供地“瘦身”

龔小鋒

在國土資源部與住建部聯合發布“土地新政”之后，北京、上海、廣州、南京、成都、廈門、石家莊等多地公布了2015年土地供應計劃，各地土地供應量銳減，北京、上海、廣州等一線城市的降幅均超過20%，其中北京土地供應包括住宅用地供應和商品住宅用地均創十年新低。

多地縮減土地供應計劃

土地供應縮減的情況，幾乎遍布全國各地，一名深圳開發商就頗有感觸地告訴記者，由于深圳多數已經是舊城改造，所以本來就沒有什么土地供應，“從整個廣東來看，包括廣州和佛山等地公開招拍掛的土地也很少，從公司在海口和成都等地方的土地情況來看，也是不多。”

在二三線城市中，縮減土地供應計劃的也比比皆是，如南京全年土地供應計劃總量比去年降了四成，商品住宅用地計劃供應量基本與去年持平。

北京、上海、廣州三個一線城市土地計劃供應量大幅縮減，成為此次全國土地瘦身最具代表性的案例。上海市計劃供地總量同樣少于去年，其中商品住宅面積的計劃供應量（含保障性住房面積）為400到600公頃。

廣州市2015年總計劃供應土地面積1622公頃，同比2014年大幅減少了24%。中心六區住宅用地計劃供應量同比減少13%，外圍四區同比減少16%。

根據已公布供地計劃可以看到，北京市2015年總計劃供應土地面積為4600公頃，住宅用地計劃供應土地面積為1200公頃，降幅達到27%，兩項指標均為十年來最低值。

這是北京供地計劃自2011年以來，連續第5年下降。2011年北京計劃供應總量是6500公頃，2012年降為5700公頃，2013年計劃只有5650公頃，2014年為5150公頃，今年則再次下調。

在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來，一線城市出于種種限制的情況下，勢必會有意控制土地出讓節奏，實行較緊的土地供應政策。五年來，北京供地計劃連續縮減，既是按照國家嚴格控制新增建設用地精神的要求而確定的，也是適應北京市資源環境承載力的客觀要求。

5月17日，國土部網站掛出《關于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》。《通知》稱，2015年，全國下達各地新增建設用地計劃安排量與去年大致持平，且需嚴格控制特大城市用地。

唯一供地有所增加的是廣東江門，但也非商品房或商業地塊。據了解，江門土地計劃供應總量增至32.5%，主要是因為新增供地中三舊改造地塊所占比例大幅增加。由于江門市三舊改造漸入高潮，未來仍會有較多三舊地塊進入市場。

房企拿地城市分化嚴重

土地供應量減少，并不意味著房企的拿地需求減少，尤其是在寸土寸金的一線城市。目前，一線城市土地交易熱度攀升，京滬優質地塊遭哄搶，溢價率呈回升走勢。世聯地產的研究顯示，一季度全國20個上市房企在一線城市的拿地金額占比近60%。

近幾年，北京房地產拿地開發的門檻越來越高，這一特征在去年表現尤其突出。2014年北京商品住宅用地計劃供應量為1000公頃，雖然最終成交只有517公頃，卻造就了土地出讓金的歷史最高記錄。

2014年北京土地出讓金總額高達1916億元，比熱火的2013年的幾乎高了100億元。此外，住宅成交樓板均價為14500元每平米，比2013年上漲了50%，成為歷史最高。無怪乎華遠地產前董事長任志強在微博上感嘆：“土地樓面價5萬多似乎是常態，溢價50%以上也是常態。”

“公司近兩年也曾到不少地方考察，但發現很多二三線城市的供過于求太嚴重。”泰禾集團總裁助理、品牌總經理沈力男就告訴記者，還是要把主要精力放在北京、上海等核心城市和福建大本營。據悉，泰禾2015年在北京的銷售要超過100億元，達到集團目標的三分之一。

相比之下，二三線城市稍顯暗淡，多數城市土地供需同環比雙降，均價及溢價率均處低位。據記者不完全統計，許多具有代表性的二線城市頻頻出現土地流拍現象，包括天津、沈陽、西安、鄭州、武漢、合肥、青島等地均出現土地拍賣流拍現象。

4月14日，在多地舉行的土地拍賣中，武漢當天共出讓6宗地塊，有兩宗地塊慘遭流拍、4宗土地以底價成交；成都市場出讓共4宗地塊，同樣有兩宗地塊流拍，兩宗土地以底價成交。

“從開發商的角度來說，對于庫存大的城市普遍會比較謹慎的拿地，特別三四線，庫存真的太大了，賣的房子基本沒利潤甚至虧損。”上述深圳房企負責人表示，當前的開發商的策略是，必須快速回流資金，所以比較熱的還是北上廣。

土地市場仍處低點？？

全國土地市場并未如樓市一樣回暖，即使一線城市庫存量也處于較高水平，只不過由于需求旺盛，一線城市消化庫存壓力不大。最近一個月，一線城市土地供應也沒有出現過度火熱的情況。

中原地產研究部22日發布數據顯示，5月以來，一線城市住宅用地僅成交7宗，其中有5宗是上海拆遷安置房，其他兩宗地分別在廣州和北京，地理位置均在遠郊區縣。

嚴躍進認為，減少土地供應，勢必加劇房企對土地的爭奪，樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態。北京高昂的土地門檻，使得優質地塊幾乎成了大型開發商聯手才有望競爭的殘酷游戲。

從年初以來，北京土地市場新年“首拍”時，招商、華潤、九龍倉、平安以史上最大的聯合體出現。到隨后的1月7日，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元拿下南四環白盆窯村地塊，一舉刷新北京總地價記錄。

相比一線城市不主動減少土地供應，不少地方卻不得不被迫進行土地“瘦身”。目前在二線城市，合肥、廈門、成都等城市去化壓力尚可，呼和浩特、大連等城市去化壓力較大。

在各地公布土地供應計劃之前，國土資源部、住建部聯合發文，要求住房供應或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。這被外界看做是土地救市的政策之一。

國土部土地利用管理司負責人近日表示，對于超過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規模超過5年年均供應量的市、縣，應該從嚴控制新增建設用地規模。國土部的土地市場監測和監管系統，也可以判斷各地已供住宅用地的開發利用情況。

這意味著，三四線城市的土地供應在未來一定時間內會縮減，去庫存仍是這些城市的主旋律。也有業內人士建議，解決高庫存的最好辦法就是在存量較大的三四線城市，根據去化周期，一定時間內停止供地。

不過，地方政府對土地收入目前無可取代，這一政策使得地方政府處于煎熬之中，未來地方政府將普遍面臨土地財政受創的尷尬。據CRIC統計，20家典型房企4月拿地總額142億元，同比、環比分別下降40%和39%；總建筑面積446萬平方米，同環比分別下降34%和20%。

值得一提的是，盡管多地進行土地供應的瘦身，今年也未必能完成供地計劃。多名開發商均表示了對土地市場的謹慎態度，不少房企正從多個城市撤離，轉戰一、二線及少數經濟發達三、四線城市，且更加關注存量土地，行業大規模的合作。