頂豪時代真的來了

龔小鋒

繼上海某樓王最高單價達到38萬元/平方米、深圳首度出現單價超20萬元的項目之后，6月1日，位于北京孫河板塊的中糧瑞府項目成為首個獲批單價超過20萬元/平方米的頂級豪宅，也再一次刷新了北京住宅市場的預售價格紀錄。

單價刷新

北京市住建委官網信息顯示，中糧瑞府項目首批獲得預售資格的房源共有48套，有兩套房源其預售價超過20萬元/平方米。

最受關注的是9號樓，其預售均價達到了19.96萬元/平方米。其中9號樓的103號房，預售價高達22萬元/平方米，面積約為849平方米，預計這套房源的最終售價可能會接近2億元。另一套房源為19號樓的101號房，預售單價約為21萬元/平方米，銷售面積為833平方米。

“隨著龍湖和泰禾、中糧等項目近年在孫河相繼開盤，孫河已經形成了高端居住的氛圍?！眮喓罊C構市場總監郭毅表示，未來孫河這一區域還將有低密度的地塊陸續推出。

未來會突破20萬均價的遠遠不止中糧瑞府。目前，北京以單價10萬元項目為基礎、20萬元項目為頂部的格局已經初步形成。據亞豪機構統計數據顯示，2015年，將有包括西宸原著、融創農展館項目和保利首開東壩項目等在內的20余個豪宅項目入市，未來售價均將超過10萬元/平米。

中原地產首席分析師張大偉預計，合生霄云路8號、龍湖西宸原著、融創農展館項目、北平府等位于四環內核心城區項目將率先觸頂20萬元級別。

據悉，合生霄云路8號即將推出空中四合院產品，起價36萬元/平方米，最高單價50萬元/平方米。此次推出的空中四合院是位于樓頂的產品，上下兩層，面積近千平方米。照此計算下來，單套物業的總價將在3.6億-5億元之間，50萬元/平米的價格也再次捅破了全國樓盤的價格天花板。

據了解，空中四合院的樣板間早已面世，價格區間也是早就定下來的，但入市銷售是近期才決定的。不過，合生·霄云路8號的空中四合院目前只裝修了一套。

作為四環內在售的唯一別墅新盤，由龍湖與葛洲壩聯合打造的西宸原著今年有望率先沖刺20萬。記者從龍湖北京公司了解到，西宸原著樣本間已經開放，預計6月中旬開盤。

此外，融創農展館項目已經獲得了16.5萬元/平方米的預售許可證，最高報價是19.2萬元/平方米，預計接下來入市的房源報價將超過20萬元/平方米。

張大偉還表示，華潤旗下的北平府項目也將是“20萬元+”俱樂部的成員，位于四環的萬柳書院今年就賣到了16萬元/平米左右，該項目也具備沖刺單價20萬元/米的實力。

郭毅認為，北京頂級豪宅的總價門檻已經抬升到總價5000萬水平，只有擁有這類產品的樓盤才能位列北京頂級豪宅第一陣營，進而形成在頂級市場的影響力。

誰在出手？

一般來說，一個城市高端住宅的價格能達到區域房價的2-3倍，而頂級豪宅的價格往往達到區域房價的數倍，甚至部分超級豪宅的價格幾乎可以脫離城市的房屋價格體系。早在2011年，位于海淀區玉淵潭附近的釣魚臺7號院，曾因30萬/平方米的創歷史單價震驚過京城樓市。

2000萬元是高端市場的一個分水嶺，購買力在此之上的置業者多為企業董事長或大型企業高管，資產至少過億元。而目前，北京頂級豪宅的總價格可以輕松超越五六千五元。

誰會是20萬頂豪的買家？近日，西宸原著樣板間正式對外開放。西宸原著全盤僅119套別墅，預計在6月中旬開盤，首期將僅推售30余套。西宸原著營銷負責人李昂介紹，開放前兩天，有近80組前期來訪的塔尖級高意向客戶到訪，另有近120組首次來訪客戶。

李昂表示，在意向客戶中，有不少是來自海淀、金融街、豐臺的地緣性客戶，有一部分海淀北四環以外的隱貴客戶，甚至10年來都沒考慮過換房，但是卻被項目所打動。除此之外，還有一部分從東部高端項目中轉移過來的高端客戶。

從具體年齡上，可以大致分為兩大類：一類是近年來資產增值較快的新貴，像中關村IT精英、金融街金融新貴，年齡在35歲到45歲之間；第二類是40歲往上，主要集中在海淀，工作在三環沿線。

郭毅認為，豪宅市場的需求始終存在，只是需要合適的產品刺激。據其介紹，“去年一共成交了27套十萬元以上的項目，每個項目成交一兩套，但是今年到現在已經成交了23套10萬以上的項目。

如其所言，在豪宅項目扎堆入市的情況下，豪宅市場的成交日益活躍。據中原地產統計，截至4月28日，今年北京成交的總價5000萬元以上的物業達到了104套，創造歷史新紀錄，而且均價也首次全面上漲到10萬元/平方米以上。其中，億元大宅也已經成交簽約了3宗。

比拼激烈

“近兩年，北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前，五環內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。”北京中原地產首席分析師張大偉預計，今年北京四環內的新房房價已普遍邁入“8萬門檻”。

隨著城區土地日益稀少，目前來看，頂級豪宅更多可能出現在四環以內，尤其集中在海淀西北、朝陽東北、豐臺三地。海淀不僅依托中關村產業，更有深厚的教育資源和歷史文化底蘊。

朝陽的孫河、東壩兩地近年來成為高端項目聚集地，保利東壩項目、首開瑯樾、中糧瑞府都集中在朝陽東壩或孫河區域。如今，豐臺也開始成為了高端新貴，即將誕生華潤亞林西、龍湖西宸原著、泰禾西局項目等。

由于頂級豪宅項目占據著高端生活資源，往往越是靠近城市核心區的產品，越能受到高端置業者的青睞。郭毅表示，以內城別墅為例，“北京2006年到現在，三環以內的別墅供應量是46套，四環以內的是182套，再分到每個社區，其實就是那么幾十套的房子。”

在郭毅等業內人士看來，能達到20萬標準的項目并不多，產品需要很純粹，因為混搭的產品類型很難達到沖頂價格的品質。而且往往必須是新項目，過去老項目因為定價、取證、銷售節奏和產品規劃方面的問題，價格很難突破20萬。

此外，這類高端項目還需要有教育、醫療、商業配套等與之相稱。尤其是教育配套等項目軟實力，在目前豪宅市場競爭壓力巨大的情況下，顯得尤為重要。

在北京龍湖營銷總監李亮看來，2015年是高端市場分化的一年，市場也會進行真偽豪宅的大比拼，不少地段在五環外、品質上無特色的項目將面臨去化速度下降的問題。

業內人士認為，由于高端客群的資產調配、資格調配都需要一定的時間，這些新入市項目的簽約周期比較長，下半年可能才會出現20萬以上頂豪項目的簽約。