地產金融步入資產配置時代

符文忠

在房地產行業低潮期與房地產金融創新的背景之下，中國的房地產金融行業逐漸進入資產配置時代，并顯示出在當前歷史時期較為獨特的資產配置特點。

國內貸款在房地產開發企業資金來源中所占比例進一步壓縮，外資和外商直接投資的絕對值和百分比也有一定程度降低，房地產開發商從傳統貸款和外資渠道獲得資金的能力降低，通道縮窄。

自籌資金成為房地產開發企業的主要資金來源之一。在大資管平臺建立之后的各種資金通道，如房地產信托、券商資管、保險資管和基金子公司等在房地產融資來源中占到更大比重。房地產行業呈現更為廣泛和深入的金融化特征。從各資產管理平臺的總體資產量和投向房地產行業的資金規模綜合比較，信托、基金子公司、券商資管是當前最主要的地產金融資管平臺，房地產基金規模相比則呈縮減趨勢。

截止到2014年底，中國房地產信托存量規模為1.39萬億元，在全部資金信托中的比重為10.96%；保險資管規模翻倍，保險資金發起基礎設施投資計劃1.1萬億元；券商資管管理資產規模已達7.95萬億元；基金管理公司及其子公司專戶業務規模5.88萬億元。

近兩年來，大資管格局的迅速發展，豐富了地產企業的融資手段，同時也加快了金融工具的創新速度。在通道類業務迅速形成行業規模后，主動管理型金融產品和資產證券化成為地產金融的下一波方向。地產金融將向著多元化融資結構、大資管行業背景、金融創新與衍生品方向發展。

中國的房地產金融行業目前顯現出了較為明顯的資產配置特征，成為專業投資機構在本階段制定投資策略的重要依據。這其中包括了財富管理化、配置全球化、資產差異化、投資專業化。

財富管理化是指無論對個人、家庭等私人主體，還是對專業的投資機構和基金等公共機構，不動產都已成為他們重要的資產類別。各類型不動產的投資屬性和投資價值已被廣泛認識，并形成了統一的市場環境。不動產已經成為了中國公、私投資人資產構成中比重最高的類別之一。

中國的個人和機構不動產投資能力已經擴展到了全球范圍。無論是處于發達地區的北美、歐洲、大洋洲，或者屬于欠發達的東南亞和南美地區。并給當地市場帶來了強烈的外來資本沖擊。

從房地產投資市場角度看，隨著大資管時代的來臨，專注于投資房地產領域及細分領域的各類金融機構與房地產基金日益增多，在投資策略專業化和多元化，投資產品結構設計靈活化，投資過程主動管理化層面顯現出較多金融創新特征；從房地產企業自身進化轉型的角度看，很多大型房企開始主動運用更加靈活的融資工具和融資手段并借助投資收購擴展業務，很多房企的金融創新實踐甚至可以說遠遠走在房地產基金前面。

綜合而言，房地產金融投資更多須重視行業細分領域的專注分析和價值挖掘，房地產金融機構必須具有深刻的行業理解能力與價值創造能力，如主題地產的運營能力與資產管理能力；房地產企業則必須持續加強自身的金融能力建設，向準“基金化運作”轉型。具備房企建設或運營能力的“運營型”的基金與具備金融投資能力的“基金型”房地產企業，互相融合借鑒合作，將構成未來幾年內的主要行業特征。從宏觀政策角度看，房地產金融相關的監管政策和制度創新在2014年也取得了較大進展，為房地產金融市場的持續繁榮創造了更大的市場空間。