跑量，提高周轉速度，趁著行情回暖多回籠資金。

不過，從長遠來看，隨著城南經濟的提升，區域價值可期。亞豪機構副總經理高姍認為，現階段大興仍屬剛需樓盤聚集區域，房價與其他成熟區域相比仍處于價值洼地，在諸多利好疊加影響下，預計未來京南房價將迎來新一輪上漲周期，區域樓市發展或向京北看齊。

固安樓市“聞風而動”

從天宮院出發，大約開車半個小時能夠到達固安。新機場定址永定河北岸，距天安門廣場直線距離約46公里，距廊坊市中心直線距離約26公里。從區位上看，給河北帶來的利好似乎更大。尤其是和機場一河之隔的固安可能受此推動最大。

相比大興樓市的波瀾不驚，“久旱逢甘霖”的固安顯然對這一消息更為亢奮。近日“新機場利好，某某項目投資好機會”的宣傳廣告，往往來自河北永清、固安、廊坊等地，針對的都是投資客戶購買的小戶型產品。

固安房源的價格相比京城有很大的優勢，60萬元可以買到南北通透的兩居房源，80萬元可以買到舒適的三居房源。多名固安銷售人員表示，近期在固安縣購房的客戶里，有80%到90%是北京的“城里人”出于投資購房，而在永定河另一邊的大興區，房價則在兩萬元上下。

“我們原來價格是5800元/平米，現在漲到6000元/平米，元旦后剛調的價。”永定河孔雀城美麗園一名銷售人員表示，主要是最近市場好了所以調了價格，和新機場落地也有一定關系。據了解，該項目距離首都國際第二機場僅10公里，處于“新機場半小時經濟圈”。

無獨有偶，剛需樓盤空港家園也決定上調價格，“離新機場10余公里”、“驅車15分鐘即可到達”被當成巨大利好，被置業顧問們再三強調。

“新機場動工，對我們來說利好非常大，我們元旦剛開的房子就漲了500元，現在是6000元/平米左右，有贈送面積。”該樓盤一名置業顧問透露，該樓盤曾在去年6月售價是5300元/平米，去年10月做過一次調價，元旦之后就整整比去年高出了七八百，“主要是項目賣得太好了”。

“現在很多北京順義的客戶過來，我一個同事就賣出了15套商鋪，全是順義人買的。”該名銷售人員說，這些順義客戶大多是在首都機場工作，有的是未來會調動到新機場，也有的意識到新機場帶來的樓市價值，所以早早就開始投資了。

近期，還有市場消息傳言說，部分固安開發商為了加快銷售，打出了押房的策略，即購房人不需要交全款，只需要付10萬元首付，就可以拿下一套房，如果兩年之內房價上漲，開發商的代理人可以幫忙把房子按照新房再賣一遍，上漲的收益歸押房的人。不過，據記者打探，尚未發現押房的明顯案例。

在張大偉看來，北京新機場對大興區域經濟和房地產業的拉動作用會很明顯，但廊坊、固安等周邊其他區域樓市因受目前已經高企的庫存量影響，短期內的提振作用不大，升值空間有限。購房者在選擇這些區域的房子時，應充分考慮自身的實際需求和承受能力。

實際上，在北京擬建新機場的消息剛剛傳出的時候，固安的房價已經大幅上漲過，2012年前后固安均價為四五千元，2013年一直到今年，大概在7500元/平米左右。2014年固安樓市不太景氣，不少樓盤已經降到6500元/平米左右，一些中小開發商的樓盤單價甚至是5000多元/平米。

對于新機場選址確定對于環京樓市的影響，高姍也表示了不樂觀，她分析認為，第二機場在短期內對環京區域房價并不會有明顯拉升作用。相較于香河、燕郊、固安區域配套并不完善，正處于初步的發展階段。