50萬一平米 炒作還是搶客？

方王洋

最近，繼上海黃浦灣壹號爆出38萬元/平方米的最高單價后，北京豪宅市場也傳出將有每平方米36萬元起、最高50萬元的空中四合院問世。

面對豪宅爭霸的2015年，業內人士稱，這是市場對一線大城市地段價值的持續認可，后續仍將有一定的抬升空間，但現階段也不排除有開發商搶先蓄客的營銷策略等因素在內。

“頂豪”空降攪動市場

就在業內討論北京豪宅市場將步入20萬+的時代時，北京豪宅市場的價格卻突破大家的想象上限。

最近，從北京東北三環的高端項目合生·霄云路8號傳出消息，該項目將于近期推出D5號樓頂層近1000平方米空中四合院。單價36萬元起，最高50萬元/平方米。計算下來，單套物業的總價將在3.6億-5億元之間，50萬元/平方米的價格也再次捅破了全國樓盤的價格天花板。

不久前，上海黃浦灣壹號爆出最高售價為38萬元/平方米。北京、上海兩大城市豪宅市場的遙相呼應，不禁令人感嘆，豪宅時代真的來了嗎？

據媒體報道，合生·霄云路8號的空中四合院目前只裝修了一套，是老板用來招待客人用的。

炒作？搶客？

實際上，“天價”豪宅并非始于日前。早在2011年，位于海淀區玉淵潭附近的釣魚臺7號院，曾因30萬/平方米的創歷史單價震驚過京城樓市。

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，稀缺性本身就是一種“硬通貨”，尤其是北京、上海這樣的一線城市，由于核心地段土地資源稀缺，核心區的高端產品價格愈加凸顯。

但另一方面，業內對于這種僅推出一套的“天價產品”抱有項目炒作的質疑。

“合生·霄云路8號的高價房源僅一套，而且并沒有實際推向市場，目前是處于宣傳階段。”郭毅表示，現在豪宅市場看起來很熱鬧，但實際上多數項目仍處于前期宣傳和預熱階段。由于市場競爭激烈，豪宅一改以往打造好產品再慢慢賣的風格，將宣傳工作前置，提前預熱市場，搶先蓄客。

最近，融創也宣布年內北京將有兩個全新的頂級豪宅同時入市，分別是農展館項目和東直門香河園項目，兩大項目將延續融創“壹號院”系列，分別定名為北京壹號院和使館壹號院。

融創北京區域公司副總經理樓艷青表示，北京壹號院也與以往項目高調的宣傳不同，營銷走“神秘路線”。

項目將采用嚴格的預約制，對客戶也會嚴格保密，“北京壹號院項目的營銷關鍵在于找對脈絡，做好圈層，不在于接待客戶多少，但一定要是精準的目標客群”。

一在售高端項目負責人介紹，隨著高端購房者客群和需求的變化，前幾年已入市的高端項目在產品力方面處于相對弱勢，需要通過一些營銷噱頭提升知名度，為項目后期入市打基礎。但產品是否能被市場接受，則有待觀察。

高端項目去化壓力大

“以前北京的高端市場是有價無市，但伴隨著眾多項目相繼入市，市場競爭激烈，加劇了高端盤在綜合產品力方面的競爭。”懋源地產品牌推廣總監赫蒙介紹，除了地段稀缺外，如何能夠從以往注重表面的奢華，轉向注重生活品質和品位的產品設計去轉變，成為考驗開發商功力的重要方面。“隨著政策和市場的利好，今年高端置業者也會陸續入市，但由于高端項目集中入市，去化壓力客觀存在。開發商如何在溢價和購房者需求之間權衡，打造不可復制的產品卻并不容易。”

郭毅介紹，之前的高端項目置業者平均年齡較大，而現在的高端置業人群也呈現年輕化趨勢，不少IT、金融從業者成為高端置業的主力。他們對于高端項目的需求已經發生轉變，更為關注生活品質。

據亞豪機構統計數據顯示，5月（截至26日），北京成交總價3000萬元以上的房源，共成交17套，與上月同期有一定幅度上漲，成交均價為82265元/平方米，高于上月63910元/平方米的水平，也高于去年71674元/平方米的水平。

而6月首周高端產品成交持續回暖。單價60000元/平方米以上的高端產品成交占比則由2%上升至4%，這也是這一區間段產品占比18周以來首次攀升至3%以上。

業內表示，高端產品成交的顯著回升，一方面是源于供應加碼，近期多個高端項目整裝入市，為成交提升提供基礎動力；另一方面，“豪宅”目前已成市場熱點，無論是公寓豪宅還是別墅均有高性價比，也引發業內對于現有高端項目的關注。

但“由于項目集中入市，高端置業者對項目的綜合實力將會更為挑剔。”郭毅表示。