樓市調(diào)控，銀行豈能“掉鏈子”

胡志剛

伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)已高度融合，當(dāng)下，金融是樓市調(diào)控的重要手段。從年初開始，中央在金融方面給予各種優(yōu)惠政策，今年2月初央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，4月20日央行第二次降準(zhǔn)，各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，并且兩度給打算出手買房的人送出降息大禮包，多地也紛紛放松公積金政策。尤其是“3·30政策”，央行再次松綁房貸政策，將二套房首付比例下限降至四成，賦予銀行二套房利率自由定價(jià)權(quán)，同時(shí)將首次和二次公積金貸款首付成數(shù)分別降至兩成和三成，尺度之大超乎業(yè)界預(yù)料。五月市場(chǎng)成交處于上升趨勢(shì)，其中一線城市和少數(shù)二線熱點(diǎn)城市回暖，二線非熱點(diǎn)城市和三四線城市表現(xiàn)遜色，漲跌基本持平。

就在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要進(jìn)一步發(fā)力以擴(kuò)大穩(wěn)定住房消費(fèi)的漣漪效應(yīng)時(shí)，近日坊間頻頻傳出一些不協(xié)調(diào)的聲音，一些銀行收緊放貸，并且將貸款和享受首付的門檻調(diào)高。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在新政發(fā)布后的半個(gè)多月時(shí)間里，全國35個(gè)重點(diǎn)城市524家銀行中，有164家落實(shí)新政，不同程度地降低了二套房首付成數(shù)，占銀行總數(shù)的31.3%。但是仍有近七成銀行按兵不動(dòng)，未對(duì)二套房首付進(jìn)行調(diào)整。值得一提的是，164家銀行并非“一刀切”地將二套房首付成數(shù)降至四成，不少銀行在新政的執(zhí)行上打了折扣。以北京為例，在落實(shí)新政的18家銀行中，13家將首付降至五成，3家降至四成，2家降至六成；蘇州執(zhí)行新政的7家銀行則全部將二套房首付由60%降至45%。銀行在二套房新政的執(zhí)行上呈現(xiàn)出差異化。

據(jù)最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近期深圳有8家銀行首套房貸款政策發(fā)生變化，其中7家利率上調(diào)，分別是渤海銀行、交通銀行、招商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行及民生銀行，其中民生銀行首套房利率由9.5折提高至基準(zhǔn)上浮5%，漲幅最大。僅興業(yè)銀行一家將利率由9.5折下調(diào)至9.2折。總體來看，深圳首套房貸款利率呈現(xiàn)明顯的收緊態(tài)勢(shì)。近日杭州、南京等二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在連續(xù)降息后，作為個(gè)人按揭市場(chǎng)的主力軍，部分國有大行悄然調(diào)高首套房利率優(yōu)惠門檻。例如，使用組合貸（公積金貸款+商貸）時(shí)，商貸部分的利率需較基準(zhǔn)利率上浮；即使選擇純商貸，想要折扣，也需要搭售如存款、基金或理財(cái)產(chǎn)品等進(jìn)行“捆綁銷售”。房貸利率優(yōu)惠收緊讓眾多購房人心存擔(dān)憂。這與中央提出的穩(wěn)定住房消費(fèi)及放寬金融的政策極不協(xié)調(diào)。

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)總量中占有很大比重，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)能否回暖直接關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)能否復(fù)蘇。眾所周知，金融是房地產(chǎn)的血液，銀行在樓市調(diào)控中起著舉足輕重的作用，金融不到位，購房者成本加大。尤其是占城市人口多數(shù)的中等和中等偏下收入的家庭，他們對(duì)住房的剛性需求和改善性需求日益迫切，是當(dāng)前樓市的主要消費(fèi)群體。但是由于當(dāng)下一二線城市房?jī)r(jià)收入比奇高，目前在這個(gè)群體中，有相當(dāng)比例的家庭經(jīng)濟(jì)收入和家庭積蓄距離入市還差“一把火”，如果金融政策收緊，沒有銀行助其一臂之力，他們將被拒之于樓市之外，其潛在的購房消費(fèi)需求就難以轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)的住房消費(fèi)需求，中央穩(wěn)定住房消費(fèi)以期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)就會(huì)打水漂。李克強(qiáng)總理前不久的講話已明確，當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)上升為一項(xiàng)嚴(yán)肅的政治任務(wù)，金融調(diào)控也上升至一項(xiàng)政治任務(wù)。經(jīng)濟(jì)能否回暖，銀行責(zé)任重于泰山。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)期待盡快復(fù)蘇的大背景下，銀行要勇?lián)鷺鞘姓{(diào)控的頂梁柱，決不能在關(guān)鍵的時(shí)候和關(guān)鍵的政策上“掉鏈子”。建議銀監(jiān)會(huì)在銀行中開展執(zhí)行金融調(diào)控政策的大檢查，獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行到位的銀行，處罰“掉鏈子”銀行，激勵(lì)和督促銀行從國家大局和經(jīng)濟(jì)一盤棋著想，舍棄部分利潤和業(yè)績(jī)（其實(shí)降息降準(zhǔn)，銀行并不虧損），確保中央樓市調(diào)控政策中的金融政策全面執(zhí)行到位。“橫向到邊，縱向到底”，讓剛需和改善型需求的購房者得到實(shí)惠，同時(shí)也讓國民經(jīng)濟(jì)能在年內(nèi)交一份圓滿的答卷。

作者系中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)