角色尷尬的業(yè)委會

目前，我國業(yè)委會的成立率不到50%，運(yùn)行較好的僅有15%。隨著新一輪物業(yè)管理改革相繼展開，業(yè)委會隨之逐漸走出尷尬境地。然而，專項(xiàng)法律的缺失等因素，依然成為業(yè)委會發(fā)展的桎梏。

業(yè)委會履職阻力重重

江蘇省在其2014年最新實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》中，第一次將“業(yè)委會代表制度”明文寫進(jìn)地方法規(guī)。“這是全國范圍內(nèi)第一次在法律意義上明確了業(yè)委會的發(fā)展模式和法律地位。”北京市海淀區(qū)和諧社區(qū)發(fā)展中心的教授陳幽泓感嘆。

繼江蘇之后，陜西省西安市住房保障和房屋管理局也開始全面推動業(yè)委會的建設(shè)。幾乎同一時間，北京、上海、湖北武漢、遼寧沈陽也陸續(xù)出臺相關(guān)政策規(guī)定，著力完善業(yè)委會制度。然而，即使告別了孤軍奮戰(zhàn)，業(yè)委會履職依然阻力重重。

對此，陳幽泓表示，在占據(jù)城市面積一半左右的居住小區(qū)內(nèi)，業(yè)主組織仍處在體制的邊緣，共有區(qū)域的法律確權(quán)也相對模糊。在很多小區(qū)，物業(yè)公司已經(jīng)架空了業(yè)主的所有權(quán)。

“公有的東西很多，包括一草一木、一磚一瓦。”陳幽泓提到，但由于中國目前在所有權(quán)的登記上還有缺失，法律不登記共有財(cái)產(chǎn)，而居委會、物業(yè)公司與業(yè)委會的權(quán)利也不對等。

“這導(dǎo)致業(yè)委會很難在法律上主張這部分共有權(quán)利。”

糾紛多涉公共維修資金

當(dāng)前，隨著業(yè)主維權(quán)意識和組織化程度明顯提高，不少小區(qū)進(jìn)入物業(yè)矛盾高發(fā)期。物業(yè)公司與業(yè)委會之間的重重矛盾，在小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域開始集中暴發(fā)。據(jù)悉，2015年年初至今，全國范圍內(nèi)，公共維修基金糾紛所占比例已比2013年多出近1倍。

2015年5月14日，福建省福州市一小區(qū)業(yè)委會便將房管局告上法院，認(rèn)為其在催繳維修資金過程中不作為。然而，一審過后，法院認(rèn)定，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的籌集應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，且業(yè)委會在未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)時，并不具有訴訟資格。

無獨(dú)有偶，除去江濱路的上述小區(qū)外，福州市豪廷小區(qū)業(yè)主也曾因公共維修基金問題，向法院提起訴訟。后經(jīng)法院審理，小區(qū)業(yè)主最終如愿勝訴。

相似的案情，不同的審理結(jié)果。業(yè)委會訴訟資質(zhì)問題，再次被公眾所關(guān)注。

“主要是法律上的空白，使得業(yè)委會的法律地位不明確。”北京市律師協(xié)會物業(yè)管理委員會副主任畢文強(qiáng)表示。

據(jù)他介紹，業(yè)委會如要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他社會組織，否則其行為無法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。“但目前沒有明確的法律條文規(guī)定業(yè)委會可以通過登記取得法人資格。”

法人資格的不確定，使業(yè)委會的民事法律訴訟主體資格也存在爭議，直接導(dǎo)致具備法人資格的物業(yè)公司在物業(yè)關(guān)系中處于強(qiáng)勢地位。“一旦物業(yè)公司產(chǎn)生侵權(quán)行為，業(yè)委會在很多情況下無能為力。”畢文強(qiáng)感嘆。

據(jù)了解，在物業(yè)管理?xiàng)l例中，業(yè)委會被定性為一個執(zhí)行代表機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。

“因此業(yè)委會只有經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，才能提起訴訟。”畢文強(qiáng)解釋道。

然而，物權(quán)法第83條和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定，業(yè)委會可以作為原告向法院起訴業(yè)主、物業(yè)公司。

在最高院2003年8月20日公開的《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》中就曾明確表示，金湖新村業(yè)委會符合其他組織條件，可以自己名義提起訴訟。

對此，佛山市房協(xié)會長駱儀克強(qiáng)調(diào)，必須盡快通過法律手段統(tǒng)一、明晰業(yè)委會法律地位。“業(yè)委會的一項(xiàng)重要職權(quán)，即管理人代表管理團(tuán)體或區(qū)分所有權(quán)人在訴訟上或訴訟外主張請求權(quán)。如果能明確其法律地位，就能使其訴訟權(quán)利能力得以明確確定，更好地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。”

法律地位待更明確

據(jù)了解，業(yè)委會委員任職空檔期內(nèi)由誰來履行職責(zé)的問題，各地的規(guī)定便不盡相同。

以江蘇蘇州為例，當(dāng)?shù)卣?guī)定，新一屆業(yè)委會自原業(yè)委會任期屆滿后履行職責(zé)，新一屆業(yè)委會產(chǎn)生之前，原業(yè)委會繼續(xù)履行職責(zé)。

然而，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定：“新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。”

而物業(yè)管理?xiàng)l例以及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等地方實(shí)施細(xì)則里則對此并無規(guī)定。

《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》撰稿人之一，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華建議，應(yīng)參照公司法立法理念，重新構(gòu)架業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)。“明確業(yè)委會的法律地位，規(guī)定做得更細(xì)，更有操作性，明確業(yè)委會有哪些權(quán)利，有哪些義務(wù)。”

除此之外，包華還補(bǔ)充道，在對外的物業(yè)管理活動中，“比如聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，聘用專項(xiàng)管理人，與第三方等機(jī)構(gòu)締結(jié)契約等活動，均應(yīng)以業(yè)主大會名義進(jìn)行，具體可以由業(yè)主委員會執(zhí)行”。

而在對內(nèi)的物業(yè)管理活動中，“比如要求業(yè)主履行共同義務(wù)、遵守業(yè)主規(guī)約等活動，可以業(yè)委會名義做出。”包華說。

（《法治周末》）