保障房新來源

龔小鋒

政府大規模收購稀土等礦產資源并不罕見，但現在，商品房也成了政府的“采購”對象。由于多地新房庫存量大，已有福建、四川、安徽、江蘇等地試點回購商品房當保障房這一政策。這一“救市”政策，有叫好者，也有質疑者。

政府低價“團購”商品房

“我們基本沒住宅了，現在剩下的只有部分頂樓的一兩百平米的戶型。”5月26日，四川省巴中市柳津橋·國際城一名銷售人員告訴記者。現在該售樓處，，住宅樓盤模型早已不在，大廳中央只有項目的商業綜合體沙盤模型。

之所以幾近售罄，是因為大部分住宅都被政府買了，據悉，當地政府在該項目購房總量達1001戶、總價4.4億元。而市場價每平方米4200元，政府組織大批量“團購”，只要3700元/平方米。

而據當地媒體報道，政府回購使得買賣雙方皆大歡喜。由于一次性大批量賣房，開發商省下電視廣告、促銷活動等營銷費用逾1000萬元，也不用為銷售犯愁。

這并非特例，“把房子賣給政府去——如果你要賣房子，掛單在中介機構賣不出去，現在多了一條路”，這是最近在福建省福州市流傳頗廣的一條消息。早在1月25日，福州發布了一條新規定，由各級政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。

購買價格上，由選定的七家評估機構對統購商品房進行市場評估，以平均價格為基數與開發企業進行協商洽談，協商確定的價格原則上低于市場評估價格15%以上。

安徽省蕪湖市政府回購商品房啟動得更早，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。蕪湖的主要做法和福州大同小異，以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用于棚戶區改造的安置房。

從去年下半年開始，福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省份均紛紛推進回購商品房政策。從做法來看，一是政府部門直接回購社會房源，二是政府部門充當中間人，為棚改居民和房地產企業牽線搭橋，集中組織房產推介會或組織團購。

一單兩千億的大買賣

地方政府的做法并非毫無來由。從去年開始，高企的庫存成為地方政府頗為痛苦的一座大山。另一方面，政府也有建設保障房的壓力，大舉建設保障房和樓市高位庫存并存，這造成了資源的浪費。

在此背景下，去年下半年，不少地方政府開始推行回購商品房當保障房的措施，就引起業界關注。此后，這一政策獲得住建部的明確肯定。1月6日出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房之后，其政策門已經打開。1月20日，住建部部長陳政高表態，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。在此政策指向下，多地市紛紛推進回購商品房政策。

“三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，到目前接近6億平方米的待售庫存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭表示，庫存高企之下，政府回購政策對三四線城市去庫存確實好。

5月7日，中國社會科學院房地產藍皮書課題組也表示，去庫存成為了重要目標之一，預計地方政府將出臺政府回購商品房作為保障性住房政策。

回購商品房，無論對于政府還是被選中的開發商，都是一單大買賣。根據2014年6月國家開發銀行《關于進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%（此前這一比例僅為20%）。

而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用于回購商品房，形成100多萬套商品房的需求。

不過，中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，這一政策雖然有利于緩解樓市庫存壓力，但與巨大庫存相比仍然效果有限。再加上回購商品房的具體效力目前難以估算，因此政策只能算是一種補充，消化庫存還是要依賴經濟發展帶來的城鎮化。

“這個政策還沒有很多實質性的行動，無論是政府的具體執行細節，還是開發商的行動。”一名不愿具名的央企負責人對此表示謹慎看待，從他所接觸的情況來看，回購商品房還有很多方面沒有落實，目前也并未大力在市場上得到推廣。而除了一部分國企，這一政策與大部分開發商無關。

目前，政府回購商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫存高企的城市。北京幾年前也曾動用過回購商品房的政策，因為難以推廣而放棄。此前，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生就明確表示，“上海目前不會考慮這么做”。

回購操作細則待解決

盡管回購商品房被公認為去庫存有效的工具之一，但仍然面臨諸多問題沒有解決。韓長吉認為，該政策確實存在爭議，也存在權利尋租的空間，政府如何購買、購買誰的，以怎樣的價格購買，都存在不確定性。

特別是在回購價格的確定上，政府回購商品房的價格普遍低于市場價格一兩成，這就使得回購的難度有所增加。如福州規定，回購商品房價格原則上低于市場評估價格15%以上。南寧市的廣西東盟開發區也規定，以低于市場價20%以上的價格進行回購。

一名開發商人士就私下表示，如果按照低于市場價15%-20%，這個降價幅度市場銷售已經難度不大，沒有必要降價銷售給政府。

此外，該項政策的推行也需要政府提供大量的資金，意愿與政府做接洽的大部分都是國有房地產企業，如福州就規定由各級政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體。但目前來看，要在市場上大力推廣，尤其是和民企展開合作并不容易。

楊紅旭指出，收購商品房用于保障房，具體運作情況比較復雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。而且，政府統購商品房這一做法不宜作為長期之策，否則又有可能重回福利分房的時代。

不過，作為權宜之計，業內人士認為，政府回購商品房、安置房的行為應該有一個公開招投標的過程，比如說政府收購商品房規模與面積，房源和戶型的選定，這樣會更加公開透明。

近日，中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞指出，如果政府有公共財力，把實物補貼變成貨幣補貼，讓困難居民拿著補償款選擇適合自己的房子，而不是由政府包辦，這樣更符合市場配置資源的要求。

實際上，各地方政府也確實出臺了相應的措施。5月22日，河南鄭州就規定，經適房家庭轉購商品房可獲得每平方米800元的財政補貼。

5月26日，福建寧德也發布了一條重磅消息，對購置新建商品住房給予財政補貼，最高可享受購房總額3%的財政補貼，補貼資金不超過8萬元，由當地財政承擔。