經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策對(duì)樓市走勢(shì)的影響

劉寧

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015上半年經(jīng)濟(jì)增速均為7.0%，同環(huán)比增速分別為1.4%和1.7%，均低于去年同期水平。最新的7月官方造業(yè)PMI指數(shù)為50.0，比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)照來(lái)看財(cái)新的制造業(yè)PMI只有47.8，不及預(yù)期。上述數(shù)據(jù)反映出國(guó)內(nèi)生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)需求持續(xù)疲弱，且近期無(wú)明顯改善。

一、樓市交易回升，后市宏觀經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用有限

全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需總量基本均衡。數(shù)據(jù)顯示，7月份商品房銷售面積和均價(jià)分別同比增長(zhǎng)18.9%和6.9%。特別是今年第二季度以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)率先反彈，其中尤以深圳房?jī)r(jià)漲幅最為明顯。在這輪量?jī)r(jià)齊升的背景下，可以想象熱點(diǎn)城市的去庫(kù)存壓力多少得到緩解，反觀二三線城市，由于前期庫(kù)存壓力過(guò)高，需求仍得不到明顯改善。結(jié)合以下幾點(diǎn)我們判斷后市房?jī)r(jià)回調(diào)概率增大，對(duì)下半年宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有限。

（一）全國(guó)數(shù)據(jù)比較

1.二手房?jī)r(jià)走勢(shì)

據(jù)中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)116個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的城市為61個(gè)，相比6月份減少24個(gè)。對(duì)比5、6、7月份的Reivi100指數(shù)來(lái)看，7月指數(shù)環(huán)比幾乎沒(méi)有增幅，后市全國(guó)房地產(chǎn)投資收益趨向收窄的概率增大。具體到二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)上，各別重點(diǎn)城市比如北京，二手房均價(jià)在7月已經(jīng)開(kāi)始回調(diào)，環(huán)比跌幅近1.54%。

2.土地購(gòu)置面積和成交價(jià)

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降32.0%，土地成交價(jià)同比下降25.6%。對(duì)照上半年（1-6月份）的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，購(gòu)置面積和成交價(jià)降幅均有小幅收窄，分別收窄為1.8%和3.3%，暗示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿商有所增強(qiáng)。

3.商品房銷售狀況

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.1%，增速比上半年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)6.9%，住宅銷售額增長(zhǎng)16.8%。房產(chǎn)交易回暖。

（二）政策調(diào)控力度

樓市刺激政策無(wú)論是從2014年的“9·30”開(kāi)始，還是從2015年“3·30”，一系列的降息降準(zhǔn)力度之大已經(jīng)被認(rèn)為是史無(wú)前例。后市還有多少調(diào)控空間可以利用不得而知。

但從近期央行對(duì)匯市的多次操作，比如8月11日兌美元開(kāi)報(bào)6.26，且連續(xù)3個(gè)交易日大幅下調(diào)人民幣中間價(jià)，當(dāng)周重挫近3.0%（見(jiàn)圖1），創(chuàng)下近20年來(lái)之最。將人民幣自2005年起長(zhǎng)期對(duì)美元升值的預(yù)期打碎。 有評(píng)論認(rèn)為，貶值信號(hào)很可能會(huì)觸動(dòng)前期在國(guó)內(nèi)規(guī)避美元貶值風(fēng)險(xiǎn)的熱錢神經(jīng)，它們大都以房產(chǎn)的形式存在。

二、小結(jié)

據(jù)了解，截至8月15日，北京二手房8月上半月成交近8800套，環(huán)比上月同期減少至少10%。暗示短期購(gòu)房需求動(dòng)能正在逐步消退，也暗示后市房?jī)r(jià)沖勁會(huì)有不足。除此之外，宏觀政策和經(jīng)濟(jì)層面上的變化也會(huì)間接的對(duì)樓市的未來(lái)走向產(chǎn)生影響。

（一）人民幣貶值利空樓市

人民幣實(shí)際有效匯率下跌已經(jīng)是事實(shí)。從中短期看，繼續(xù)貶值的可能性依舊很大，個(gè)別投資機(jī)構(gòu)預(yù)估還有5%-10%的貶值空間。出于這樣的預(yù)判，以投資為目的的國(guó)際資金會(huì)因人民幣貶值而很可能退出樓市，盡管這些資金的份額占整體中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比例愈來(lái)愈低，但對(duì)房?jī)r(jià)后市的走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生消極影響。

（二）宏觀數(shù)據(jù)繼續(xù)疲軟

宏觀經(jīng)濟(jì)總體疲軟，通貨緊縮。根據(jù)海關(guān)總署8月的最新數(shù)據(jù)，7月份我國(guó)進(jìn)口同比降幅8.6%，出口同比降幅更甚，為8.9%。盡管央行口徑外匯占款已連續(xù)7月負(fù)增長(zhǎng)（見(jiàn)圖2），但從最新公布（7月末）的外匯占款看，降近3000億元，創(chuàng)降幅單月歷史紀(jì)錄。介于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)總體疲軟和美元下半年加息預(yù)期下，近期降準(zhǔn)概率增大，這將或許加劇人民幣貶值壓力。

（三）房地產(chǎn)稅法立項(xiàng)抑制購(gòu)房需求

號(hào)稱“最后殺手锏”的房地產(chǎn)稅法已正式進(jìn)入立法規(guī)劃階段。從官方數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（“國(guó)房景氣指數(shù)”）看，7月國(guó)房景氣指數(shù)為93.03，比上月提升0.4點(diǎn)，顯示對(duì)房?jī)r(jià)影響暫時(shí)有限，但明顯是對(duì)樓市利空的消息。盡管政策已放寬、利率已下行、貨幣已趨于寬松、股市繼續(xù)震蕩不定、當(dāng)前樓市價(jià)量均溫和上揚(yáng)，但中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)受到限購(gòu)政策、需求回落、信貸收緊、人口老齡化等因素的影響，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中承擔(dān)的角色會(huì)繼續(xù)弱化。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)有限公司研究員