大佬的眾籌權謀

黃嫀淓

跟著首富炒地產

小白們的美好時光來了！

6月中，萬達集團聯手快錢推出的“穩賺一號”眾籌產品，在地產界和互聯網金融圈激起千層波瀾。

“穩賺一號”是中國國內首個商業地產眾籌產品，它使普通投資者首次獲得了分享萬達廣場的租金收益和物業增值收益的機會，且預期年化收益達到12%。這樣大膽的創新來自亞洲首富王健林。該產品最低認購金額僅1000元，革命性地拉低了傳統商業地產的投資門檻，真正實現人人可參與，因而有人把它形象地比喻為“跟著首富炒地產”。

作為創新產品，市場褒貶不一。然而，受到機構和個人的狂熱追求，“穩賺一號”在4天內完成了50億的募集堪稱奇跡。

經濟學家馬光遠認為，“穩賺一號” 創下了中國互聯網金融產品應用于商業地產領域的首個案例，對于普通投資者而言，可以通過購買萬達的互聯網金融產品，獲得商業地產的收益，拓寬了普通老百姓的投資渠道。另外，該項目對接實體資產，將資金定向投資于實體經濟，區別于之前寶寶類互聯網金融產品在體系內空轉，能夠真正服務于實體經濟。《CM華夏理財》了解到，此次的認購分兩部分，其中5億面向個人發行，45億面向機構發行。個人投資者除了快錢線上用戶之外，還包括大量的萬達業主和員工。在快錢的平臺上創出了50分鐘銷售1億的峰值。

接近萬達集團的人士告訴記者，已經完成的50億眾籌，僅是“穩賺一號”的第一期，第二期將很快推出，而且第三期產品發行也已經排上了日程。他認為，有了第一期產品發行的市場效應，后續產品推出會比較樂觀。

該人士同時透露，機構投資者對該產品興趣深厚，不少機構一直與快錢和萬達保持聯系。對于受機構追捧的原因，他認為，一是“穩賺一號”體量足夠大，能滿足大資金的配置需求，二是作為第一款商業地產眾籌產品，持有者可以分享到商業地產帶來的收益。

據了解，“穩賺一號”主要投資于萬達集團2015年新開工且在2016年開業只租不售的萬達廣場項目，由于其收益的方式與REITs類似，也被王健林稱為準REITs。認購一年后，投資者每年將獲得來自作為基礎資產的萬達廣場租金收益，預期為6%。另外，項目成立3年后該產品會尋求以REITs形式上市，如上市成功，預期年化收益率可達14%。如果至第7年期末仍未上市，萬達商業地產將以不低于實際投資資金1.5倍的價格回購資產，預期年化收益率為6%。如此推算下來，“穩賺一號”年化收益可達到12%。

一家財富管理機構的負責人在接受《CM華夏理財》采訪時表示，作為理財產品，“穩賺一號”有三大優點：第一，從安全性角度，“穩賺一號”可以看作是對萬達的信用貸款，借款人萬達集團的資信很好，國際評級非常高；第二，在安全度的基礎上，12%的收益高于GDP增長率，并其間有分期支付部分利息，收益率可以接受；第三，3年后有REITs退出可能，提升了增值空間，也是不錯的安排。

地產眾籌，方興未艾

這個忽冷忽熱的夏天，因為房地產眾籌概念的升騰，將被寫入中國房地產發展史。

在“穩賺一號”發行之前，住宅市場的眾籌早已如火如荼。5月29日，萬科等多家房地產企業聯合中國平安組成的中國房地產眾籌聯盟宣布成立，一眾地產大佬包括郁亮、張玉良、楊國強、馮侖、任志強、潘石屹等出席，平安集團董事長馬明哲前來助陣。無論地產界巨頭還是金融首領，都對眾籌熱情如火。

國內的房地產眾籌始于從去年下半年。去年9月23日，萬科聯手搜房網首先試水房地產眾籌，后被爭相效仿，并發展出眾籌抽簽購房、眾籌折扣買房等形式。簡單來說，就是開發商拿出一套或者多套房源，以低價買房為噱頭，吸引投資者參與。不難看出，這種類型的房地產眾籌，主要的目的是在房地產市場低潮的背景下吸引眼球，促進銷售。

中國房地產眾籌聯盟成立當天，碧桂園聯手平安好房推出了一種創新的眾籌形式——眾籌建房。

據了解，碧桂園上海嘉定項目將以“一平方米”作為眾籌單位，投資者可任意購買，以18個月為周期。待樓盤建設完成，投資者根據購買數量擁有某一套樓房整體或者部分的權益。他們可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權。此外，投資人還可以對項目的規劃、建設等提出建議，植入了“用戶定制”的概念。

萬通控股董事長馮侖對這種“眾籌蓋房”的形式寄予厚望，他認為可以將房價下降20%-30%。SOHO中國董事長潘石屹更表示要親自參與，在上海買一塊地做眾籌產品。

然而，這種創新的形式引起廣泛質疑。知名財經評論人齊俊杰指出，集資建房多是一些富豪們的游戲，在普通人中很難實現。馮侖就曾經想打造一個智慧城市，先找用戶組團湊一個樓，開發商用最低的價格給他們蓋樓，但后來不了了之。萬科的高級副總裁張海也表示，萬科此前曾經嘗試過類似的開發方式，但最終變成理財產品，嘗試意義大于實際意義。

然而，對于地產開發商而言，眾籌仍不失為一種重要探索手段。地產行業進入白銀時代，每一家住宅開發商都希望搶到一張新的船票。據粗略統計，目前參與房地產眾籌的房地產開發企業至少有12家，其中不乏萬達、萬科、綠地、保利等龍頭企業。

大佬為啥愛眾籌

那么，問題來了。大佬為啥都對眾籌趨之若鶩呢？

縱觀各家地產企業推出的眾籌形態，不外乎三種：營銷式眾籌、理財產品眾籌以及眾籌建房。不同的眾籌形態背后，是大佬們各自的“如意算盤”。

營銷式眾籌是過去一年出現最多的眾籌項目，雖然備受詬病，但在房市低迷期成為房企促銷的利器。在2014年“雙十一”期間，方興地產旗下11個城市的22個項目共4400套房源同時發起眾籌，方興地產攬金近43億元。

眾籌建房在國內屬于創新，目前并沒有成功個案。在理想的情況下，眾籌建房可以為開發商節省資金和銷售費用，但從碧桂園推出的項目看，這種形式更像地產金融產品，同時也不失為一種營銷手段。

據了解，參與碧桂園項目開發眾籌的人士必須是對該項目感興趣的人，即未來的購房者。項目運作方平安好房CEO莊諾承認：“房地產已經從黃金時代過渡到白銀時代，對于大開發商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶，加快去化速度，降低實際負債比例。”

不難看出，不管是營銷式眾籌還是眾籌建房，最終的目標都是賣房子。

理財產品眾籌已經成為地產眾籌的主流形式。除萬達集團推出的“穩賺一號”之外，類似的項目還有綠地集團推出的武漢綠地606，但后者的眾籌金額較小，第一期只有800萬，處于試水階段。

“穩賺一號”第一期推出即達50億規模，手筆之大是史無前例的。這個巨無霸眾籌產品的發行，被外界認為是萬達集團轉型輕資產的重要里程碑，也是萬達和快錢聯手推進互聯網金融落地的重要標志。

對于萬達的輕資產模式，王健林的解釋是，別人出資建設萬達廣場，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達商業模式，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。

早在4月中，王健林在深交所演講時就指出，萬達要建立內部融資管道，電子商務公司和快錢支付都在做全新的理財產品，這些理財產品真正投向實體。而且“理財產品如果推行成功，就能解決輕資產項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了” 。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱則對萬達這種模式表示肯定，他認為，通過這種模式“萬達可以不花一分錢進行房地產開發了”。

創新與顛覆

這是最好的年代，這是最壞的年代。以這句話來形容地產行業的處境最貼切不過。

隨著經濟轉型，房企傳統的重資產模式已難以為繼，要再次實現快速增長，轉型是唯一的出路。尤其對于龍頭企業而言，新經濟形態下他們將面對新商業邏輯：如果不主動尋創新，就可能被創新者超越；如果不顛覆自己，就可能被別人顛覆。

于是，人們看到，近一半的上市房企打出轉型輕資產的旗號，其中又以龍頭企業最為積極。互聯網金融浪潮迭起，正好為他們提供了理想的工具。

“從今年年初開始，萬達發生了巨大的變化，全面推進轉型輕資產。應該說，‘穩賺一號發布說明了，萬達已經將輕資產做到極致。” 丁祖昱如此評價萬達。在他看來，萬達是中國房地產輕資產真正的先行者。

今年初，萬達宣布輕資產轉型，此后以雷厲風行的速度推進。1月中，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司4家金融機構簽署投資框架協議，后者擬投資240億元人民幣，建設20余座萬達廣場，為輕資產轉型打響頭炮。6月推出的“穩賺一號”作為萬達第一款眾籌產品，門檻僅1000元，直接把募資對象的范圍擴大到了所有的小投資人。

經濟學家馬光遠高度評價了“穩賺一號”的創新。他認為，“穩賺一號”既是萬達在互聯網領域的重大布局，也是萬達通過金融創新，實施自己“輕資產”戰略的重要舉措，可謂一舉兩得。該產品使得萬達可以通過準金融投資行為，運用金融杠桿走輕資產路線。另一方面，產品本身也是金融創新，該項目是迄今為止，全國范圍以及上海自貿區具備實質意義的金融創新項目，實現了互聯網金融與實體經濟的直接對接，是產融結合的有益嘗試。

在外界看來，萬達轉型輕資產發生在短短半年內，但對萬達集團董事長王健林來說，這是一個深謀遠慮的過程。

王健林在深交所演講中透露，在過去一年多，萬達集團內部為了做好輕資產已經作了一系列的研究和鋪排，從萬達廣場的建設到建成后如何管理，整個鏈條都作了相應的改造和變革。

王健林認為，輕資產能幫助萬達抓住城市化進程帶來的高速發展機遇，徹底排斥掉競爭對手，挖更寬更深的護城河。原來重資產模式下，萬達的目標是到2020年開業240個至250個廣場，轉型輕資產后，速度增加一倍，到2020年開業400個至500個萬達廣場，2025年爭取開業1000個。

作為最早提出轉型輕資產的公司，萬科的轉型也在緊鑼密鼓地進行。除了試水房地產眾籌之外，萬科聯手國內知名基金公司鵬華基金打造了國內首只公募REITs——鵬華前海萬科REITs。該產品的標的是位于深圳前海的萬科企業公館項目，發行規模上限為30億。業內將該產品的發行看作是萬科向輕資產轉型的又一重要信號。

過去一年多，萬科與凱雷、領匯、東方藏山等有基金背景的商業房企宣布達成合作，為輕資產模式探路，但在合作細節上出現了諸多問題。由于雙方在交易方式上存在分歧，今年5月4日領匯基金宣布，中止收購萬科深圳某商業項目。

如何解決獲得外部資金的問題，萬科寄希望于金融化。萬科企業股份有限公司高級副總裁祝九勝在鵬華前海萬科REITs發布會上指出，萬科在兩年前就確立了把萬科做成各金融機構交易方的思路。以REITs為例，萬科能夠提供良好的基礎資產，能夠提供對資產的管理能力，能夠提供穩定的收益，讓社會各方面都參與到城市運營、物業運營的生態中。

上述接近萬達集團的人士指出，任何一家企業要轉型輕資產，如何利用多種渠道尋找到適合的資金都是關鍵性的問題。他認為，從“穩賺一號”發行的火爆情況來看，萬達找到了正確的方向。