淺談戰略成本會計在房地產企業管理中的應用

曾思芳

[摘要]本文基于戰略成本會計在房地產企業管理中作用的凸顯，分析了戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性，打破了企業生產經營的傳統順序，將成本會計貫穿于企業生產經營的各個環節，從生產前的規劃、經營過程中的成本控制到企業售后服務以及企業對所處行業、市場中的定位，戰略成本管理為房地產企業在市場與行業中保持長久的優勢地位，對房地產企業生產經營的各個環節進行成本分析與控制，為房地產企業的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。

[關鍵詞]房地產企業；戰略成本會計；生產規劃；成本控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相對于傳統成本會計而言，戰略成本會計在企業管理中的優勢突出，尤其是以當前信息技術為背景的數據集成平臺系統的應用，使成本會計為了適應現代企業制度與企業的發展，演化成為更高層次與更高水平的戰略成本會計。一般來說，戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性，打破了企業生產經營的傳統順序，將成本會計貫穿于生產經營的各個環節，從生產前的規劃、經營過程中的成本控制到企業售后服務以及企業對所處行業、市場中的定位，戰略成本管理為企業在市場與行業中保持長久的優勢地位，對企業生產經營的各個環節進行成本控制并進行分析，為企業的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。本文將從戰略成本會計對于房地產企業管理中重要的幾個環節進行論述，證實當前房地產企業采用戰略成本管理的重要性。

1戰略成本會計的概念和作用

戰略成本會計和傳統成本會計一樣，都是由專業的財務人員或會計，在企業的生產經營環節如原材料采購、產品生產、存貨管理與售后服務進行全面成本監控，并為企業的管理者或投資者提供投資決策的有效數據，為企業不斷地適應市場環境，在其行業中保持一定的競爭地位，提供管理和評價企業的戰略性論據。具體而言，戰略成本會計是從成本的角度，將成本控制嵌入生產經營的各個環節，通過成本規劃和控制手段，始終保持或降低企業的成本，提高企業的盈利能力，保證企業在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優勢。因此，戰略成本會計對于企業來說，將不僅僅是傳統成本會計記賬的功能，還有制定企業發展戰略策略的功能，即通過成本分析與管理實現企業的競爭策略，使企業基于當前的生產經營流程，為進一步的發展預測未來市場的走勢，針對企業自身存在的優勢與劣勢進行戰略性改革轉變，始終保持企業處于成本不斷優化的進程中，最終實現企業競爭優勢下的可持續發展。房地產企業不同于制造業的生產經營環節，產品性質也有別于一般企業，但是，通過戰略成本會計在房地產企業的應用，無論是存貨在建環節（商品房或投資性房產）還是在銷售環節、售后服務等方面，均體現出對企業發展有戰略意義的管理作用。

2房地產企業成本管理中的戰略成本會計

戰略成本會計最直接的運用即在企業成本管理中，是對傳統成本管理的再造與優化，是企業通過成本管理降低企業成本與發現企業發展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環節，對于房地產企業來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業通過存貨成本核算與管理，發現采購原材料的價格、次數，安排采購周期實現對原材料采購環節的成本管理；而房地產企業一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰略性成本管理法則，通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算，從而科學設計原材料采購周期與采購次數，結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出；另外對商品房存貨的銷售環節，根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，可以發現房地產行業或市場目前出現的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發盤節奏實現房地產企業存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經營的績效。因此，可以看出戰略成本會計對于房企來說，是考慮將生產（建設）經營的某一環節聯系全局，不僅將每一生產環節以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產環節在房企經營管理的整體系統中的成本優化因素予以研究發現，采取適當的成本核算方法將存貨（待售商品房或投資性房產）成本價格分攤到各個環節，以發現各個環節成本改善的因素，最終從單一環節上升到全局成本優化的高度，體現了房企企業管理策略的戰略性高度。

3戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用

戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節，而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用，能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中，戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說，銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節；銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標，這在房地產銷售環節是十分重要的，合理有效的銷售網絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系；另外，旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級；售后服務對于房地產企業來說，應該是越來越受重視的環節，因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司，業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求，也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控，實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。

4戰略成本會計在房地產企業高層決策管理中的應用

戰略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業來說的戰略意義。房地產企業需要時刻關注和了解市場動向，尤其是房地產行業的價格走勢，戰略成本會計通過市場調查、企業成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業提供多元化的信息，幫助企業高層制定有助于企業發展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業的經營；而關于房地產企業與競爭對手優劣勢方面的比較研究，則有利于企業制定長遠的發展規劃；戰略成本會計還能夠幫助企業了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業與消費者雙贏的發展性策略。另外，對于企業生產經營過程中的戰略性成本會計信息的使用，無論是企業經營決策管理人員這還是企業的投資者，是企業經營過程最為直觀的狀態描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務于企業管理。

5結論

本文將從戰略成本會計對于房地產企業管理中重要的幾個環節進行論述，證實當前房地產企業采用戰略成本管理的重要性。由此可見，戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性，在房地產企業管理方面真正實現了科學的成本分析與管控，將成本會計貫穿于生產經營的各個環節，能夠實現對企業經營管理各方面因素的優劣勢分析，降低成本耗費，提高企業經營績效。房地產行業的發展已經進入了較為平穩的時期，房地產企業的經營管理績效將成為成熟的房地產企業在同業中競爭的有利因素，戰略成本會計則成為房企科學管理的有效制度性安排，企業顯然有必要改變其傳統的經營模式，落實戰略成本會計在企業管理中的作用，采取科學的成本分析與管控措施，保證企業在市場競爭中的長期優勢地位。

參考文獻：

[1]井冠陽.房地產企業戰略成本管理研究[D].濟南：山東財經大學，2014.

[2]徐永生.戰略成本會計在制造業中的應用研究[J].現代經濟信息，2013（16）：335.

[3]劉玲.戰略成本會計在制造業中的應用分析[J].中國總會計師，2013（7）：85-86.

[4]張巍.淺析戰略成本會計在企業管理中的應用[J].中國外資，2013（21）：46-48.

[5]嵇秀蘭.戰略成本會計在企業管理中的應用分析[J].才智，2009（27）：293.

[6]胡根法.基于價值鏈分析的房地產企業戰略成本管理[J].經營與管理，2010（4）：52-54.