空房子之謎

曾慧娟

“目前中國樓市首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。要將地產開工率維持在中等水平，還要進一步提高銷售率。這意味著中國的房價還是太高，房價水平還要繼續調整。”國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。

IMF的10億平米再次挑起了人們對空置率的關注。在鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市，空曠的馬路和人煙稀少的城市新區早已成為最常見的場景。諸多城市大規模興起的造城運動導致供應嚴重過剩，已是不爭的事實。那么，這一作為衡量樓市泡沫的重要指標，是怎么計算出來的，數據對不對？

十億平米對不對？

在IMF提供“10億平方米”空置面積數據之前，市場上關于空置率到底有多少的爭論已經有了很多次，這次測算的準確性如何？專家們說法不一。

西南財經大學去年年中發布的一份關于城鎮住房空置率的調研報告提出，我國有大量城鎮住房處于閑置狀態。2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區。

但許多業內人士及學者分析認為，IMF報告觀點因樣本選擇、數據采集、調查方式等主客觀原因估算有偏差。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受記者采訪時指出，IMF提到的空置率到底是中國房屋的空置率，還是新建商品住宅的空置率，該機構并未明確說明。另外，中國樓市空置面積達到10億平方米是如何得來的，IMF同樣也未做交待，還有就是，其樣本的選擇到底是怎樣的也無從得知，相關數據的獲取渠道到底如何同樣也沒有進行說明，“那么，其結論到底有多大的說服力，就難以判斷了。”謝逸楓如是說。

以任志強等為代表的業界人士曾經根據住宅竣工數量推算認為，1998年以來，城鎮新增家庭住房戶數超過了新建住房套數，因此“絕不可能有5000萬套或更多空置”，我國城鎮地區的空置率也不太可能超過20%。

民間也曾嘗試多種辦法統計相關數據，包括最原始的“數黑燈”方式。國家電網公司2010年曾公布全國660個城市的調查結果，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零。但現有的各種算法都被業內評價為“不具有代表性”，數據統計“不夠權威”。

多地住建部門或房管部門也曾組織清查城市房屋的情況，但最終因人力、經費不足等因素難以落實。

公開信息顯示，上世紀90年代中后期，相關部門就引入了“空置面積”的統計指標，2003年有關部門承諾“改進房屋空置統計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系”。2010年，統計部門再次明確“研究建立空置住房調查辦法”。但截至目前，未見到公布相關進展。

在IMF拋出“空置面積達10億平方米”觀點之后，有媒體就此進行了采訪，統計局表示“沒有類似的統計口徑”，住建部表示“沒有相關數據”。

如何計算空置率

既然現在沒有有效的方法統計空置率，業內專家認為，首先應該找出統計的辦法。

目前所謂空置率應該指的是“已交付使用的存量住房在一定年限中無人使用”的住宅所占比例，那么，年限多久算比較合理呢？

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，兩年不使用定義為空置比較合理。一方面，大多數新房沒有一兩年的時間，周邊配套無法完成；另外一方面，中國人買房大多未雨綢繆，有時候小孩剛生出就要開始為他買婚房，所以延后使用的情況也是相對較多。

待售面積不應該計入空置面積中來，否則會使得空置率偏大。據了解，目前統計局發布的一個指標“商品房待售面積”，指的是“已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中已拿預售證尚未銷售的部分”。謝逸楓表示，如果將這部分面積也歸入空置面積，顯然不符合實際情況，一來商品住宅從開工建設到最終交付使用原本有一個過程，短則一年多，長則三五年，另一方面，拿到預售許可證到最終售出，原本也需要一定的時間。

現實情況也確實如此。根據國家統計局公布，2014年全國商品房待售面積6.2億平方米，這個數據應該不小。顯然，這次IMF發布的“10億平方米空置面積”中，如果將“已拿預售證未銷售部分”的6.2億平方米也計算了進來，顯然是不嚴謹的。而如果剔除掉這部分數據，實際空置面積顯然會大大減少。

另外，還要綜合考慮中國人熱衷購置不動產的國情，這種情況的存在，會導致空置率上升。

有業內人士表示，亞洲國家居民有置業偏好，而這種情況在中國表現得尤為突出，因此國內高收入家庭擁有多套住房成為一種現象。而相關調查研究結果也印證了這種說法，如西南財經大學調查結果顯示，中國城鎮家庭多套房擁有率上漲迅速，在2014年3月底已經達到21%。

三四線“空城”危機存在

空置率能說明啥？看一下歐美國家的數據，美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市最差的2007-2008年，租房空置率最高時候也就達到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

顯然，一些城市的空置率是高于國際平均水平的。IMF給中國樓市的分析就是：2014年以前開工建設率太高，房地產開工率遠高于銷售率。 中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。”

盡管官方沒有明確的空置率數據，但三四線城市的“空城”危機確實存在。“過去幾年房地產企業迫于一二線城市開發壓力，轉向三四線城市進行造城運動，新建了很多樓盤，但之后實體經濟增速減慢，導致樓盤銷售困難。三四線城市出現空城化不可避免。”謝逸楓表示。

2014年底，標準排名機構曾發布了“中國大陸城市‘鬼城指數排行榜”。其中，“鬼城”指數位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預測，中國未來可能會出現近50座“鬼城”。

這一排名的依據為，住建部的占用地標準為每平方公里建成區容納1萬人口。據此標準，以城區人口與建成區面積的占比來計算一個城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，并將這一數值稱為“鬼城指數”。

不過這一數據并不能令人信服。丁祖昱指出，根據我國城市規劃編制，基本上以20年為一個周期，再加上新城建成后居民遷入也需要幾年的時間，所以該報告選取的5年數據顯得太短了，不足以得出客觀且符合城市發展規律的結論。

有人認為，出于各種原因，有些住宅數據是政府不愿意公開的，但這部分信息卻至關重要，不動產登記制度出臺后，大部分數據都有望得到公開，這對房地產行業各個環節的主體都可以提供有意義的數據參考，也有利于地方政府針對當地實際情況調整政策。

以江蘇南通為例，公開數據顯示，過去幾年南通的土地累計成交量超過7500萬平方米，以目前的去化速度，消化時間需要近15年，其人均住房建筑面積達40.9平方米，遠超過北京、上海等地。

“三四線城市之前的積壓庫存量巨大，而需求有限，因此這些區域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風險。”謝逸楓說。自2013年以來三四線城市的新房成交量一直處于低位，新的樓市危機隨時可能出現。之前，由于樓市投資資金撤出、房價大跌，溫州與鄂爾多斯出現了崩盤。這樣的案例在未來一段時間內也可能會再次上演。

逃離三四線城市

開發商早已做出選擇。“去年遠洋通過一系列項目出售，已經明確了退出三四線城市的戰略，目前遠洋地產新增的土地儲備有700萬平方米，主要集中在北京和上海地區。”遠洋地產總裁李明曾在遠洋業績說明會上明確表示。

與遠洋做出相同選擇的房企不在少數，從部分房企此前透露的2015年拿地策略來看，房企對于三四線城市的地塊選擇愈發審慎。萬科表示，選擇進入新的城市時，只有人口、基礎設施建設、產業、就業對住宅市場有支撐力的城市才會考慮。

首創置業的拿地思路也相當清晰：“三四線城市絕對不會考慮，除了北京、天津、上海、成都及重慶5大核心城市，不會考慮到其他二線城市。”

九龍倉集團則表示，會考慮減少城市布局，回歸到一線城市，如上海、北京、廣州、深圳等，基本不會去三四線城市。

越秀地產也明確將按照“回歸一二線城市”的拓展戰略導向，物色價格合理的優質土地，進一步擴大發展規模。

另外，中國指數研究院5月發布的數據顯示，2015年4月，中國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米10522元，環比基本持平。此前，中國房價逐月下跌已持續近一年。不過，房價在不同城市中分化依然明顯。百城中，4月房價下跌的城市占六成。

中指院認為，一線城市，包括熱門的二線城市庫存量相對合理，房價將繼續穩中看漲。但三亞、天津、桂林等庫存壓力仍較大的二三線城市，未來仍將以去庫存為主，住宅價格將趨于平穩或跌幅收窄。

謝逸楓認為，需求多數集中在一二線重點城市，而供應主要集中在三四線城市，造成了城市間的冷熱不均。因此，即便政策放松和刺激如此頻繁，二三四線城市依舊疲軟。