上海：樓市成交加速，后市還有空間

王海春

樓市回暖動力何在？銀行對房貸的大力支持，各地公積金貸款額度的提高，都加大了購房者的杠桿率，使樓市交易量更加活躍。然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最主要的原因，還在政策。

樓市回暖，一季度前買房的都賺了

不到兩周的時間里，上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地區(qū)二手房價格就上漲了近3000元/平米。

德佑鏈家透露，6月初該區(qū)域內(nèi)當(dāng)代高邸、聚豐園的售價還在2.5萬-2.6萬元/平米的水平，而到了6月12日，上述樓盤的價格已經(jīng)漲到2.8萬-2.9萬元/平米。“起初還只是小部分房東上調(diào)價格，但很快引起了其他房東的跟風(fēng)，現(xiàn)在跳價的情況迅速擴散。”德佑鏈家聚豐園店工作人員說。

位于郊區(qū)樓盤價格的快速上揚，從一個側(cè)面反映出上海樓市的火爆。據(jù)上海永慶房屋統(tǒng)計，5月份上海二手房住宅成交量為3.5萬套，成交均價為2.5萬元/平米；成交量比去年同期上漲162%，成交均價環(huán)比4月上漲3.5%，比去年5月上漲了15.8%。

不僅僅是二手房，上海新房市場中的高端商品房，也由春節(jié)前的持續(xù)遇冷轉(zhuǎn)為交易量和價格齊升。據(jù)德佑鏈家披露，上海5月份單價在5萬以上的高端商品住宅成交1153套，首次突破了單月成交千套的大關(guān)，超出上一次單月歷史高點（2014年12月）273套，增幅超過三成，創(chuàng)下了上海有史以來單月交易量的最高紀(jì)錄。

“只要是今年一季度之前在上海買了房的，在差不多半年的時間里，基本都賺了一大筆。上海樓市回暖速度之快，價格上漲速度之猛，連我們都感到意外。”中指研究院研究總監(jiān)陳延彬如是評價。陳延彬認(rèn)為，上海高端商品房熱銷的背后，一方面是中高端改善需求正處于爆發(fā)期，而更重要的是與市場資金走向有關(guān)。

在上海周邊的南京、蘇州，5月成交量也分別出現(xiàn)同比52.6%和39.87%的上漲；就連備受庫存量困擾的杭州樓市，也出現(xiàn)了量價齊升的局面。是什么力量，推動了上海及周邊城市房價的加速上揚？中原地產(chǎn)聯(lián)合金融機構(gòu)對買房人群的資金來源進行了調(diào)研，結(jié)果令人意外。

中原地產(chǎn)高級研究員盧文曦指出，的確有一部分資金從股市流到了樓市，但其中所占的比例并不大。由于今年股市上漲的預(yù)期很強，所以多數(shù)人仍然想把資金放在股市中再滾幾輪，希望再多賺些錢。“目前來看，這些資金從股市流到樓市的意愿并不強，散戶的大部分資金仍留在股市里。”盧文曦說。

股市資金外溢效應(yīng)不強，進入樓市的資金從何而來？商業(yè)銀行信貸和地方公積金政策的催化作用不可小視。陳延彬指出，雖然去年9月底政府放松了限購，但銀行對購房貸款一直沒有松動。今年3·30政策后，銀行對房地產(chǎn)支持的力度明顯加大，加之各地先后出臺各種提高公積金貸款額度的政策，在兩者的相互作用下，樓市去庫存速度明顯加快。

二套房首付4成，此前只有極少數(shù)小的商業(yè)銀行在做，但4月以后包括四大行在內(nèi)的大型商業(yè)銀行都開始這樣做。此外，房貸利率的優(yōu)惠，也刺激了相當(dāng)一部分仍在觀望的購房者，加快了他們?nèi)胧械哪_步。“再加上各地陸續(xù)出臺住房公積金貸款額度的政策，都增加了買房者的資金標(biāo)桿，讓他們可以用更少、相對更便宜的資金來購房。”盧文曦說。

短線操作不宜，中長線仍有想象空間

樓市加快回暖，短期快速站上高位的背景下，上海樓市是否仍具有投資機會？

在海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷看來，未來房價會繼續(xù)上漲。“種種跡象表明，中國經(jīng)濟仍處于加速下行中，這種下行從趨勢來看還會延續(xù)。拿什么來支持中國經(jīng)濟的發(fā)展？只有房地產(chǎn)。從政策角度看，肯定會繼續(xù)降準(zhǔn)將息，而這對房地產(chǎn)行業(yè)將是利好消息。因為在經(jīng)濟下行過程中，政府對房地產(chǎn)的依賴度會越來越高。”

李迅雷判斷，經(jīng)濟發(fā)達城市樓市的供需關(guān)系可能會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。在需求上升的時候，新房的供給卻并沒有跟上，目前開發(fā)商無論是新開工還是拿地的意愿都不強。需求在回升的時候，行業(yè)供給卻出現(xiàn)了滯后，這個滯后差不多6到9個月，而供給如果要增加，要等到明年。這勢必將影響今年下半年房地產(chǎn)的供給，“原來為了去庫存可以壓低價格，而當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生變化后，開發(fā)商則不急著賣，價格自然將開始上漲。”李迅雷說。

與李迅雷相對明確的樂觀預(yù)期相比，多位業(yè)界人士認(rèn)為，樓市短期內(nèi)快速上揚的幾率很低，因此，并不建議做短線操作。

仲量聯(lián)行研究總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，上海及周邊城市的房價很難再次出現(xiàn)像2009年那樣快速上漲的情況。雖然房價開始出現(xiàn)上漲，但總體來看目前上海周邊樓市仍沒有從低谷走出。去庫存，仍然是今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，對很多三四線城市來說，暖風(fēng)可能還沒有吹過去。“整個市場仍在回調(diào)的過程中，冀望房價短期快速上漲并不現(xiàn)實。”周志鋒說。

分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)短線投資不宜，但對上海及周邊城市做長線投資的價值仍然存在。