北京市居民以房養老現狀的調查研究

張璋　羅彤　張立業

[摘 要]隨著家庭規模的不斷縮小、家庭養老功能的弱化以及我國的養老資金缺口的日益擴大，養老問題已逐漸成為政府和社會的巨大挑戰。我國城市居民的家庭資產主要為住房，這為以房養老實施的可行性與必要性提供了基礎。本文調研了北京市居民以房養老的現狀和意愿，分析了其推行的難點，并為促進以房養老的實施提出了政策建議。

[關鍵詞]以房養老；養老保險；意愿

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.46.120

早在2006年2月，全國老齡辦發布的《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》指出我國老年人口數已居世界第一，但我國的現代化建設還沒有完全實現，提早步入老齡社會，可謂“未富先老”（范雪蕾等，2009）。2011年第六次人口普查顯示：60歲及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93個百分點。隨著我國老齡化趨勢的日益嚴重，養老壓力開始逐漸顯現。盡管目前我國已初步建立了以基本養老金為第一支柱、企業年金為第二支柱和以商業保險為第三支柱的三支柱模式為基本框架的養老保險體系，但目前第二、三支柱的比重較小。單純地依靠現有的社會保障制度和家庭養老模式，短期內已很難滿足現實中的養老需求，我國政府因此嘗試開辟新的養老道路，2013年9月，國務院發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，將以北京、上海、廣州、武漢作為以房養老政策試點，試點工作將持續至2016年3月31日。本文對北京市居民以房養老的現狀和意愿進行了調研，以期為北京市以房養老的實施提供政策建議。

1 北京市居民以房養老現狀調查

本文調研時間為2015年2月至8月，調研區域為北京市海淀區、朝陽區、東城區、西城區、昌平區，共發放問卷1200份，回收問卷1180份，其中有效問卷1165份，問卷的有效回收率達98.73%。北京市居民以房養老現狀調研如下。

1.1 養老能力弱，收入水平普遍較低

個人收入和家庭財產是決定個人是否參與以房養老的重要因素。調查顯示，北京市居民中高收入水平（月收入10000元及以上）的市民明顯偏少（僅占所有調查對象的25.89%），且工資收入、生意收入是受訪者的主要收入來源（約44.5%的受訪者將工資收入與生意收入排在首位，遠遠高于其他收入），而房產收入、股票收益等一些高收益、快回報的收入來源占比較低。日常生活開支、子女教育、自住住房、贍養老人在家庭支出中還占較大比重，僅16.07%的受訪者認為醫藥治療費用占月收入的比重很小，17.86%的受訪者感覺自己家人的健康狀況很不錯。絕大多數人認為自己的儲蓄或退休收入不足以保障老年生活（僅7.14%的受訪者非常認同自己的儲蓄或退休收入足以保障老年生活）。

1.2 對以房養老認知不足

北京市民的住房自有率較高，調查顯示，58.93%的北京市居民都擁有獨立產權的大面積住宅，這為以房養老提供了物質基礎。以房養老中售房養老、租房養老的方式在我國已有出現，以房養老中住房逆抵押貸款方式雖在國外較普遍，但在我國還未真正出現。調查顯示，相當一部分人（約22.32%）對住房逆抵押貸款方式有一定的興趣，但僅有少數北京市民（僅占受訪者的9.82%）對以房養老有一定的了解，說明對以房養老的認識還不是很普及。

1.3 養老觀念呈現年齡差異

中國傳統文化的實質是一種家族文化，在家族關系上遵循著長者權威和子承父業，家庭財產繼承成為社會生產傳遞的主要方式。而在社會飛速發展的今天，年輕人思想觀念迅速變化，傳統的養老模式被打破，但家的思想仍深深根植于老年人的觀念中，特別是將遺產留給自己所信任的人更是其典型特征。溫伯寅（2012）的研究顯示，老年人比較多的選擇以養老金為主的社會養老，以子女照顧為主的家庭養老。然而，許多中年人開始愿意接受一些全新的非傳統的做法，許多人愿意選擇以房養老的方式為自我養老。絕大多數的市民（約66.96%）愿意選擇銀行等可靠度高的機構辦理以房養老業務，以房養老的模式可能會是未來的一種主要養老模式。

2 北京市居民以房養老面臨的現實問題

2.1 以房養老的觀念尚未被民眾所廣泛熟悉和接受

中國是“家文化”十分成熟的國家，幾千年來，人們的消費觀念都是圍繞著“家”為中心進行的，56.25%的受訪者非常認同養兒防老和家庭養老的模式，如果老年人選擇自我養老，子女也會面臨社會上的輿論壓力，且許多子女會將父母的房產視為自己的財產之一，以房養老可能導致家庭內部不和諧，僅8.04%的受訪者非常認同百年之后沒有必要為孩子留下房產。在國外，老年人一般都是自我養老，以房養老是一種很普通的選擇，1989—2002年，美國申請住房逆抵押貸款的人數超過了 70000（王媛，2010）；在英國，有超過1/3的人打算利用房產籌集養老資金，大約20%的50歲以上的老年人打算采用住房逆抵押貸款方式養老。

人們除了受到傳統思想的束縛之外，對住房逆抵押貸款的有關知識了解不多也是阻礙以房養老在我國普遍推行的重要原因。許多受訪者表示出對以房養老的種種疑慮：第一，人們首次聽說住房逆抵押貸款，會把焦點集中在“貸款”二字上，第一反應是提前消費，卻沒有注意到它與一般貸款的區別；第二，住房逆抵押貸款操作中住房價值的大小是關鍵，人們擔心在房價不斷攀升的情況下，參加住房逆抵押貸款將導致自己無法分享房屋的增值收益。

2.2 以房養老的參與主體少且缺乏實操經驗

以房養老模式是一項操作復雜的住房金融產品，目前在我國還僅僅停留在理念上，缺乏實質性的操作，選取哪些經營主體作為推行以房養老模式的實施機構還有待于商榷。以房養老是一種反向抵押的年金產品，由借款人將房產抵押給銀行，然后用抵押的貸款現金進行以房養老。這種模式運作的前提條件是貸款機構實行混業經營，無論是商業銀行、保險公司還是社保機構，都不適合單獨開展以房養老業務。

此外，以房養老的運作需要房地產公司、保險公司、商業銀行、律師事務所等中介服務組織的配合。如保險市場，由于以房養老的貸款期限較長，為規避住房價值的風險，需要住房價值保險，但我國目前住房保險市場匱乏，而且保險費和費率不合理。如房產評估的準確性對于開展以房養老業務十分重要，這就要求房地產評估機構有一支高素質的評估師隊伍、統一的評估行業管理辦法和規范有效的評估程序。諸如此類技術層面的難題使得以房養老的操作面臨諸多挑戰。

2.3 以房養老可能遇到的風險制約其發展

以房養老涉及的市場主體較多，貸款期限較長，累計金額大，受政策、制度及其他環境因素影響大，因此面臨的風險也就較大、較復雜。第一，房產價值波動的風險。房地產市場是住房反向抵押貸款業務得以實施的平臺和載體，是保證實物住房能夠轉化成貨幣的重要環節，與國外較成熟的房產市場相比，國內的房產市場，尤其是二手房市場比較不發達。第二，個人壽命無法精確計算的風險。個人壽命對以房養老的貸款成本和收益影響較大，如果貸款人無法設計出較準確的符合借款人余命的計劃，借款人的壽命長于預期，則會使貸款人受損，而借款人的壽命短于預期，又會損害貸款人的利益。第三，操作風險。在中國，由于缺乏這方面的實踐經驗和熟悉該領域的人才，可能會導致以房養老方式在操作方面出現較多失誤，使得借款人對該方式失去信心。第四，利率風險。中國以房養老如果想借鑒美國的資產債券化的模式，就勢必要考慮到利率風險。

2.4 以房養老的相關制度法規缺失

以房養老源于美國，由于各國法律環境不一樣，難免和我國現行的一些法律產生沖突，如《繼承法》、《土地法》等。住房逆抵押貸款會涉及房地產抵押，住房逆抵押貸款中房地產抵押是老年人在不轉移占有的方式以其合法的住房作為抵押物向金融機構申請借款。我國土地使用權出讓規定居住用地最高年限為70年，期滿土地使用權由國家無償取得，因此，很有可能在老人過世之后，金融機構獲得住房時，土地使用權年限所剩無幾，金融機構難以獲利。

3 推進北京市以房養老的政策建議

3.1 加大以房養老宣傳力度

在北京市發展住房逆抵押貸款的初期，政府要起主導的作用。政府應通過基層組織、媒體等渠道向老年消費者進行住房逆抵押貸款產品的宣傳和教育，鼓勵非營利性組織為老年人提供免費的咨詢服務，包括以房養老各類產品之間的區別、房屋所有權的歸屬、各項優惠政策及其運作等相關內容，提高公眾認知度，引導改變老人“家庭養老”、“養兒防老”等陳舊觀念和對代際財富傳遞的看法，樹立以房養老的新理念。

3.2 制定并完善相關法律法規

完善相關法律法規，針對以房養老業務開展的需要，完善房屋抵押、保險投資和遺產處理等與之配套的法律法規。健全市場準入制度和監管制度，建立資格審核和信用評估制度程序，明確以房養老借款人、貸款機構、中介機構和評估機構的資格條件，把好“入門關”。加強對貸款、中介、評估等機構的監管，通過規定貸款機構必須披露利率、費用等信息確保其公開透明，通過認證體系和監控環節保證中介機構的服務質量。嚴格監控制度的執行情況，及時受理并反饋老年人的投訴。

3.3 積極試點，穩妥推廣

對于以房養老模式，采取“試點先行，逐步推廣”的策略。在北京市中選擇具備以房養老基本條件的區域進行試點，在試點的基礎上總結經驗教訓，尤其是對于當前以房養老模式推行中出現的難點問題，探索并形成一套切實可行的操作路徑，為該模式的推廣夯實基礎。

3.4 改進產品設計，細分產品市場

由于不同老年人在收入水平、年齡結構、房屋價值、風險承受能力及貸款用途等方面都存在許多差異，這就決定了借款人的需求是分層次的。因此，只有住房反向抵押貸款的產品具有多樣性，產品設計能夠滿足老年人的不同層次需求，才能占領市場、擴大銷售，繼而贏得市場。

3.5 建立激勵機制

激勵私營機構積極參與住房反向抵押貸款，對于反向抵押貸款的住房，其增值收益部分可實行減免稅收的優惠政策，提高金融機構參與的積極性；鼓勵保險公司為貸款業務提供保險，防范、化解貸款風險等；通過補貼、稅收減免等措施對個人進行引導，吸引老年人參與以房養老業務；嘗試推行遺產稅，減少來自子女的阻力，減輕老人顧慮，以此增強以房養老的吸引力。

參考文獻：

[1]溫伯寅.以房養老需求傾向和意愿研究[D].石家莊：河北經貿大學，2012.

[2]王媛.以房養老方式的比較與實現研究[D].上海：上海工程技術大學，2010.

[3]范雪蕾，高子建.“以房養老”模式的國情分析及其實施構想[J].商業時代，2009（8）：46-47.

[4]劉婷，張小楠.以房養老的實踐探索與發展路徑分析[J].中國市場，2015（26）.

[5]郭明月，彭雙.中國“以房養老”模式實施的制約因素與對策分析[J].中國市場，2015（12）.

[6]劉冀楠，劉二鵬.“四二一”家庭突破“以房養老”政策瓶頸的可行性研究 [J].中國市場，2014（20）.