構建我國房地產金融健康發展長效機制的理論探索

摘 要：當前中國房地產市場的持續調整，正在引發房地產金融風險；房地產市場泡沫是導致房地產金融風險的源頭；構建房地產金融發展的長效機制是治本之策。

關鍵詞：房地產金融風險 局部爆發 長效機制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）05-163-02

近幾年來，我國房價持續快速上漲，房地產市場存在價格泡沫已是不爭的事實。社會信用和銀行信貸資金大量流入房地產領域，促使房地產泡沫進一步膨脹的同時，也帶來了房地產金融風險。從2014年二季度以來，不論是國家統計局長期跟蹤統計的全國70個重點大中城市的房地產價格變動情況，還是中國指數研究院統計的百城房價指數，總體上均處于下跌調整的態勢。伴隨著房價的下跌，成交量也處于一個不斷收縮的過程，房地產市場正在孕育市場風險及金融風險。

明斯基的金融不穩定理論認為，隨著經濟的發展，資產市場將出現投資機會，投資必須借助融資，債務融資市場會出現類似“劣幣驅逐良幣”的效應，資金會逐漸由低風險借款人向高風險借款人傾斜，資產價格不斷被推高，債務杠桿不斷提高，風險也將隨之加大，價格上漲一旦到達臨界點，資產泡沫必然破滅，金融風險必然爆發。

一、中國房地產金融風險形成的機理

1.土地壟斷形成兩個后果。一方面，地方政府以土地壟斷權力控制土地供應，形成供應不足，造成商品房市場供不應求，房價不斷上漲。另一方面，地方政府直接以土地為抵押物大肆從金融機構借款，形成地方政府債務高杠桿，增大金融風險。

2.房價的不斷走高吸引越來越多的投資者入市購房，金融機構也不斷擴大對房地產領域的信貸支持，使房地產市場的債務率整體抬高，金融風險加大。

3.由于大部分利潤率高的行業都存在市場準入限制，政府壟斷經營，而實體經濟平均利潤率下降，產能普遍過剩，社會資本投資渠道狹窄，再加上房地產市場賺錢效應顯著，因此過剩的流動性蜂擁而入。

4.如果房地產泡沫過度膨脹，以及包括民間借貸在內的金融過度介入，在房地產市場調整的情況下，房地產金融風險的爆發就成為必然。

二、中國房地產金融領域面臨的主要風險

1.民間借貸風險。2011年以來，受銀行信貸緊縮政策的影響，中國民間借貸市場供需兩旺，借貸利率一路走高，平均年利率超過20%，部分地區曝出的最高利率令人瞠目。

2.地方債務違約風險。2012年以來，隨著地產投資和制造業投資增速的下滑，基建投資對于保證經濟平穩較快增長起到重要作用。為了完成大量的資金投入，利用地方融資平臺舉債是地方政府主要的資金來源之一。隨著地方基建投資增速過快，土地出讓溢價率出現明顯下滑，地方融資平臺的負債水平明顯上升。地方政府面臨較大的償債壓力，有的地方政府已經沒有能力償還欠款，頻頻出現違約，已經嚴重影響了金融的正常秩序，風險已經逐步加大。地方政府債務隱藏的財政風險、金融風險和社會風險的存在，成為我國經濟和金融安全穩定的一大隱患。

3.房地產信托等影子銀行風險。近年來，由于銀行逐漸收緊對房地產市場的信貸投入，房地產信托等影子銀行體系利用自身經營靈活的優勢，大量向房地產開發領域發放貸款，成為繼商業銀行之外重要的房地產金融機構，市場份額越來越大。同時，其所面臨的風險也越來越大。

4.商業銀行房地產貸款風險。根據2014年度人民銀行的統計顯示，銀行類金融機構對房地產的貸款已達17萬億元，在房地產市場持續下滑調整的階段，商業銀行也面臨著巨大信用風險和流動性風險。

三、當前中國房地產金融風險的階段性特點

1.由于新建商品房項目占據市場主導地位，因此現階段中國房地產金融風險主要集中在房地產銷售環節。這就導致即使泡沫不破滅，只要市場交易量較快下滑，也會發生房地產金融風險，這種風險特點更具有隱蔽性和易發性。

2.房地產開發企業參差不齊，不少三四線城市的當地開發商實力較弱，專業性較差，自有資金較低，債務率過高，往往是僅有購買土地的資金就敢于開工建設，后續合作者全程墊資，資金鏈完全依靠項目銷售情況。因此風險承受能力普遍較差。

3.民間借貸基本失控。民間借貸大多發生在三四線城市，以及部分省會城市，作為資金需求方的開發商往往是當地開發商，不是實力弱無法從銀行取得貸款，就是項目手續不具備貸款條件，或者是在房地產市場樂觀情緒的影響下，超出自身能力去擴大項目開發。一旦房地產市場下滑，在高息和資金鏈斷裂的雙重壓力下，極易導致不能按時償還借款本息的危機。

4.政府對房地產金融風險具有較強的控制力。因為房地產金融市場的主要生產要素均掌握在政府手中，如土地、金融均被政府壟斷，政府可以通過調控土地供應和金融政策，直接調控房地產市場的供求，也可以通過收購部分商品房用作棚戶區改造的安置房，來有效化解商品房庫存壓力，緩解金融風險。

四、當前化解中國房地產金融風險的主要措施

1.營造寬松的貨幣政策、金融政策、房地產消費政策，穩定市場預期。

2.住建部關于政府收購部分商品房用于棚戶區改造的安置房的政策，以及福州市政府以低于市場價15%的價格收購商品住房的做法，具有積極意義。一方面可以促使房價合理回歸，另一方面可以促進市場出清，有利于恢復市場正常交易，為市場回穩打下堅實的基礎。建議盡快在全國推廣。

五、構建房地產金融市場健康發展長效機制是治本之策

1.國外成功經驗借鑒。一是住房保障政策措施必須到位，才能維持房價的平穩狀態。二是增加市場供應是促進供求平衡的關鍵。德國、美國對房地產市場供應都配套有財政、金融、稅收等多方面的優惠支持，有效促進了新建住房的供應，穩定了市場預期。三是政策性住房金融體系健全，有力地支持中低收入家庭提高住房貸款能力，降低金融風險。德國的住房儲蓄銀行制度，政府嵌入了財政獎勵措施，使政府資助和社會互助有機結合，對德國房地產市場長期保持房價平穩發揮了巨大作用，值得我們借鑒。四是限制投機的措施必須得力。美國、德國以住房保有稅、房租約束、法律管制等措施，對投機活動給予了有效的約束。

2.構建中國房地產金融市場健康發展長效機制的建議。一是建立住房保障體系及與之相適應的政策性住房金融體系。應該借鑒德國的住房儲蓄銀行制度，改革住房公積金制度，嵌入政府對中低收入者的購房補貼，同時政府應該給予土地供應方面的優惠政策，真正發揮政策性住房金融體系應有的作用。這樣，政府就可以變建設保障性住房為資助保障性住房建設，變實物保障為財政補貼保障，既提高保障效率，又可以有效防止尋租腐敗現象的發生。二是改革土地管理制度，打破土地壟斷，以市場機制決定土地資源供應，而不是政府決定。建議地方政府盡快與土地財政脫鉤，制定科學的土地收益分配機制。三是健全房地產金融制度，大力發展住房貸款二級市場和房地產信托投資基金（REITs），為房地產市場開辟資金來源的同時，也能夠有效降低商業銀行的流動性風險。但是應該注意，住房抵押貸款的信用風險仍然應該由發放銀行承擔。四是拓寬民營資本投資渠道，為社會流動性提供合適的投資領域，從而降低房地產市場的壓力。五是建立打擊房地產市場投機活動的一攬子制度，有效降低投機行為，保持房價的相對平穩。六是中央政府應該避免頻繁的刺激政策，以便為發揮市場機制的正常作用創造環境條件。

參考文獻：

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[2] 程鈺.民間金融風險進入集中暴露期.中國商報，2014.10.16

[3] 董偉.社科院發布2012社會藍皮書指出：民間借貸潛在風險巨大.法制與經濟（上旬），2012（2）

（作者簡介：曹全旺，中國社會科學院研究生院政府政策系博士研究生 北京 102488）

（責編：賈偉）