“綠巨人”駕到

龔小鋒

綠地集團董事長張玉良，這位曾被易居中國董事局主席周忻譽為“看上去文質彬彬，實際上膽比天大”的上海企業家，在政商關系與資本中長袖善舞，走出了一條與眾不同的路，步入2015年的綠地，迎來了新的巔峰，不但去年在銷售額上壓倒萬科，還即將在A股上市，成為市值最大的房地產企業之一，市場稱之為“綠巨人”。

綠地向來擅長戰略布局，被北京某業內人士贊為“在戰略上，甩開萬科好幾條街”。如今，除了主業房地產之外，綠地的大戰略再度微調，從“上天入地下海”到構建 “三大”戰略——大基建、大金融、大消費，綠地的布局正在轟轟烈烈地展開。

造就A股“最牛”房企

中國證監會的意見是綠地資產重組最大的不確定因素。就在一年前，此次總金額超過600億人民幣的資產重組還存在著太多不確定性。2014年3月18日，金豐投資公布了《重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易預案》，但因為中國證券市場對房企緊閉大門多年，當時綠地整體上市仍然面臨不確定性。

自4月23日，綠地借殼上市經過證監會審核獲得有條件通過之后，綠地整體上市已經是臨門一腳，因為一般一兩個月即可走完所有流程。綠地方面在5月時對外表示，目前集團正在走為金豐投資更名、商討盈利承諾等后續程序，預計上半年便可實現上市。

綠地整體上市，刷新了A股史上借殼紀錄，按照公告，金豐投資擬通過資產置換和發行股份購買資產方式的進行重組，擬注入資產為綠地集團100%股權，預估值達655億元。

據記者估算，截至2015年6月3日，金豐投資股價是每股38.55元人民幣，保守計算，綠地整體市值也將超過四千億元，趕超萬科和萬達商業地產，目前萬達商業地產和萬達院線加起來的總市值也才超過3000億元，這意味著綠地有可能成為中國市值最高的房地產企業。

通過上市，這家總資產將達4800億元、聲稱2015年進入“世界200強”的“綠巨人”將在更大的平臺上起舞。而原綠地員工持股會權益也可通過上市實現巨額增值變現，成為其他房企艷羨的對象。

綠地上市后面臨的盈利壓力也變大。從5月7日金豐投資的公告中了解到，綠地集團全體股東承諾，若擬置入資產在三年累積實際利潤未能達到165億元，綠地集團全體股東應進行補償。“如果綠地集團到期無法實現盈利承諾，其股東的部分股份將會被回購注銷。”

在克而瑞分析師朱一鳴看來，它三年內達到凈利潤165億元不會有太大問題。因為除主營房地產業務外，它在地鐵產業、金融產業、消費領域等其他板塊發展，將會取得較好的收益。

目前，綠地已呈“A+H”雙股上市模式：入主盛高置地，綠地向其注入逐漸擴大的海外資產（以酒店資產為主）和酒店業務；借殼金豐，綠地注入龐大的房地產業務。

值得一提的是，在房地產主業方面，一連串圍繞打通房地產上下游全產業鏈的收購重組正在展開：5月7日晚間，金豐投資公告稱，綠地以約10.23億元增持博大綠澤成為其第二大股東，后者是一家城市園林綠化公司。今后，綠地還將通過并購重組，打造一批“綠地系”上下游企業群。

布局三大戰略

“跟著政府走就對了。”張玉良不止一次這么直白說道，“任何一個企業在中國都是相對弱小的，政府讓你干不成，你馬上就干不成，只是他讓你干的時候，你自己有沒有本事干出來。”因此，綠地近年來在地鐵、基建、出海等領域頻頻發力。

據了解，該公司實現借殼上市后，將做強“一個”主業、推進“三大”戰略，主業即為房地產，“三大”戰略為“大基建、大金融、大消費”。

金豐投資在公告中披露：“大基建”領域將重點發展地鐵產業，“大金融”領域將通過投資并購，著力獲取核心金融資產，建立起擁有多種金融牌照的金融控股集團；“大消費”領域將重點發展進口商品直銷、酒店、旅游等產業。

基建方面，綠地渴望成為中國最大的地鐵公司，以“地鐵+物業”的模式進行綜合開發。張玉良曾開玩笑說：“以后我會是中國最大的地鐵投資公司。”未來，地鐵地產將成為綠地中長期的重要產業，規模達到千億元之巨。

5月27日，金豐投資公告稱，綠地集團擬簽約發起成立中國城市軌道交通PPP產業基金，總規模為1000億元。在資本運營層面嫁接金融資本創新PPP基金新模式，將持續推動“大基建”板塊成為綠地新的增長極和業績亮點。

4月24日和27日，綠地集團就哈爾濱地鐵6號線、9號線和濟南一條地鐵線路分別與當地政府簽約，預計總投資420億元。目前，綠地至少已順利簽約六個地鐵項目。

它在大金融方面也動作不斷。5月底，綠地集團的香港上市平臺——綠地香港宣布，旗下子公司綠地金融信息服務有限公司正式開業。據綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍透露，未來三年綠地金服的目標是平臺交易量突破千億，注冊用戶突破300萬，打通500個社區。

綠地金融的運作平臺是綠地金融控股集團有限公司，該公司持有上海農村商業銀行、錦州銀行和東方證券的股權，目標是建立以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團。截至2015年一季度末，綠地金控總資產規模為183.44億元，一季度實現利潤總額7.96億元。

作為綠地集團“大消費”產業中重要的汽車產業，也有了新舉動。5月17日，其境外全資附屬公司將擁有潤東汽車投票權的30%，成為控股股東。這意味著汽車產業首次擁有了香港上市平臺，業內人士猜測綠地將整合旗下汽車資源和產業。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，在達到一定規模之后，綠地的三大戰略板塊可以實現互通。如“大基建”和“大消費”板塊，可通過“大金融”獲取低成本融資，而“大基建”也可為房地產主業提供低價優質土地。

主業仍要“大規模”

萬科不強調規模，但張玉良對規模增長情有獨鐘，他說，“大企業一定要有規模，沒有規模就一定成不了大企業”。在張玉良看來，綠地的擴張與萬科大相徑庭，更多是邊擴張邊積累，再整合資源形成合力。

綠地集團的經營收入要達到8000億元，成為全球100強企業，張玉良給出的時間節點是2020年。這一任務分解到今年，目標是4500億元。再分解到房地產銷售上，任務定為2800億元，同比去年銷售額有近17%的增長。

近兩年，綠地十分重視以京滬為主的一線城市，2014年綠地共新增土地儲備項目71個，土地儲備面積15169畝，可建建筑面積2078萬平方米，新增項目絕大部分位于一二線城市，投資額占比達95%。

據中原地產不完全統計，2015年1-5月（至5月6日），綠地在一線城市拿地數量占比達23.8%，而去年全年占比為9.2%。一線城市依舊是綠地主戰場，今年綠地在上海總共拿下3幅地塊，花費22.7億元。

其中北京將是今年發展重點。綠地京津事業部總經理歐陽兵日前透露，2015年綠地對北京區域下達了全新指標——銷售額從2014年的180億元增至251億元，漲幅為全集團第一，且三到五年內達到與大本營上海相當的銷售規模。

剛剛調任京津事業部總經理的歐陽兵，先后在綠地集團綜合和不同事業部一線工作，2014年5月，歐陽兵先是從中原事業部調任蘇南事業部，6個月后又履職北京區域老大。

一直以來，綠地在北京影響力有限。2014年，萬科北京以183.8億元的銷售額位居北京市場的榜首。綠地京津事業部的成績則是180億元，但在這180億元中，商辦銷售占據95%以上，住宅不到5%，且多位于天津和河北香河。將北京區域做強，成了歐陽兵從蘇南調任綠地京津事業部后的首要任務。

今年以來，綠地以45.16億元的投標價格摘得北京昌平北七家地塊，隨后再度出手競得太陽宮地塊。目前，綠地2015年在北京土地市場出手的總金額已超62億元。

嚴躍進表示，要警惕的是規模風險，因為在規模擴大后，企業經營的成本也會上升，而能否保持盈利水平的上升更是十分重要。綠地今年若要實現目標，要把握好北京樓市回暖的節奏，適時推貨。