論小產權房的解決對策

王英

[摘 要]我國土地資源越來越緊張，造成房價出現一路上漲的趨勢，這時候就使人們將購房的目光投向了小產權房，但是小產權房的購買過程中會存在一定的問題，會給國家和人們的利益帶帶來危害。文章就小產權房出現的原因和危害進行了介紹，并提出了具體、有效的解決措施。

[關鍵詞]小產權房；農村征地；城市住房保障制度；城鄉一體

[DOI]10-13939/j-cnki-zgsc-2015-27-273

小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱鄉產權房。[1]

1 小產權房出現的原因

1-1 對大量違規違法用地沒有進行及時的處理，監管不力

我國住房改革制度從出臺到現在，一直沒有相關的法律對其進行有效的保證，也沒有承認它的合法性。并且對于小產權房的建設我國法律規定從規劃、建設、開發到銷售等多個環節都要經過房管局、消防、國土等的依法監督和管理。如果相關部門對小產權房進行有效、嚴格的監管，就不會發生小產權房的問題，也就不會存在小產權房的公開買賣等違法行為。這是我國相關部門監管不力造成的，嚴重影響了我國法律的權威性，阻礙法律的執行。

1-2 價格低廉滿足了人們的消費需求，高利益成為小產權房發展的推動力

隨著我國住房的價格不斷上升，再加上土地資源的緊張，我國住房保障體系滿足不了人們的住房需求，所以越來越多的人選擇價格低廉的小產權房。由于小產權房不需要土地轉讓金和相關的稅費，也沒有開發商在中間提高價錢。所以，小產權房的出售價格很低，人們一般能夠接受小產權房的價格。這對于許多工薪階層的人們來說具有非常大的吸引力，人們即使冒著產權風險也不惜購買小產權房。[2]對于那些出售小產權房的村民來說，進行小產權房的建設的時候，除了建安費外不需要其他的費用，他們出售的價格是其建設費用的好幾倍。村民為了獲得巨大的收入，不惜想盡辦法建設小產權房，加之政府沒有嚴厲的打壓措施，所以使得小產權房的發展越來越快。

2 小產權房的危害

2-1 危害國家的糧食安全

小產權房的建設必定會占據更多耕地，這與我國實行嚴格的耕地保護政策相違背。某些地方政府不顧法律的要求，違法進行土地的征用，大規模的建設小產權房，嚴重威脅了我國糧食安全，使我國的耕地面積不斷減少，從而使我國的糧食不能滿足人們的需求。

2-2 購房者的利益得不到保障

對于購買者來說，他們買的小產權房在法律意義上只有土地的使用權利，土地的所有權屬于農村集體。所以，購房者對小產權房具有使用、出租和贈予的權利。但是一旦發生土地的征收、面臨房屋拆遷問題的時候，購房者的權利就不能得到有效的保證。由于購房者的權利不受法律的保護，所以購房者不會得到全面的補償，甚至有的政府根本不補償。除此以外，當小產權房發生訴訟時，法院對于小產權房的買賣也不會承認，這樣就使得購房者的權利得不到保證。[3]

2-3 對我國房地產的發展造成不利的影響

在房地產的開發成本中，土地出讓金和相關的稅費所占的比例是50%，但是由于小產權沒有這種費用，它在出售的時候價格就非常低。這樣就使得小產權房的買賣嚴重破壞了房地產市場公平交易的原則，構成了不正當的交易現象，不利于我國房地產市場的健康發展。除此以外，小產權房還存在著私自開發銷售的現象，這些現象相關部門都不能進行有效的監管，這在一定程度上對于我國房地產市場的發展造成了不利的影響，不利于國家的宏觀調控。

3 有效解決小產權房的措施

3-1 完善我國的城市住房保障制度

我國一些發達城市的房價已經嚴重超過了人們的收入，比如北京、上海等地，住房問題已經成為這部分地區人們最主要的生活問題。再加上政府對經濟適用房和廉租房在購買條件和數量等方面都存在著很多限制，不能很好滿足人們的需求。而小產權房在價格方面的巨大優勢，使得小產權房存在較大的生存空間。為了改變這種現狀，減少小產權房的交易，就必須完善我國城市住房保障制度，為人們提供更多廉價的住房環境，解決人們的住房問題。

3-2 不斷提高我國農村征地補償標準

就目前我國對農村土地進行征收的工作而言，很大程度上對農民的利益造成損害，是對農民利益的剝奪，存在著不公平的現象。比如補償不公平、補償的標準低、范圍窄等，這就加劇了農民進行小產權房交易的現象。農民為了實現自己土地利用的最大化，選擇從事小產權房的交易。[4]所以，我們可以從這方面入手，通過建立公平合理的土地征收補償制度，不斷完善集體土地的征收制度，從而適當對農民進行土地征收的補償，提高補償的標準，有效保證農民的利益，從而有效解決小產權房的問題。

3-3 建立城鄉一體的建設用地市場

我國現有的城鄉二元土地結構，使得小產權房的問題越來越突出，為了解決這個問題，我們就要在完善相關土地法律法規的基礎上，逐步建立城鄉一體的建設用地市場。只有這樣，才能在房地產的市場中，使農民享有充分的知情權和談判權，能夠行使協商和建議的權利。除此以外，為了解決小產權房的問題，我們還要積極地進行新市場下土地流轉制度的探索工作，利用市場上的土地分配方式，對土地的價值進行有效的評估，從而實現我國農村集體用地和國有建設用地相同的地位，進而有效解決小產權房的問題。

3-4 對小產權房進行區別對待

在對待小產權房這個問題上，我們一定要具體問題具體分析，不能一概而論。如果我們對小產權房的使用不進行有效的調查、不分情況的就進行拆除，這勢必會造成我國資源的嚴重浪費。[5]在對待小產權房的問題上，我們可以通過幾種方式進行解決：

①有效治理。對于那些符合我國土地利用總體規劃和城市規劃的小產權房，我們可以通過對其進行有效證件的辦理、通過補繳各種土地出讓金和相關稅費的補救性措施，將小產權房納入我國保障房的體系中。這樣不僅有效解決了我國住房困難的問題，為中低收入者提供更多的住房環境，同時也能夠有效解決我國的小產權房的問題，保證我國房地產市場的健康發展。對于那些施工和設計上不符合規定的小產權房，我們也可以通過有效的整改之后按照上述的方式進行處理。②對小產權房進行依法取締。對于建立在耕地和基本農田基礎上的小產權房，為了保證糧食安全，我們就必須對其進行依法取締，恢復原有土地的用途，進行糧食生產，以保證我國的糧食安全。有些小產權房是在違法的前提下，對土地進行利用和規劃，對于這些小產權房也應該進行拆除。其中進行拆除的費用需要開發單位承擔，同時開發商應該將購房的費用返還給購房者。

4 結 論

綜上所述，我國小產權房的出現和發展是由于我國相關部門監管不力、小產權房的價格低廉造成的，它給購房者、糧食安全和我國房地產市場帶來了一定的危害。但是，只要我們采取相應的措施，完善城市住房保障制度、提高征地補償標準等，就能夠有效地避免和解決小產權房的問題。這需要我國從制度、社會等方面進行有效的解決，從而有效保證人們的權利，為人們的住房提供有效的保障，實現資源的合理配置。

參考文獻：

[1]石磊-小產權房問題研究[D].哈爾濱：東北林業大學，2013-

[2]丁璞-小產權房問題及對策研究[D].重慶：西南大學，2009-

[3]黃永煥-淺析小產權房的危害及其解決對策[J].青年與社會，2013（3）：68-

[4]王克群-小產權房的解決對策[J].廣東經濟，2010（3）：26-29-

[5]喻小倩-小產權房問題及解決對策[J].吉林農業，2014（4）：95-96-